Fotovoltaico in edilizia libera: quando servono PAS e autorizzazioni

Installare un impianto fotovoltaico sul tetto di una casa è, nella maggior parte dei casi ordinari, un intervento in attività libera. Questo però non significa che ogni impianto possa essere realizzato ovunque, senza verifiche e senza documenti. La procedura cambia quando l’immobile è vincolato, l’intervento interessa un’area protetta, i pannelli sono collocati a terra oppure il progetto comprende una tettoia, una pensilina, un carport o altre opere edilizie autonome.

La distinzione più importante è questa: il regime amministrativo dell’impianto alimentato da fonte rinnovabile non coincide necessariamente con il titolo richiesto per le opere che lo sostengono. Un fotovoltaico può rientrare nell’attività libera, mentre la nuova struttura sulla quale viene montato può richiedere una CILA, una SCIA o un permesso di costruire. A questi adempimenti possono aggiungersi autorizzazione paesaggistica, verifiche strutturali e sismiche, prevenzione incendi e pratica di connessione alla rete.

La disciplina di riferimento non è più quella descritta nella versione originaria di questa guida. Dal 30 dicembre 2024 i regimi amministrativi degli impianti rinnovabili sono riordinati dal D.Lgs. 190/2024, modificato dal correttivo D.Lgs. 178/2025 e da ulteriori interventi del 2026. Per sapere se un progetto è davvero libero bisogna quindi verificare la versione vigente dell’articolo 7 e degli allegati del decreto.

Fotovoltaico in edilizia libera: la risposta in breve

Per una normale abitazione, l’installazione sul tetto è generalmente libera quando i moduli rispettano le condizioni dell’Allegato A al D.Lgs. 190/2024 e non ricorrono vincoli o opere accessorie soggette a un autonomo titolo edilizio. In particolare, la disciplina include gli impianti integrati nelle coperture, con la stessa inclinazione e lo stesso orientamento della falda, che non modificano la sagoma dell’edificio e non occupano una superficie superiore a quella del tetto.

L’Allegato A comprende inoltre, entro i limiti di potenza previsti dalla norma, impianti installati su edifici e strutture esistenti e relative pertinenze. Per gli impianti al servizio degli edifici, tuttavia, alcune fattispecie sono espressamente riferite a immobili situati fuori dalle zone territoriali omogenee A. È quindi indispensabile non confondere tre concetti diversi: zona A del piano urbanistico, centro storico e immobile sottoposto a tutela culturale o paesaggistica.

Attenzione: “attività libera” vuol dire che per l’impianto non occorre un provvedimento amministrativo espresso, salvo gli adempimenti espressamente previsti. Non elimina il rispetto delle norme tecniche, urbanistiche, strutturali, antisismiche, antincendio, di sicurezza sul lavoro e di connessione alla rete.

La legge vigente nel 2026: attività libera, PAS e autorizzazione unica

Il D.Lgs. 190/2024 organizza i progetti FER in tre regimi principali: attività libera, procedura abilitativa semplificata (PAS) e autorizzazione unica. La scelta non dipende dal nome commerciale dell’impianto, ma dalle caratteristiche del progetto, dalla potenza, dalla collocazione e dagli eventuali vincoli.

L’articolo 7 stabilisce che gli interventi elencati nell’Allegato A sono realizzabili senza permessi, autorizzazioni o comunicazioni, ferme restando le qualifiche professionali richieste e le altre regole di settore. Lo stesso articolo precisa però che devono essere rispettati gli strumenti urbanistici, i regolamenti edilizi, le norme strutturali, il Codice della strada e gli eventuali titoli necessari per opere edilizie diverse dall’impianto.

Se l’intervento incide su beni culturali, aree naturali protette, siti della rete Natura 2000 o su determinati vincoli paesaggistici, idrogeologici, sismici, sanitari o di sicurezza pubblica, l’attività libera può lasciare il posto alla PAS e agli atti di assenso richiesti. Per impianti di dimensioni o caratteristiche superiori alle soglie della PAS può invece essere necessaria l’autorizzazione unica.

