Tettoia trasformata in locale abitabile: la CILA non basta

Una tettoia chiusa progressivamente con pareti e infissi, fino a diventare un locale utilizzabile come parte dell’abitazione, non può essere considerata legittima soltanto perché alcuni lavori precedenti erano stati comunicati con una CILA. Per stabilire il titolo necessario conta la consistenza finale dell’opera e la sua corrispondenza con quanto realmente dichiarato.

Lo ha chiarito il Consiglio di Stato, Sezione II, con la sentenza n. 4673/2026, pubblicata il 10 giugno 2026. I giudici hanno respinto l’appello del proprietario e confermato il diniego del permesso di costruire in sanatoria e l’ordine di demolizione relativo al vano abusivo.

La pronuncia non afferma che ogni chiusura vetrata sia sempre vietata o che una CILA sia irrilevante in assoluto. Nel caso esaminato, però, lo stato finale non corrispondeva alle opere descritte nella comunicazione e aveva determinato la formazione di un nuovo locale abitabile.

Il caso: dalla tettoia a un vano completamente chiuso

La controversia riguardava una villetta nella quale una preesistente tettoia era stata interessata, in momenti successivi, dalla realizzazione di tamponamenti e dalla posa di infissi. Il proprietario sosteneva che tre lati fossero già stati legittimati da precedenti titoli e, in particolare, da una CILA presentata nel 2018. La successiva installazione degli infissi, secondo questa ricostruzione, non avrebbe prodotto nuova superficie o volume.

Il sopralluogo comunale aveva però descritto una situazione diversa: uno spazio completamente chiuso, arredato e dotato anche di angolo cottura e bagno. L’opera risultava quindi utilizzata come vano interno e non più come semplice copertura aperta o spazio accessorio esterno.

Dopo il controllo era stato chiesto un permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del D.P.R. 380/2001. Il Comune aveva respinto la domanda perché l’intervento non rispettava la disciplina urbanistica ed edilizia applicabile al momento della realizzazione, con particolare riferimento alle distanze dal confine, e aveva ordinato la demolizione.

Perché la precedente CILA non copriva il locale finale

Il passaggio decisivo della sentenza è il confronto tra le opere indicate nella CILA e quanto trovato durante il sopralluogo. La comunicazione riguardava una tamponatura con la creazione di un vano tecnico su un lato e una parete laterale non a tutta altezza sul lato opposto. Non rappresentava quindi un ambiente completamente chiuso e abitabile.

Con la posa degli infissi era stata completata la trasformazione della tettoia in un vero vano interno. Questa consistenza non trovava corrispondenza in un precedente titolo edilizio e non poteva essere ricondotta automaticamente alla comunicazione presentata anni prima.

Il Consiglio di Stato ha precisato che gli interventi devono essere letti nella loro successione e nel risultato complessivo. Suddividere la chiusura in più lavorazioni non consente di qualificare come semplice opera interna ciò che, una volta terminato, modifica stabilmente l’edificio e crea uno spazio abitabile.

Per la stessa ragione, l’assenza di una contestazione immediata sulla vecchia CILA non aveva generato un affidamento tutelabile sulla regolarità del manufatto finale. L’amministrazione non stava sanzionando la sola opera descritta nella comunicazione, ma una trasformazione più ampia e materialmente diversa.

Il problema della sanatoria e delle distanze

La domanda di sanatoria era stata valutata secondo il regime applicabile al procedimento avviato prima delle modifiche introdotte dal decreto Salva Casa. L’allora articolo 36 richiedeva la conformità dell’opera sia alla disciplina vigente quando era stata realizzata sia a quella esistente al momento della domanda.

Nel caso concreto mancava la conformità originaria perché il nuovo locale non rispettava la distanza dal confine prevista dal regolamento edilizio comunale. Il proprietario aveva richiamato anche un accordo con il vicino, ma il documento era successivo all’inizio dei lavori e non possedeva le formalità richieste dalla specifica disposizione locale invocata.

La sentenza ricorda indirettamente un principio importante: un accordo tra proprietari non sostituisce automaticamente il titolo edilizio e non permette di derogare a qualsiasi distanza. Occorre verificare se la distanza abbia natura derogabile, che cosa prevedano le norme comunali e se l’accordo debba essere preventivo, registrato o trascritto.

Il Consiglio di Stato ha quindi confermato che il Comune poteva negare la sanatoria e ordinare la rimozione del vano. Il giudice non ha disposto una nuova valutazione né riconosciuto la regolarità parziale dell’opera: l’appello è stato respinto.

CILA e permesso di costruire: che cosa cambia

L’articolo 6-bis del D.P.R. 380/2001 riserva la CILA agli interventi non riconducibili all’edilizia libera e non soggetti a permesso di costruire o SCIA. La comunicazione non può quindi essere scelta liberamente per qualsiasi lavoro e non trasforma in intervento minore un’opera che, per consistenza ed effetti, richiede un titolo diverso.

La chiusura stabile di una tettoia deve essere valutata considerando aumento di superficie o volume, modifica della sagoma e dei prospetti, destinazione del nuovo ambiente, caratteristiche strutturali, vincoli e disciplina locale. La semplice presenza di serramenti non rende automaticamente l’opera una VEPA o una chiusura amovibile: contano struttura, funzione e risultato edilizio complessivo.

La sanatoria dopo il decreto Salva Casa

La decisione è ancora utile, ma non va applicata ignorando la disciplina attuale. Oggi l’articolo 36 del Testo unico dell’edilizia continua a riguardare le opere eseguite senza permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali, mentre l’articolo 36-bis disciplina, entro i propri presupposti, parziali difformità e interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA.

Prima di stabilire quale sanatoria sia utilizzabile bisogna quindi qualificare esattamente l’intervento. Se la trasformazione richiedeva il permesso di costruire e presenta un contrasto urbanistico non superabile, la precedente CILA non risolve il problema. Una diversa opera, realmente amovibile o priva di aumento di volume, potrebbe invece essere soggetta a un regime differente.