Acquisto di un immobile in costruzione: fideiussione, polizza e tutele

Acquistare un immobile ancora da costruire significa versare denaro quando la casa non esiste o non è pronta per essere trasferita. Il prezzo può essere interessante e l’acquirente può scegliere finiture e distribuzione interna, ma i rischi sono maggiori rispetto a una casa ultimata: ritardi, modifiche al progetto, ipoteche, crisi dell’impresa e difetti che emergono dopo la consegna.

Il D.Lgs. 122/2005 prevede tutele specifiche per la persona fisica che acquista da un costruttore. Le principali sono la fideiussione sulle somme pagate prima del rogito, il preliminare con contenuto dettagliato, la trascrizione, la verifica di ipoteche e frazionamenti e la polizza decennale postuma consegnata al trasferimento.

Queste protezioni non sono intercambiabili e non operano in qualsiasi compravendita: prima di firmare bisogna verificare soggetti, stato dell’edificio e data del titolo edilizio.

Quando si applicano le tutele per gli immobili da costruire

La disciplina protegge l’acquirente persona fisica, compreso chi compra nell’ambito di una cooperativa edilizia, quando il venditore è un costruttore: un imprenditore o una cooperativa che promette di vendere o trasferire un immobile da costruire, anche se affida materialmente i lavori a terzi. Non è necessario che l’acquirente destini l’unità ad abitazione principale, ma deve agire come persona fisica.

Per «immobile da costruire» la legge intende il fabbricato per il quale sia già stato richiesto il titolo abilitativo edilizio e che sia ancora da edificare oppure non sia stato ultimato in uno stato che consenta il rilascio dell’agibilità. Sono quindi esclusi dalla definizione speciale sia il terreno venduto quando nessun titolo è stato ancora richiesto, sia l’edificio già ultimato e agibile. Questo non significa che tali operazioni siano prive di tutele generali, ma non si applica automaticamente l’intero sistema del D.Lgs. 122/2005.

La disciplina originaria riguarda gli immobili il cui titolo abilitativo sia stato richiesto dopo l’entrata in vigore del decreto, il 21 luglio 2005. Le tutele rafforzate introdotte nel 2019 — tra cui la forma notarile del preliminare, la sua trascrizione e il collegamento più stretto tra fideiussione e polizza — riguardano i titoli edilizi richiesti o presentati dal 16 marzo 2019.

Per un intervento più vecchio occorre quindi ricostruire il regime temporale concreto, senza applicare retroattivamente tutte le regole attuali.

Le tutele, dalla proposta al rogito

La protezione funziona come una sequenza. Prima del preliminare si controllano impresa, terreno, titolo edilizio, progetto e gravami. Al preliminare il costruttore consegna la fideiussione e il notaio trascrive il contratto. Durante i lavori i pagamenti devono restare nei limiti garantiti e ogni variante deve essere documentata. Prima del rogito si verificano ultimazione, agibilità, frazionamento dell’ipoteca e polizza decennale. Saltare un passaggio indebolisce anche quelli successivi.

Il preliminare deve essere notarile e trascritto

Per gli immobili soggetti al regime rafforzato del 2019 il preliminare deve essere stipulato come atto pubblico o scrittura privata autenticata. La forma notarile è richiesta a pena di nullità e consente la trascrizione nei Registri immobiliari. Il notaio verifica identità e poteri delle parti, esamina il titolo edilizio, controlla la fideiussione e rende opponibile il preliminare ai terzi.

La trascrizione produce un effetto prenotativo: una vendita successiva, una nuova ipoteca o un pignoramento trascritti dopo il preliminare non possono prevalere sul futuro acquisto nei limiti temporali stabiliti dalla legge. Non cancella però gravami già esistenti e non garantisce da sola che il cantiere venga ultimato. Per questo va affiancata alla fideiussione e a un controllo delle formalità anteriori.

Cosa deve contenere il preliminare

L’articolo 6 del D.Lgs. 122/2005 impone un contenuto più ricco rispetto a un normale modulo. Devono essere identificati parti, immobile e pertinenze, diritti reali e gravami, estremi del titolo edilizio ed eventuali imprese appaltatrici. Vanno allegati il capitolato, con materiali e caratteristiche, e gli elaborati progettuali necessari a rappresentare quanto verrà costruito.

