D.M. 5 luglio 1975 aggiornato: requisiti igienico-sanitari e deroghe Salva Casa

Il D.M. 5 luglio 1975 stabilisce i principali requisiti igienico-sanitari delle abitazioni: altezza interna, superfici minime, dimensioni delle camere, dotazione del bagno, illuminazione e ventilazione. Il Decreto Salva Casa non lo ha cancellato, ma ha introdotto nell’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 deroghe asseverabili per alcuni progetti sull’esistente.

La regola ordinaria resta quindi 2,70 metri per i locali abitabili, con 2,40 metri per bagni, corridoi, disimpegni e ripostigli. Per i monolocali restano ordinarie le superfici di 28 m² per una persona e 38 m² per due. Le soglie ridotte di 2,40 metri e 20/28 m² possono essere utilizzate soltanto quando ricorrono tutte le condizioni stabilite dalla legge.

Per le altre modifiche su sanatorie, tolleranze, stato legittimo e cambi d’uso consulta la guida generale al Decreto Salva Casa.

Tabella dei requisiti principali

Questi sono riferimenti nazionali. Regioni, regolamenti comunali, norme per sottotetti e seminterrati, vincoli e discipline speciali possono aggiungere condizioni o prevedere deroghe specifiche.

Il D.M. 5 luglio 1975 è ancora vigente?

Sì. Il decreto continua a essere il riferimento nazionale per i requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione. L’articolo 20, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001 prevede un futuro decreto ministeriale con requisiti prestazionali, mentre l’articolo 24 disciplina nel frattempo le deroghe introdotte dalla Legge 105/2024.

Per questo non è corretto parlare di abrogazione del D.M. 1975. Il progettista deve coordinare i requisiti ordinari con le deroghe statali, le disposizioni regionali, il regolamento edilizio e le caratteristiche dell’intervento.

Altezza minima dei locali

L’altezza minima interna utile dei locali abitabili è ordinariamente 2,70 metri. Nei Comuni montani situati sopra i 1.000 metri sul livello del mare il D.M. consente la riduzione a 2,55 metri, tenendo conto delle condizioni climatiche e delle tipologie edilizie locali.

Per corridoi, disimpegni, bagni, gabinetti e ripostigli il minimo nazionale è 2,40 metri. Una cucina separata e abitabile non è assimilabile automaticamente a un locale accessorio; destinazione effettiva e regolamento comunale determinano la verifica.

L’altezza si misura tra pavimento finito e intradosso del soffitto secondo i criteri locali. Travi, controsoffitti e falde inclinate possono richiedere misure puntuali o un’altezza media ponderale. Prima di installare riscaldamento a pavimento o controsoffitti bisogna controllare la quota finale, non quella dello stato precedente.

Superficie minima per abitante

Il D.M. richiede almeno 14 m² di superficie abitabile per ciascuno dei primi quattro abitanti e 10 m² per ciascuno dei successivi. Questo parametro riguarda l’intero alloggio e non sostituisce le dimensioni minime delle singole stanze.

Un appartamento può quindi avere superficie complessiva sufficiente ma una camera troppo piccola, oppure camere regolari ma una superficie per occupante insufficiente. Vanno inoltre esclusi dal calcolo gli spazi che la disciplina applicabile non considera abitabili.

Camera, soggiorno e cucina

La camera per una persona deve avere almeno 9 m²; quella per due persone almeno 14 m². Il soggiorno deve raggiungere almeno 14 m². Per cucina abitabile, angolo cottura e composizione della zona giorno intervengono spesso prescrizioni comunali su superficie, larghezza, aerazione e collegamenti con gli altri ambienti.

Una stanza non diventa camera soltanto perché contiene un letto o perché è indicata in questo modo nella planimetria catastale. Devono risultare legittime destinazione, superficie, altezza, aeroilluminazione e accesso.

La guida su altezze e superfici minime delle stanze approfondisce separatamente camera, soggiorno, cucina, bagno e regolamenti locali.

Monolocali: 28 e 38 m² come regola ordinaria

L’alloggio monostanza deve avere ordinariamente una superficie minima, comprensiva dei servizi, di 28 m² per una persona e 38 m² per due persone. Il bagno è quindi compreso nella superficie complessiva.

Il Salva Casa permette di scendere fino a 20 m² per una persona e 28 m² per due, ma non ha trasformato queste misure nei nuovi minimi generali. La guida sulla superficie minima del monolocale tratta nel dettaglio progetto, agibilità, occupanti e applicazione delle soglie ridotte.

Illuminazione naturale e rapporto aeroilluminante

Ogni locale abitabile deve avere illuminazione naturale diretta adeguata. La superficie finestrata apribile non deve ordinariamente essere inferiore a un ottavo della superficie di pavimento. Il regolamento locale può specificare come misurare aperture, porzioni effettivamente apribili, ostacoli, porticati e profondità del locale.