Per il proprietario di una casa il punto pratico è semplice: non si deve scegliere tra CILA e SCIA guardando soltanto la potenza dei pannelli. Bisogna prima individuare il regime FER corretto e poi verificare se il progetto contiene opere edilizie ulteriori.

Quali impianti sul tetto rientrano normalmente nell’attività libera

La situazione più lineare è quella di un impianto installato sulla copertura di un edificio regolare, senza ampliamenti, nuove volumetrie o strutture autonome. I moduli possono essere sovrapposti alla copertura o integrati in essa, purché il progetto rientri nelle fattispecie dell’Allegato A e rispetti i limiti applicabili.

Tra i casi espressamente considerati dalla disciplina vigente ci sono gli impianti integrati nelle coperture con la stessa inclinazione e lo stesso orientamento della falda, senza modifica della sagoma e con superficie non superiore a quella del tetto. Nel testo dell’Allegato A aggiornato nel 2026 la relativa soglia di potenza è molto più alta di quella di un normale impianto domestico: ciò non elimina, però, le condizioni geometriche, urbanistiche e di tutela.

Per gli impianti al servizio di edifici collocati fuori dalle zone A sono contemplate anche installazioni su edifici, strutture esistenti e relative pertinenze. Un impianto domestico da 3, 6 o 10 kW su una copertura ordinaria rientra quindi normalmente nella semplificazione, ma la potenza da sola non è una garanzia. Prima dell’avvio occorre verificare almeno:

• che l’edificio e la copertura siano legittimi sotto il profilo urbanistico-edilizio;
• che i moduli e i sistemi di fissaggio non creino una nuova opera edilizia autonoma;
• che non siano presenti vincoli culturali, paesaggistici, ambientali o altri vincoli settoriali;
• che il piano urbanistico e il regolamento edilizio locale non impongano condizioni compatibili con la normativa statale;
• che siano rispettate le verifiche statiche, sismiche, impiantistiche e antincendio applicabili.

Il tecnico e l’installatore devono inoltre controllare la capacità portante della copertura, l’azione del vento e della neve, il corretto fissaggio, le distanze tecniche e la sicurezza durante posa e manutenzione. Questi controlli restano necessari anche se il Comune non riceve una pratica edilizia.

Quando il fotovoltaico non è in attività libera

Non esiste un’unica lista sintetica valida per ogni Comune, perché i motivi che fanno uscire un progetto dall’attività libera possono derivare sia dal D.Lgs. 190/2024 sia dalle norme che tutelano l’immobile o il territorio. I casi più frequenti sono i seguenti.

Immobile tutelato come bene culturale

Per gli immobili sottoposti a tutela ai sensi della Parte II del Codice dei beni culturali e del paesaggio l’attività libera non si applica. Non è sufficiente presentare una SCIA come affermava la vecchia versione di questa guida. Occorre individuare il procedimento FER corretto e acquisire gli atti dell’autorità preposta alla tutela.

Un edificio antico non è automaticamente un bene culturale, così come un edificio recente può trovarsi all’interno di un’area tutelata. La verifica va eseguita sulla particella e sull’immobile, consultando gli strumenti regionali e comunali e, quando necessario, gli archivi della Soprintendenza.

Vincolo paesaggistico

In presenza di un vincolo paesaggistico la soluzione dipende dal tipo di tutela, dalla posizione dei pannelli e dalla loro visibilità. L’articolo 7 del D.Lgs. 190/2024 prevede regole specifiche per gli immobili e le aree dichiarati di notevole interesse pubblico. In alcune fattispecie la realizzazione passa attraverso la PAS e richiede l’autorizzazione paesaggistica; per determinati beni tutelati per bellezza panoramica la legge contempla eccezioni quando l’impianto non è visibile da spazi esterni e punti panoramici pubblici oppure quando i moduli sulla copertura rispettano materiali della tradizione locale.

