Condono del vicino: da quando decorre il termine per impugnare la sanatoria?

Vedere da anni un’opera abusiva sul terreno confinante non significa sapere che il Comune abbia successivamente rilasciato un condono. Per impugnare un titolo edilizio in sanatoria, il termine decorre dalla conoscenza del rilascio del provvedimento riferito a quella specifica opera, non dalla semplice visibilità del manufatto né dalla pubblicazione all’albo pretorio.

Lo afferma il Consiglio di Stato con la sentenza n. 6265/2026, che ha riaperto il giudizio promosso dalla proprietaria di un immobile confinante. La decisione non ha annullato il condono né la successiva SCIA: ha escluso che il ricorso potesse essere dichiarato tardivo o privo d’interesse sulla base delle ragioni utilizzate dal primo giudice e ha rinviato la causa al TAR per l’esame.

Il condono riguardava un ampliamento vicino al confine

La controversia nasceva da un permesso di costruire in sanatoria rilasciato nel 2019 ai sensi della legge sul primo condono. Il titolo regolarizzava opere già esistenti sull’immobile confinante, tra cui un ampliamento che aveva ridotto sensibilmente lo spazio fra i due edifici.

Nel 2020 era stata inoltre presentata una SCIA in sanatoria per opere di completamento, comprendenti un servizio igienico e un locale qualificato come deposito. La proprietaria vicina aveva impugnato sia il condono sia l’autorizzazione paesaggistica e, con motivi aggiunti, anche la SCIA.

Il TAR aveva dichiarato le impugnazioni tardive e comunque inammissibili per mancanza di un interesse concreto. Secondo il primo giudice, l’evidenza delle opere avrebbe dovuto indurre la vicina ad attivarsi molto prima.

Per il titolo in sanatoria conta la conoscenza del rilascio

Il Consiglio di Stato ha distinto il condono dal titolo edilizio ordinario. Quando l’opera è già presente da tempo, osservarne consistenza e possibile lesività non consente di sapere se, quando e con quale contenuto il Comune l’abbia successivamente sanata.

Il termine per impugnare il titolo in sanatoria decorre quindi dal momento in cui il terzo conosce il rilascio del provvedimento per quella determinata opera. Non basta la pubblicazione all’albo pretorio, perché attribuirle automaticamente questo effetto darebbe al beneficiario della sanatoria un vantaggio ulteriore rispetto a chi ottiene il titolo prima di costruire.

Nel caso esaminato non era stato dimostrato che la proprietaria confinante conoscesse il condono da oltre 60 giorni quando notificò il ricorso. La mera esistenza risalente dell’ampliamento non provava la conoscenza del titolo rilasciato nel 2019.

Il termine ordinario è di 60 giorni

L’azione di annullamento davanti al giudice amministrativo è soggetta, in via ordinaria, al termine di 60 giorni previsto dall’articolo 29 del Codice del processo amministrativo. Il problema pratico non è quindi la durata del termine, ma individuare il momento dal quale comincia a decorrere.

Per un condono o un permesso in sanatoria relativo a opere preesistenti, la sentenza n. 6265/2026 pone al centro la conoscenza del rilascio e la riferibilità del titolo a quelle opere. Una notizia generica, il sospetto di abuso o la sola percezione del manufatto non equivalgono necessariamente alla conoscenza del provvedimento.

Quando si acquisisce il titolo tramite accesso agli atti, la data di consegna può diventare un elemento probatorio importante. Non è però prudente attendere: appena emergono lavori o circostanze concretamente lesive, occorre chiedere subito la documentazione e far valutare i termini da un legale.

Chi sostiene la tardività deve provarla

La parte beneficiaria del titolo o il Comune possono eccepire che il ricorso sia stato proposto fuori termine. In questo caso devono fornire elementi idonei a dimostrare una conoscenza anteriore sufficientemente precisa del provvedimento lesivo.

La prova può derivare da comunicazioni, partecipazione al procedimento, richieste documentali, copie consegnate, corrispondenza o altri fatti univoci. La sola vicinanza fisica consente di vedere l’opera, ma non dimostra automaticamente che il vicino conoscesse il successivo condono.

La regola non autorizza comunque a rimandare indefinitamente l’accesso agli atti. In altri casi, fatti specifici possono dimostrare che il terzo conosceva o avrebbe dovuto conoscere il titolo; ogni cronologia va ricostruita attraverso documenti, non con affermazioni generiche.

Titolo ordinario e titolo in sanatoria seguono criteri diversi

Per un nuovo intervento autorizzato prima dell’esecuzione, la giurisprudenza considera normalmente l’inizio o l’avanzamento dei lavori: quando si contesta la possibilità stessa di edificare può rilevare l’avvio del cantiere; quando si contestano caratteristiche concrete, il termine può decorrere da quando l’opera rende apprezzabile la sua reale portata.