Una vetrata fissa contribuisce alla luce ma non necessariamente alla ventilazione. Anche una finestra grande può risultare insufficiente quando è schermata da un portico profondo o affaccia su uno spazio inadeguato secondo le regole locali.

La ventilazione meccanica può migliorare la qualità dell’aria e in determinati spazi soddisfare prescrizioni specifiche, ma non sostituisce automaticamente l’apertura naturale dei locali abitabili. La guida sul rapporto aeroilluminante spiega calcolo e verifiche.

Bagno e aspirazione meccanica

L’abitazione deve disporre almeno di un bagno con vaso, bidet, vasca o doccia e lavabo. Il bagno può essere privo di finestra quando è dotato di aspirazione meccanica conforme. Superficie minima, antibagno, larghezza e requisiti dei bagni aggiuntivi dipendono in larga parte dal regolamento comunale.

Una ventola che ricircola l’aria nel locale non equivale a un sistema di espulsione. Il condotto deve essere progettato e scaricare in un punto consentito, evitando immissioni e condense nelle parti comuni.

Cosa ha cambiato il Decreto Salva Casa

La Legge 105/2024 ha inserito nell’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 i commi 5-bis, 5-ter e 5-quater. Il progettista abilitato può asseverare, ai fini delle condizioni di agibilità e dell’assenso dell’amministrazione, locali abitabili con altezza inferiore a 2,70 metri fino a 2,40 metri e monolocali con superfici ridotte fino a 20 e 28 m².

La deroga riguarda altezza e superficie nei limiti indicati. Restano fermi gli altri requisiti igienico-sanitari, la conformità urbanistica, la destinazione, le norme strutturali, energetiche, antincendio e di accessibilità.

Le condizioni obbligatorie dell’articolo 24

Per utilizzare le soglie ridotte deve innanzitutto essere soddisfatto il requisito dell’adattabilità previsto dal D.M. 236/1989. L’alloggio deve poter essere modificato nel tempo con costi limitati per consentirne la fruizione anche a persone con ridotta capacità motoria o sensoriale.

Oltre all’adattabilità deve ricorrere almeno una delle due condizioni previste dal comma 5-ter:

• i locali si trovano in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
• viene presentato contestualmente un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative capaci di garantire condizioni adeguate in relazione agli occupanti, alla maggiore superficie dell’alloggio o dei vani, alla dimensione e tipologia delle finestre, ai riscontri d’aria trasversali e ai mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Non è sufficiente dichiarare che il locale esiste già o che la riduzione permette di ricavare una stanza in più. La relazione deve dimostrare concretamente come il progetto garantisce salubrità, ventilazione e fruibilità.

Le soglie ridotte valgono per nuove costruzioni?

La disciplina è orientata al recupero dell’esistente e collega l’asseverazione a interventi di recupero o ristrutturazione. Non può essere utilizzata come regola generale per progettare nuove abitazioni già sotto i minimi ordinari.

Anche nell’esistente non opera automaticamente. Il locale deve avere destinazione urbanistica compatibile, stato legittimo verificato e tutti gli altri requisiti. Una cantina o un sottotetto non diventa abitazione soltanto perché raggiunge 2,40 metri.

Da quando si possono usare le deroghe

I commi 5-bis, 5-ter e 5-quater sono entrati in vigore il 28 luglio 2024. Le linee interpretative del MIT distinguono i progetti redatti dopo questa data, che possono considerare le nuove soglie nei casi ammessi, dalle opere progettate e realizzate secondo i parametri precedenti.

La data è importante anche quando si valutano difformità rispetto al progetto: non si possono applicare retroattivamente nuovi parametri a una progettazione precedente per trasformare automaticamente uno scostamento in tolleranza.

Tolleranza del 2% e requisiti igienico-sanitari

L’articolo 34-bis prevede soglie speciali dal 2 al 6% per alcuni interventi eseguiti entro il 24 maggio 2024. Tuttavia, secondo le linee del MIT, quando lo scostamento riguarda le misure minime stabilite in materia di distanze o requisiti igienico-sanitari si applica sempre la soglia ordinaria del 2%.

La tolleranza si misura rispetto al parametro applicabile al progetto. Se il progetto successivo al 28 luglio 2024 utilizza legittimamente una soglia ridotta dell’articolo 24, il 2% viene calcolato su quel parametro. Se il progetto era soggetto ai minimi precedenti, il confronto resta con le misure vigenti in quel momento.

Agibilità e documenti necessari

L’asseverazione sulle soglie ridotte si inserisce nella verifica delle condizioni per l’agibilità. Non sostituisce la segnalazione certificata di agibilità né gli altri documenti richiesti.