Dal 27 maggio 2026 è inoltre in vigore il D.P.R. 73/2026, che ha aggiornato il D.P.R. 31/2017. L’Allegato A include tra gli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica alcune installazioni su coperture piane non visibili dagli spazi pubblici esterni e alcuni impianti integrati o aderenti alle falde. L’Allegato B colloca invece nella procedura semplificata talune installazioni visibili o su immobili interessati da specifiche dichiarazioni di notevole interesse pubblico.

Le due discipline devono essere lette insieme: l’esonero paesaggistico non sostituisce automaticamente la verifica del regime FER, e viceversa. In un’area vincolata è prudente ottenere dal tecnico o dall’ufficio competente una classificazione scritta prima dell’ordine dei materiali.

Aree naturali protette e siti Natura 2000

L’attività libera è esclusa quando l’intervento ricade in aree naturali protette o in siti della rete Natura 2000 e può produrre incidenze significative. Possono essere necessarie la valutazione di incidenza e le autorizzazioni dell’ente gestore, oltre al procedimento energetico previsto per il progetto.

La presenza del vincolo non si deduce dall’aspetto del luogo. Un’abitazione apparentemente ordinaria può trovarsi dentro o vicino a un sito tutelato. La verifica cartografica deve quindi precedere la progettazione definitiva.

Impianto che interferisce con strade o opere pubbliche

Se per costruire o esercire l’impianto sono necessarie opere che interferiscono con infrastrutture pubbliche o con la viabilità, l’articolo 7 prevede il ricorso alla PAS. È il caso, per esempio, di alcune connessioni o attraversamenti che non possono essere gestiti come semplici lavorazioni interne alla proprietà.

Impianto fuori dalle fattispecie dell’Allegato A

Un impianto non è libero soltanto perché è fotovoltaico. Se collocazione, potenza o caratteristiche non rientrano nell’Allegato A, bisogna verificare se il progetto ricade nell’Allegato B e quindi nella PAS oppure nell’Allegato C e nell’autorizzazione unica. Questa verifica è particolarmente importante per impianti a terra, installazioni produttive di grandi dimensioni e progetti con opere di rete rilevanti.

Zona A, centro storico e vincolo: perché non sono sinonimi

Molti errori nascono dall’uso indistinto delle espressioni “centro storico”, “zona A” e “edificio vincolato”. La zona A è una classificazione urbanistica derivata dal D.M. 1444/1968 e recepita dagli strumenti comunali; il centro storico è un perimetro urbanistico che può essere definito con criteri locali; il vincolo culturale o paesaggistico deriva invece da uno specifico provvedimento o direttamente dalla legge.

Di conseguenza, non è corretto affermare che nel centro storico il fotovoltaico sia sempre vietato o che sia sempre sufficiente una SCIA. La verifica deve rispondere a quattro domande:

1. qual è la zona urbanistica della particella;
2. l’edificio è direttamente tutelato come bene culturale;
3. esiste un vincolo paesaggistico sull’immobile o sull’area;
4. il regolamento locale disciplina posizione, colore, integrazione e visibilità dei moduli.

Se il Comune ammette i pannelli ma prescrive soluzioni integrate, moduli non riflettenti o collocazioni non visibili dalla strada, il progetto deve rispettare tali condizioni. Una planimetria, alcune fotografie dai punti pubblici e una sezione della copertura sono spesso determinanti per ottenere una valutazione corretta.

CILA, SCIA o permesso di costruire: quando possono servire

Per il solo impianto fotovoltaico la classificazione principale è quella del D.Lgs. 190/2024: attività libera, PAS o autorizzazione unica. CILA, SCIA e permesso di costruire entrano in gioco quando il progetto comprende un’opera edilizia distinta o una trasformazione che il D.P.R. 380/2001 assoggetta a un proprio titolo.