Nel titolo in sanatoria la sequenza è rovesciata. L’opera abusiva esiste prima del provvedimento favorevole, talvolta da molti anni. Il completamento del manufatto non può far decorrere il termine contro un atto amministrativo che ancora non esisteva.

Per questo il momento decisivo è la conoscenza che proprio quella costruzione abbia ottenuto il condono o un altro titolo in sanatoria.

La vicinitas non basta sempre, ma qui il danno era concreto

La semplice proprietà di un immobile vicino, la cosiddetta vicinitas, individua chi può essere legittimato a contestare un titolo, ma per l’interesse al ricorso occorre normalmente mostrare un pregiudizio concreto derivante dall’intervento.

Nel caso deciso, la contiguità era stata prodotta proprio dall’ampliamento sanato. Lo spazio molto ristretto tra i fabbricati poteva incidere su ricambio d’aria e condizioni igieniche, ostacolare futuri interventi come l’apertura di finestre o una sopraelevazione e creare nuove vedute dal lastrico verso la proprietà confinante.

Il Consiglio di Stato ha ritenuto questi elementi sufficienti per escludere l’assenza d’interesse. Non si trattava quindi di una contestazione astratta della legalità urbanistica, ma di effetti direttamente collegati alla posizione dell’immobile vicino.

Anche la SCIA successiva poteva incidere sul vicino

La SCIA del 2020 aveva portato alla realizzazione di un servizio igienico e di un deposito con altezza potenzialmente compatibile con un ulteriore uso abitativo. Secondo la sentenza, il bagno poteva aumentare il carico sull’impianto fognario della zona, mentre la possibile trasformazione del deposito avrebbe potuto incrementare ancora il carico urbanistico.

Data l’estrema vicinanza dei fabbricati, eventuali inefficienze dell’impianto fognario avrebbero potuto provocare disagi anche alla proprietà confinante. Anche per queste opere non poteva quindi essere escluso in partenza un interesse alla rimozione.

Si tratta di valutazioni sull’esistenza dell’interesse processuale, non di un accertamento definitivo dell’illegittimità delle opere o dell’effettivo malfunzionamento della rete.

Il Consiglio di Stato non ha annullato il condono

La decisione ha accolto l’appello perché il TAR aveva erroneamente dichiarato tardive e inammissibili le impugnazioni. La causa è stata rinviata al primo giudice, che dovrà proseguire l’esame secondo i principi indicati.

Non è stato quindi stabilito che il permesso in sanatoria, l’autorizzazione paesaggistica o la SCIA fossero illegittimi nel merito. Questo limite è essenziale: la pronuncia garantisce l’accesso al giudizio, ma non anticipa il risultato della verifica urbanistica.

Cosa dovrebbe fare il proprietario confinante

Quando un’opera vicina incide su distanze, aria, luce, vedute, scarichi o possibilità edificatorie, è opportuno documentare lo stato dei luoghi e chiedere immediatamente al Comune titoli, elaborati, autorizzazioni paesaggistiche, eventuali condoni e successive pratiche.

La richiesta deve identificare immobile e lavori con precisione. Alla consegna, occorre conservare ricevuta, data e elenco degli atti ottenuti e sottoporre rapidamente la pratica a tecnico e avvocato amministrativista, perché il termine di 60 giorni non viene sospeso da valutazioni informali o trattative fra vicini.

È utile separare la tutela amministrativa, diretta contro il titolo, da quella civile su distanze, vedute e danni. Il rilascio di un condono edilizio non risolve automaticamente ogni rapporto privatistico.

Il principio espresso dalla sentenza

Per contestare un condono relativo a opere già esistenti, vedere l’edificio non equivale a conoscere il provvedimento che lo ha sanato. Il termine decorre dalla conoscenza del rilascio riferito a quella specifica opera e chi eccepisce la tardività deve dimostrare una conoscenza anteriore.

La tutela non è però senza limiti temporali affidati alla sola dichiarazione del ricorrente. La conoscenza può essere provata attraverso fatti concreti e, quando emerge un possibile pregiudizio, il vicino deve attivarsi tempestivamente per acquisire gli atti e non perdere il termine processuale.

Fonti

• Consiglio di Stato, Sezione VII, sentenza n. 6265/2026, pubblicata il 3 agosto 2026
• Codice del processo amministrativo, articolo 29
• Consiglio di Stato, Adunanza plenaria n. 22/2021, vicinitas e interesse al ricorso