Il contratto deve indicare prezzo complessivo, modalità e scadenze di pagamento, estremi della fideiussione, tempi massimi di esecuzione e caratteristiche tecniche dell’opera. È utile disciplinare espressamente anche:

• data di ultimazione e data del rogito, distinguendole;
• conseguenze del ritardo e tolleranze realmente necessarie;
• procedura per varianti richieste dall’acquirente o imposte dal progetto;
• criterio di calcolo per differenze di superficie;
• stato di avanzamento che rende esigibile ciascun pagamento;
• consegna anticipata delle chiavi e ripartizione delle spese;
• documenti tecnici e amministrativi da consegnare al rogito;
• sorte delle somme in caso di inadempimento diverso dalla crisi dell’impresa.

Render, brochure e conversazioni commerciali non sostituiscono capitolato e planimetrie contrattuali. Colori, marchi e frasi promozionali possono cambiare; prestazioni, misure, finiture e impianti devono essere descritti in modo verificabile.

Fideiussione del costruttore: cosa garantisce

Prima o contestualmente al contratto che comporta pagamenti anticipati, il costruttore deve consegnare una fideiussione rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione. Il modello standard è disciplinato dal D.M. Giustizia 6 giugno 2022, n. 125, in vigore dall’8 settembre 2022. La garanzia deve indicare un importo massimo corrispondente alle somme e agli altri corrispettivi che il costruttore ha riscosso o deve riscuotere prima del trasferimento, senza franchigie.

Sono normalmente comprese caparra e rate versate prima del rogito, con i relativi interessi legali nei casi previsti. Non rientrano le somme dovute soltanto al momento del trasferimento e, in linea generale, quelle erogate da un soggetto mutuante quando il contratto ne prevede il pagamento direttamente al rogito: non sono denaro anticipatamente acquisito dal costruttore senza contestuale trasferimento.

La garanzia deve adeguarsi al piano dei pagamenti. Se una variante aumenta il prezzo o viene anticipata una rata, occorre verificare che il massimale copra anche la nuova esposizione. Una quietanza del venditore non sostituisce l’appendice della banca o dell’assicurazione.

Quando si può escutere

La fideiussione tutela innanzitutto dalla «situazione di crisi» definita dalla legge, collegata a procedure esecutive o concorsuali che rendono concreto il rischio di perdere le somme. L’acquirente deve seguire la procedura prevista dal decreto e dal testo della garanzia, comunicando il recesso nei casi richiesti e inviando al garante la documentazione necessaria.

Nel regime rafforzato la fideiussione opera anche se il costruttore non consegna al rogito la polizza decennale. In questo caso il notaio deve attestare di non poter ricevere l’atto per la mancanza della polizza; l’acquirente comunica al costruttore la volontà di recedere e può richiedere al garante la restituzione delle somme garantite. Non basta quindi un generico disaccordo sulle condizioni della polizza: serve la sequenza formale prevista.

Cosa controllare nella fideiussione

• identità del garante e sua abilitazione;
• beneficiario, costruttore, contratto e immobile corretti;
• massimale pari a tutte le somme esposte prima del rogito;
• conformità al modello standard vigente;
• assenza di franchigie che riducano la restituzione;
• operatività fino alla cessazione prevista dalla legge, non a una data troppo breve;
• modalità di richiesta e recapiti del garante.

La mancanza della fideiussione espone il preliminare alla nullità speciale che può essere fatta valere dall’acquirente. Non è però prudente firmare contando di contestare tutto in seguito: la tutela migliore è non versare somme finché il notaio non ha controllato una garanzia valida e capiente.

Se il costruttore entra in crisi

Quando emergono pignoramenti o una procedura concorsuale, l’acquirente non dovrebbe limitarsi a sospendere informalmente i pagamenti. Occorre raccogliere preliminare trascritto, fideiussione, quietanze, estratti dei bonifici e comunicazioni dell’impresa, quindi verificare subito con notaio e legale quale evento di crisi si sia prodotto e quali termini vadano rispettati. L’escussione è una richiesta formale al garante: documenti incompleti o una dichiarazione inviata al soggetto sbagliato possono rallentare il rimborso.

La fideiussione mira a restituire le somme garantite, non a finanziare il completamento della casa. L’acquirente deve quindi valutare se ricorrono le condizioni per sciogliersi dal contratto oppure se la procedura intenda proseguirlo. La decisione non va presa soltanto confrontando quanto già versato con il valore teorico dell’unità: contano stato del cantiere, gravami, costi residui, posizione degli altri acquirenti e possibilità concreta di arrivare al trasferimento.

