Immobili da costruire: polizza standard in vigore dal 5 Novembre

Dal 5 Novembre 2022 entra in vigore il Decreto Legislativo n. 154 del 20 Luglio 2022 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 21 ottobre 2022.

Il decreto si riferisce al nuovo modello standard di polizza indennitaria decennale tra costruttori e acquirenti, ovvero quel documento assicurativo che le due parti stipulano per definire la somma concessa e i massimali che in caso di sinistro la società di costruzione pagherà a beneficio dell’acquirente.

Polizza indennitaria decennale: cosa succede?

Il Ministro dello Sviluppo Economico, il Ministro della Giustizia e il Ministro dell’Economia e della Finanza hanno approvato il regolamento che definisce il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione sull’immobile da costruire e il relativo modello standard che deve essere conforme allo schema tipo dell’allegato A del decreto stesso.

Tale regolamento, che è entrato in vigore da Sabato 5 Novembre 2022, si applica alle polizze indennitarie decennali stipulate oltre la suddetta data. Tuttavia è possibile richiedere l’adeguamento della polizza assicurativa già stipulata al modello del Decreto Legislativo 154, a fronte di un pagamento oneroso a carico dell’acquirente.

Il decreto in breve

Il regolamento si sviluppa a partire da un precedente decreto del 20 giugno 2005 n.122 dove vengono date disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire o in costruzione.

Secondo l’articolo 4 del suddetto decreto, all’atto di trasferimento di un immobile, il costruttore è obbligato a sottoscrivere una polizza assicurativa indennitaria decennale che assicuri l’acquirente da danni materiali e diretti all’immobile. Tra questi, sono compresi altresì quei danni derivanti da rovina anche solo parziale o da difetti costruttivi dovuti alle caratteristiche del suolo o per costruzione stessa.

Il punto fondamentale per la piena tutela dell’acquirente è che tali danni siano riscontrati solo al termine della stipula del contratto di compravendita o di assegnazione.

Il decreto quindi sviluppa e detta delle linee guida da seguire per redigere una polizza assicurativa decennale. Le clausole che rappresentano il contenuto minimo della polizza assicurativa possono essere modificate dalle parti che sottoscrivono il documento, ma soltanto se tali correzioni andranno a vantaggio del solo acquirente.

Una volta stipulata la potenziale franchigia (ovvero quella soglia sotto la quale il danno rimane a carico dell’assicurato) e tenuto conto delle limitazioni dell’indennizzo e delle condizioni generali dell’assicurazione, costruttori e acquirenti possono procedere a determinare la somma assicurata e i suoi massimali: in questo modo stabiliscono una eventuale garanzia.

La copertura dei danni avrà una durata variabile a seconda degli accordi presi tra le due parti, tuttavia non deve oltrepassare i dieci anni dalla data di ultimazione dei lavori.

Resta comunque illeso il diritto dell’acquirente, qualora lo ritenesse necessario, di agire in giudizio contro il costruttore per il risarcimento di quei danni che non risultano coperti dalla polizza assicurativa decennale stipulata a fronte della compravendita dell’immobile da costruire o in costruzione a causa delle condizioni e limitazioni apposte alla polizza.

Per rendere la misura maggiormente accessibile e le procedure per l’attivazione della polizza assicurativa più semplici, il contraente e l’assicuratore sono tenuti a compilare e sottoscrivere la scheda tecnica e l’attestazione di conformità della polizza assicurativa, i quali documenti sono entrambi presenti all’interno del decreto come allegato B e allegato C.

A pena di nullità dell’atto giuridico, il contraente dovrà presentare una copia della polizza assicurativa e una copia dell’attestazione di conformità mentre l’assicuratore rilascerà una copia dell’attestazione di conformità al notaio, in modo che si possa procedere direttamente all’atto del rogito per l’ufficializzazione.