Alcuni esempi chiariscono la differenza:

• i moduli fissati su un tetto esistente possono essere liberi, ma il rifacimento strutturale della copertura segue il regime edilizio proprio dei lavori;
• una nuova pensilina fotovoltaica può richiedere un titolo per la pensilina, anche se i pannelli non richiederebbero da soli una pratica edilizia;
• un carport stabile, con pilastri e copertura permanente, può essere qualificato come nuova costruzione secondo dimensioni, funzione e disciplina locale;
• una tettoia che crea superficie coperta o altera in modo significativo sagoma e prospetti non diventa edilizia libera per il solo fatto di sostenere pannelli;
• opere strutturali sulla copertura possono richiedere deposito o autorizzazione sismica indipendentemente dal titolo edilizio.

Non è quindi possibile indicare la SCIA come soluzione universale. Il titolo va individuato dal tecnico in base all’opera concreta, allo strumento urbanistico comunale e alla normativa regionale.

Fotovoltaico a terra: quando può essere libero

L’installazione a terra richiede maggiore attenzione. Il testo vigente dell’Allegato A contempla, tra gli altri, impianti fino a 1 MW collocati al suolo in adiacenza agli edifici che servono e impianti entro specifiche soglie in aree industriali, artigianali o commerciali, discariche chiuse e ripristinate e cave non più utilizzabili. Queste previsioni non autorizzano indiscriminatamente pannelli in qualsiasi giardino o terreno agricolo.

Per un’abitazione vanno verificati il rapporto di pertinenza e servizio con l’edificio, l’effettiva adiacenza, la destinazione urbanistica dell’area, eventuali vincoli e la presenza di strutture, recinzioni, cabine o movimenti di terra. Anche la linea di connessione può determinare adempimenti ulteriori.

Se il terreno è agricolo, la disciplina nazionale contiene limitazioni specifiche e numerose eccezioni che dipendono dalla tipologia dell’impianto e dell’area. Un progetto a terra non dovrebbe quindi essere ordinato o cantierizzato sulla base di una verifica limitata al regolamento edilizio comunale.

Pannelli su tetto condominiale

In condominio bisogna tenere distinti il rapporto con la pubblica amministrazione e quello con gli altri condomini. Il fatto che l’impianto sia in attività libera non attribuisce al singolo proprietario un diritto illimitato di occupare il tetto comune.

L’articolo 1122-bis del Codice civile consente impianti destinati al servizio di singole unità anche su parti comuni. Se sono necessarie modifiche, l’interessato deve comunicare all’amministratore contenuto e modalità degli interventi. L’assemblea può indicare modalità alternative di esecuzione, imporre cautele a tutela della stabilità, della sicurezza o del decoro e ripartire l’uso del lastrico o delle altre superfici comuni, senza rendere impossibile in modo arbitrario l’installazione.

Prima dei lavori è opportuno documentare superficie occupata, accessi per manutenzione, passaggi dei cavi, collocazione dell’inverter, carichi e impermeabilizzazione. L’installazione non deve impedire agli altri condomini un uso equivalente del bene comune.

Fotovoltaico da balcone e plug & play

I piccoli impianti da balcone non vanno confusi con il fotovoltaico su tetto. Le regole ARERA distinguono gli impianti “plug & play” di potenza attiva nominale fino a 350 W e i piccoli impianti sotto 800 W. La semplificazione non equivale all’assenza di ogni adempimento: resta la comunicazione al distributore secondo la procedura applicabile e devono essere rispettate le regole dell’impianto elettrico, del fabbricante, del condominio e del decoro.

Se i pannelli sono fissati su facciate o parapetti visibili, occorre inoltre verificare vincoli paesaggistici, regolamento edilizio e sicurezza degli ancoraggi. La semplice appoggiatura di un prodotto non rende lecita una configurazione che può cadere sulla pubblica via o alterare una facciata tutelata.