Il decreto riconosce inoltre, a determinate condizioni, un diritto di prelazione nell’eventuale vendita all’incanto quando l’immobile sia stato adibito dall’acquirente ad abitazione principale propria o di un parente in primo grado. È una tutela diversa dal diritto a recuperare gli acconti e richiede di confrontarsi con le regole e il prezzo definitivo della procedura. Non significa che l’acquirente possa ottenere automaticamente l’immobile al prezzo del vecchio preliminare.

Il Fondo di solidarietà previsto dal decreto riguardava perdite subite in crisi verificatesi nel periodo storico individuato dalla legge ed era alimentato da un contributo temporaneo. Non va presentato a chi compra oggi come alternativa corrente alla fideiussione: per una nuova operazione la protezione preventiva resta la garanzia bancaria o assicurativa conforme.

Pagamenti e stato di avanzamento dei lavori

Il piano dei pagamenti dovrebbe seguire risultati oggettivi del cantiere, non date isolate. Fondazioni, struttura, copertura, chiusure, impianti e finiture possono diventare stati di avanzamento verificabili da un tecnico indipendente. Pagare una quota molto elevata quando l’opera è ancora iniziale aumenta l’esposizione economica, anche se esiste una fideiussione.

Ogni versamento deve essere tracciabile, riferito al contratto e accompagnato da quietanza e documento fiscale. L’acquirente dovrebbe confrontare periodicamente totale pagato, valore delle opere eseguite e massimale garantito. Se il costruttore chiede un bonifico su un conto diverso, un pagamento a un soggetto terzo o una rata non prevista, la richiesta va sospesa e verificata.

Ipoteca del costruttore e frazionamento prima del rogito

Il terreno e l’intero fabbricato possono essere gravati dal mutuo fondiario acceso dall’impresa. Prima di trasferire la singola unità occorre conoscere debito attribuito al lotto, modalità di accollo e condizioni per liberare l’appartamento. L’articolo 8 del D.Lgs. 122/2005 impedisce al notaio di procedere alla vendita se non risulta il titolo per il frazionamento del finanziamento e della relativa ipoteca oppure per la cancellazione del gravame, quando l’acquirente non lo assume.

Una promessa verbale di cancellazione successiva non offre la stessa protezione. Nel preliminare vanno indicati gravami esistenti, importi e modalità di estinzione o accollo. Se l’acquirente subentra in una quota di mutuo, deve ricevere condizioni economiche, debito residuo e documentazione bancaria con sufficiente anticipo.

Polizza decennale postuma: cosa cambia al rogito

Al trasferimento il costruttore deve consegnare una polizza assicurativa indennitaria decennale conforme al modello del D.M. 20 luglio 2022, n. 154. La copertura riguarda i danni materiali e diretti derivanti da rovina totale o parziale e da gravi difetti costruttivi riconducibili all’articolo 1669 del Codice civile, secondo garanzie, limiti, franchigie e condizioni del modello.

Non è una garanzia generale su qualsiasi imperfezione. Difetti estetici, finiture non conformi, guasti di manutenzione o vizi minori possono ricadere nelle normali responsabilità del venditore e dell’appaltatore, ma non necessariamente nella polizza decennale. L’acquirente deve verificare beneficiario, immobile, decorrenza, somme assicurate, partite coperte, eventuali scoperti e rapporto del controllo tecnico.

Nel regime rafforzato l’atto deve menzionare gli estremi della polizza e la sua conformità; la mancata consegna determina una nullità protettiva azionabile dall’acquirente. Il documento deve essere disponibile prima della firma, non promesso per i giorni successivi.

Ritardi, varianti e superficie diversa

Il ritardo non equivale automaticamente a crisi del costruttore e non consente sempre di escutere la fideiussione. Il preliminare dovrebbe prevedere un termine finale chiaro, eventuale periodo di tolleranza limitato, cause di proroga documentabili e rimedi: penale, diffida, risoluzione o nuova data concordata. Espressioni come «consegna indicativa» o proroghe illimitate per generiche esigenze di cantiere riducono la certezza dell’acquirente.

Le varianti devono essere approvate per iscritto, con costo, effetto sui tempi e aggiornamento di planimetrie e capitolato. Se cambia la superficie, il contratto deve stabilire quale misura conta, quale tolleranza è ammessa e come viene ricalcolato il prezzo. La superficie commerciale usata nella vendita non coincide necessariamente con quella calpestabile.

