Riscaldamento condominiale centralizzato: come staccarsi?

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Il distacco di uno o più condomini dal riscaldamento centralizzato è possibile, ad oggi, anche senza l’assenso dell’assemblea.

Lo stabilisce la legge n. 220/2013, entrata in vigore il 18/06/2013 e nota anche come Riforma del condominio. La disciplina legislativa consente ai proprietari di uno o più immobili in condominio di effettuare il distacco dall’impianto centrale, per optare in favore del riscaldamento autonomo.

Vi sono ancora, tuttavia, alcuni limiti a tale facoltà, rappresentati dal regolamento di condominio, dalle normative urbanistiche comunali e da quelle regionali, in materia di risparmio energetico.

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I presupposti della legge di riforma del condominio negli edifici

La legge di riforma del condominio del 2012, oltre a delinearne un quadro normativo più ampio e completo, disciplina anche la tematica inerente il distacco dall’impianto di riscaldamento centrale, da parte anche di uno solo dei condomini, senza il consenso dell’assemblea.

Si tratta di una questione complessa e che, nel corso di più decenni, ha generato un numero elevato di contenziosi in ambito condominiale. La ratio della riforma del 2012 è quindi stata quella di sciogliere una questione annosa, con la previsione della possibilità del distacco dall’impianto centrale, con le dovute limitazioni.

Innanzitutto, i lavori di ristrutturazione che seguono la decisione, di uno o più condomini, di predisporre un impianto autonomo, non devono comportare un aggravio di costi o problematiche connesse a carico degli altri condomini.

Inoltre, a seguito del distacco, i diretti interessati non avranno più l’onere di pagare la quota parte relativa alle spese di riscaldamento, ma dovranno compartecipare, in base ai millesimi, ai costi di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto centrale, nonché alle spese per la messa a norma.

La sussistenza di questi oneri è stabilita nell’art. 118, ai commi 2 e 4 del Codice Civile, che definendo tali costi imputabili alle parti comuni, ribadisce l’obbligatorietà della compartecipazione di tutti i condomini, anche di quelli che operano il distacco dell’impianto.

Un elemento importante da sottolineare riguarda l’obbligo di elaborare, a cura dell’impresa a cui sono affidati i lavori di installazione dell’impianto di riscaldamento autonomo, di una relazione tecnica relativa alla modifica dell’impianto.

Tale onere è specificato nell’art. 28 della legge n. 10/1991.

Infine, per quanto riguarda gli altri obblighi, in capo al condomino che desideri optare per l’impianto autonomo, rientra quello di far posare una caldaia con scarico a tetto, eccetto alcune deroghe.

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Installare un impianto di riscaldamento autonomo in condominio: limitazioni

La libertà di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento condominiale è vincolata ai limiti delineati dalla legge di riforma del condominio negli edifici. Le limitazioni al distacco dall’impianto centrale sono rappresentati infatti dai regolamenti di condominio, comunale e regionale.

Prima di intraprendere i lavori di ristrutturazione, infatti, è indispensabile consultare con attenzione il regolamento di condominio il quale, in alcuni casi, potrebbe addirittura vietare tali opere, anche nell’eventualità che il condomino interessato riesca a dimostrare che le opere non comportino nessun costo aggiuntivo o fastidio per gli altri condomini.

Anche le disposizioni edilizie comunali potrebbero rappresentare un ostacolo nei confronti dei lavori di distacco, nella misura in cui, con lo scopo di salvaguardare l’ambiente e l’efficienza energetica, privilegino il riscaldamento centralizzato, a scapito di quello autonomo.

In alcuni Comuni, infatti, la normativa locale può vietare il distacco dall’apparato di riscaldamento centralizzato, per motivi di carattere ambientale.

Per quanto riguarda i limiti derivanti dalla legislazione regionale, invece, non vi sono sostanziali uniformità. Pertanto, la normativa vigente dovrà essere consultata dal tecnico abilitato a cui il condomino affida la pratica relativa al distacco dell’impianto.

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La procedura per effettuare il distacco dell’impianto di riscaldamento condominiale

L’iter per eseguire senza generare i presupposti per un contenzioso, da parte del condomino che intende effettuare il distacco dall’impianto di riscaldamento comune per farne installare uno autonomo, prevede quindi una serie di passaggi.

Il primo consiste nella verifica della mancanza di elementi ostativi, nel regolamento condominiale, agli interventi per il distacco. Se il regolamento condominiale non pone limitazioni in tal senso, è possibile procedere alla consultazione delle normative comunali e regionali.

Laddove anche da questo versante non vi fossero limitazioni, il diretto interessato può dare incarico all’azienda che effettuerà i lavori, attraverso un contratto formale, purché sussistano i requisiti di fattibilità.

Nella maggior parte dei casi, l’impresa appaltante si occuperà di redigere l’apposita relazione tecnica, in base a quanto disposto dal DM 37/2008.

A questo proposito, è necessario precisare che vi sono differenti tipologie di distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale, come diversi i comportamenti dei condomini nei confronti dell’assemblea.

In alcuni casi, alcuni hanno fornito una comunicazione formale, pur senza richiedere l’approvazione al resto dei condomini. In altri, invece, non è stata inviata alcuna comunicazione all’amministratore.

In realtà, l’art. 1112 del Codice Civile impone di dare notizia, in sede assembleare, del distacco.

Dopo aver interpellato un ingegnere esperto in materia e aver predisposto le verifiche di fattibilità nell’ambito dei regolamenti condominiali, comunali e regionali, il condomino dovrà far redigere la perizia asseverata, in cui sono descritte le opere oggetto dell’intervento di distacco.

La perizia dovrà riportare anche le caratteristiche del nuovo impianto e la quantificazione economica dei benefici che l’impianto autonomo apporterà all’edificio.

Segue il passaggio del documento in assemblea per la verifica del suo recepimento, e non già della sua approvazione.

Il secondo step prevede la predisposizione di uno studio di fattibilità tecnica da parte dell’ingegnere incaricato, il quale indicherà nel documento alcuni parametri fondamentali, tra cui le distanze tra l’impianto del condominio che effettua il distacco e le abitazioni degli altri condomini, con relativi disegni tecnici.

A questo punto, sarà opportuno individuare la caldaia adatta a tali interventi e che, di solito, appartiene alla categoria di dispositivi di ultima generazione, ossia la caldaia a condensazione, che consente inoltre di usufruire di benefici fiscali fino al 65%, suddiviso in quote di pari importo distribuite in 10 anni fiscali.

Infine, il condomino dovrà comunicare formalmente all’amministratore la decisione di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento comune.

Il metodo più opportuno, in questi casi, è quello di anticipare la volontà di effettuare i lavori in via informale, comunicando all’amministratore che riceverà la perizia a breve e potrà chiedere chiarimenti all’ingegnere incaricato.

L’errore che alcuni commettono, infatti, è quello di omettere tale passaggio, ignorando l’amministratore in una fase delicata della procedura. Nel peggiore delle ipotesi, infatti, l’amministratore potrebbe chiedere di bloccare i lavori, che impiegherebbero più del previsto.