Pratica di connessione e Modello Unico: non sono un permesso edilizio

Anche quando l’installazione è libera sotto il profilo amministrativo, l’impianto connesso alla rete deve seguire la procedura del distributore. La pratica comprende normalmente dati del cliente e dell’impianto, schema unifilare, dichiarazioni dell’installatore, regolamento di esercizio e attivazione del contatore bidirezionale quando necessaria.

Il Modello Unico semplifica costruzione, connessione ed esercizio di determinate installazioni fotovoltaiche. Le regole ARERA hanno esteso la procedura agli impianti fino a 200 kW che rispettano i requisiti previsti. Nel luglio 2026 il Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica ha inoltre comunicato l’adozione del modello unico per gli impianti FER in attività libera previsto dagli articoli 5 e 7 del D.Lgs. 190/2024.

Poiché l’operatività dei nuovi flussi dipende dalla loro effettiva disponibilità sullo Sportello unico delle energie rinnovabili, al momento dell’invio bisogna controllare il SUER e le istruzioni del gestore di rete. Il modello di connessione e il titolo edilizio restano concetti differenti: l’accettazione della pratica elettrica non sana eventuali violazioni urbanistiche o paesaggistiche.

Verifiche strutturali, sismiche e antincendio

L’attività libera non elimina la responsabilità per la sicurezza della copertura. Un tecnico deve valutare almeno peso dei moduli e dei supporti, stato degli elementi portanti, azioni del vento, accumuli di neve, impermeabilizzazione e possibilità di accesso per manutenzione e soccorso. Se sono previste opere strutturali, si applicano le procedure sismiche e di deposito stabilite dal D.P.R. 380/2001 e dalla normativa regionale.

Nel settembre 2025 i Vigili del Fuoco hanno aggiornato la linea guida di prevenzione incendi per progettazione, installazione, esercizio e manutenzione degli impianti fotovoltaici. Un normale impianto domestico non diventa da solo un’attività soggetta ai controlli del D.P.R. 151/2011; la valutazione è però necessaria quando viene installato a servizio di un edificio o di un’attività già soggetti, oppure quando modifica le condizioni di sicurezza antincendio.

Tra gli aspetti tecnici da esaminare rientrano propagazione dell’incendio, interferenza con evacuatori di fumo e calore, compartimentazioni, accessibilità dei dispositivi di sezionamento, percorsi dei cavi e presenza di sistemi di accumulo. Per autorimesse condominiali, scuole, attività produttive, strutture ricettive e altri edifici soggetti è opportuno coinvolgere fin dall’inizio il professionista antincendio.

Documenti da conservare anche senza pratica edilizia

La mancanza di una CILA o di una SCIA non deve tradursi in un fascicolo vuoto. Il proprietario dovrebbe conservare:

• relazione o dichiarazione del tecnico che individua il regime amministrativo applicabile;
• estratto urbanistico e verifica dei vincoli, con data della consultazione;
• elaborato della copertura con posizione, inclinazione e superficie dei moduli;
• documentazione strutturale e sismica, se necessaria;
• preventivo, fatture e pagamenti tracciabili richiesti per l’eventuale detrazione;
• dichiarazione di conformità dell’impianto ai sensi del D.M. 37/2008 e relativi allegati;
• schede tecniche, garanzie, manuali e seriali di moduli, inverter e accumulo;
• pratica di connessione, regolamento di esercizio e verbale di attivazione;
• autorizzazioni o pareri paesaggistici, culturali, ambientali e antincendio eventualmente acquisiti;
• comunicazione all’amministratore e documenti condominiali, quando l’impianto interessa parti comuni.

Se il lavoro beneficia di una detrazione e la normativa edilizia non prevede alcun titolo, l’Agenzia delle Entrate richiede normalmente una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà che indichi la data di inizio e attesti che l’intervento rientra tra quelli agevolabili pur non richiedendo comunicazioni. Va conservata insieme alla documentazione fiscale.