Consegna delle chiavi prima del rogito

Entrare nell’abitazione prima del trasferimento può sembrare utile, ma crea questioni su custodia, utenze, danni, spese condominiali, assicurazione e lavori ancora aperti. Un verbale deve descrivere stato dei luoghi, chiavi, letture dei contatori, difetti visibili e opere da completare. La consegna anticipata non trasferisce la proprietà e non sostituisce agibilità, rogito e polizza.

Prima della firma definitiva è opportuno eseguire un sopralluogo con tecnico indipendente, confrontando opere, progetto e capitolato. Le riserve vanno verbalizzate con fotografie e termini di rimedio. Firmare un verbale di consegna senza annotazioni può rendere più difficile dimostrare i difetti già visibili, anche se non elimina le garanzie inderogabili per vizi occulti o gravi difetti.

Checklist finale per l’acquirente

• verificare che acquirente, costruttore e immobile rientrino nel D.Lgs. 122/2005;
• controllare data e contenuto del titolo edilizio;
• scegliere il notaio prima della proposta o del versamento;
• ottenere visure della società, dell’area e delle formalità immobiliari;
• allegare progetto e capitolato dettagliato al preliminare;
• ricevere una fideiussione conforme e sufficiente prima di pagare;
• trascrivere il preliminare e rispettarne i limiti temporali;
• collegare le rate a SAL verificabili e aggiornare la garanzia;
• documentare varianti, ritardi e consegne anticipate;
• verificare agibilità, conformità, ipoteca e frazionamento prima del rogito;
• esaminare la polizza decennale prima della firma definitiva;
• conservare contratto, quietanze, PEC, verbali, foto e documenti tecnici.

Domande frequenti

La fideiussione è obbligatoria per qualsiasi casa nuova?

No. Occorrono i presupposti soggettivi, oggettivi e temporali del D.Lgs. 122/2005: persona fisica acquirente, costruttore professionale e immobile ancora da costruire nel senso della legge.

Si può firmare il preliminare senza notaio?

Per i titoli edilizi richiesti o presentati dal 16 marzo 2019 il preliminare soggetto alla disciplina rafforzata deve essere atto pubblico o scrittura privata autenticata.

La fideiussione copre anche le rate future?

Deve coprire le somme già riscosse e quelle che il costruttore deve riscuotere prima del trasferimento, entro il massimale indicato. Aumenti e anticipi vanno verificati e, se necessario, garantiti con appendice.

Se l’impresa ritarda posso escutere subito la fideiussione?

Non necessariamente. La fideiussione opera nelle situazioni e con la procedura previste dalla legge e dal modello; il semplice ritardo va gestito con i rimedi contrattuali applicabili.

La fideiussione può avere una scadenza fissa?

Nel regime attuale resta efficace fino alla cessazione prevista dalla legge, collegata al trasferimento e alla consegna della polizza. Una data anteriore al rogito è un segnale da far controllare.

Polizza decennale e fideiussione sono la stessa cosa?

No. La fideiussione protegge le somme versate prima del trasferimento; la polizza decennale copre determinati danni da rovina o gravi difetti dopo l’acquisto.

La polizza copre piastrelle difettose e porte rovinate?

Non automaticamente. La polizza standard è dedicata a rovina e gravi difetti costruttivi; difetti minori seguono le altre garanzie e responsabilità applicabili.

Il costruttore può consegnare la polizza dopo il rogito?

No, quando la disciplina si applica la polizza deve essere consegnata al trasferimento e i suoi estremi devono risultare nell’atto.

Un privato che vende una casa in ristrutturazione deve dare la fideiussione?

Non per il solo fatto che vi siano lavori. La disciplina speciale richiede che il venditore rientri nella definizione legale di costruttore e che l’immobile sia da costruire nei termini del decreto.

La trascrizione garantisce che il costruttore finisca i lavori?

No. Protegge rispetto a determinati atti pregiudizievoli successivi, ma non assicura tempi, qualità o completamento dell’opera.

Fonti normative e istituzionali

• D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, testo vigente.
• D.M. Giustizia 6 giugno 2022, n. 125, modello standard di fideiussione.
• D.M. 20 luglio 2022, n. 154, modello standard di polizza decennale.
• Consiglio Nazionale del Notariato, Acquisto in costruzione.
• Consiglio Nazionale del Notariato, Garanzia preliminare.