In base all’intervento possono essere necessari titolo edilizio, elaborati dello stato legittimo e di progetto, relazione igienico-sanitaria, dimostrazione dell’adattabilità, documentazione strutturale, dichiarazioni degli impianti, aggiornamento catastale, attestazioni energetiche e verifiche su accessibilità e sicurezza.

La dichiarazione del professionista deve spiegare le condizioni applicate e non limitarsi a riportare i valori di altezza e superficie. Il Comune può controllare il progetto e chiedere integrazioni o gli altri assensi previsti.

Regioni e regolamenti comunali

Il D.M. 1975 stabilisce la base nazionale, ma non esaurisce la disciplina. Regolamenti edilizi e d’igiene possono prevedere dimensioni, lati minimi, criteri di calcolo, antibagni, cucine, cavedi e modalità di ventilazione. Le leggi regionali disciplinano inoltre recupero dei sottotetti, seminterrati e altre fattispecie.

Prima di progettare è quindi necessario consultare le regole del Comune e della Regione. Una disposizione locale non può però eliminare indiscriminatamente livelli nazionali posti a tutela della salute.

Sottotetti e seminterrati

Nei sottotetti l’altezza è spesso calcolata come media ponderale, con minimi nelle parti utilizzabili e obbligo di chiusura delle zone troppo basse. Valori e procedure dipendono dalla legge regionale e dal regolamento locale. La sola media sufficiente non risolve destinazione, rapporti aeroilluminanti, struttura e isolamento.

Per i seminterrati bisogna verificare anche rapporto con il terreno, impermeabilizzazione, umidità, radon, ventilazione, rischio idraulico e cambio di destinazione d’uso. Le deroghe dell’articolo 24 non cancellano questi controlli. La guida sul seminterrato abitabile ricostruisce il percorso completo.

Controlli prima di acquistare o affittare

Un annuncio può descrivere come camera uno spazio autorizzato come ripostiglio; una planimetria catastale può riportare lo stato reale senza dimostrarne la regolarità. Prima di attribuire valore abitativo a un locale bisogna confrontare rilievo e titoli comunali.

Occorre controllare destinazione legittima, altezza finita, superficie netta, finestre, ventilazione, eventuali vincoli e agibilità. Se sono state utilizzate deroghe Salva Casa, la pratica deve contenere l’asseverazione e il progetto che ne dimostrano i presupposti.

Esempi pratici

Camera alta 2,45 metri in un edificio esistente

Il valore rientra nell’intervallo astrattamente asseverabile, ma non basta. Il tecnico deve verificare intervento di recupero o progetto alternativo, adattabilità, ventilazione, superficie e regolamenti locali.

Monolocale di 24 m² per una persona

È inferiore ai 28 m² ordinari ma superiore ai 20 m² della soglia ridotta. Può essere valutato soltanto nell’ambito dell’articolo 24, con le condizioni del comma 5-ter e gli altri requisiti.

Camera matrimoniale di 12 m²

La deroga del Salva Casa sui monolocali non riduce automaticamente i 14 m² della camera doppia. Il locale non può essere qualificato per due persone soltanto perché l’appartamento ha una superficie complessiva elevata.

Bagno alto 2,40 metri

È la misura ordinaria nazionale per il bagno, quindi non richiede di per sé la deroga Salva Casa. Restano da verificare ventilazione, sanitari, superficie e prescrizioni comunali.

Domande frequenti

Il D.M. 5 luglio 1975 è stato abolito?

No. Continua a disciplinare i requisiti ordinari, coordinato con le deroghe inserite nell’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 e con le altre norme applicabili.

Ogni abitazione può avere altezza di 2,40 metri?

No. Per i locali abitabili 2,70 metri resta la regola. La riduzione fino a 2,40 metri richiede asseverazione, adattabilità e le condizioni previste dal comma 5-ter.

I 20 m² sono il nuovo minimo di tutti i monolocali?

No. La misura ordinaria resta 28 m² per una persona. I 20 m² sono una soglia derogatoria utilizzabile nei casi ammessi.

Il Catasto certifica l’abitabilità?

No. La planimetria catastale non sostituisce titolo edilizio, requisiti igienico-sanitari e agibilità.

La ventilazione meccanica sostituisce sempre le finestre?

No. Può essere prevista in casi specifici, come il bagno cieco, o integrare un progetto, ma non elimina automaticamente i requisiti di illuminazione e ventilazione naturale dei locali abitabili.

Riferimenti normativi

• D.M. 5 luglio 1975;
• D.P.R. 380/2001, articolo 24;
• Legge 105/2024;
• D.M. 236/1989 sull’adattabilità;
• MIT, linee di indirizzo sul Decreto Salva Casa.

Guida aggiornata a luglio 2026. Per un progetto concreto devono essere verificati regolamento comunale, disciplina regionale e condizioni dell’immobile.