Come verificare i permessi prima di installare il fotovoltaico

Una verifica affidabile può essere organizzata in sette passaggi.

1. Definire il progetto reale. Indicare potenza, posizione dei moduli, sagoma, inclinazione, strutture, accumulo e opere di connessione. Una descrizione generica non consente di scegliere il procedimento.
2. Controllare la legittimità dell’immobile. I lavori non devono essere usati per consolidare o mascherare difformità della copertura. Vanno confrontati stato di fatto, titoli edilizi e planimetrie.
3. Verificare zona e vincoli. Consultare piano urbanistico, piano paesaggistico, vincoli culturali, ambientali e idrogeologici. Le sole mappe commerciali non sono sufficienti.
4. Classificare l’impianto negli allegati del D.Lgs. 190/2024. Stabilire se ricade nell’Allegato A, B o C e individuare attività libera, PAS o autorizzazione unica.
5. Separare le opere edilizie accessorie. Stabilire se tettoia, carport, nuova copertura, cabina, vano tecnico o interventi strutturali richiedano un titolo autonomo.
6. Acquisire gli atti di assenso. Paesaggio, beni culturali, ambiente, sismica, prevenzione incendi e viabilità devono essere trattati nel procedimento corretto.
7. Gestire connessione e fine lavori. Presentare il modello applicabile, ottenere l’attivazione e conservare dichiarazioni di conformità e documenti fiscali.

Quando il caso è dubbio, una richiesta scritta al SUAP, al Comune o all’ente preposto al vincolo è più utile di un parere informale. La risposta deve essere basata su elaborati che rappresentino esattamente l’intervento previsto.

Cosa si rischia installando senza il procedimento corretto

Le conseguenze dipendono dalla violazione. Un errore nella pratica di connessione non produce gli stessi effetti di una nuova tettoia costruita senza permesso o di pannelli posati su un bene culturale senza autorizzazione. Possono essere disposti sospensione dei lavori, rimozione o adeguamento dell’impianto, sanzioni edilizie e paesaggistiche e, nei casi previsti dalla legge, conseguenze penali.

La successiva regolarizzazione non è sempre possibile. In particolare, la compatibilità paesaggistica postuma è ammessa soltanto nei casi tassativamente previsti dal Codice dei beni culturali e non costituisce un rimedio generale. Anche l’eventuale beneficio fiscale può essere contestato se l’opera non è legittima o se manca la documentazione obbligatoria.

Domande frequenti

Per installare il fotovoltaico sul tetto serve la CILA?

Di norma no, se l’impianto rientra nell’Allegato A al D.Lgs. 190/2024 e non sono previste opere edilizie ulteriori. La CILA può servire per lavori accessori classificati autonomamente dal D.P.R. 380/2001 e dalla normativa locale.

In centro storico serve sempre la SCIA?

No. La SCIA non è il titolo universale per il fotovoltaico nei centri storici. Occorre verificare zona A, vincolo culturale o paesaggistico, regole comunali e regime FER. In presenza di tutela può essere necessaria la PAS con gli atti di assenso pertinenti.

Un impianto su edificio vincolato è vietato?

Non necessariamente, ma non è attività libera. Il progetto deve essere valutato dall’autorità competente e può richiedere soluzioni integrate, non visibili o compatibili con i caratteri dell’edificio. L’autorizzazione può anche essere negata quando la tutela non consente l’intervento.

Una tettoia fotovoltaica è edilizia libera?

Non automaticamente. I pannelli e la struttura vanno classificati separatamente. Una nuova tettoia stabile può creare superficie coperta e richiedere SCIA o permesso di costruire, secondo caratteristiche e regole locali.

Il Comune può chiedere una comunicazione anche se l’impianto è libero?

L’articolo 7 esclude in via generale permessi, autorizzazioni e comunicazioni per gli interventi dell’Allegato A, salvo gli adempimenti previsti dalla legge e dalle discipline di settore. Il Comune non può trasformare liberamente l’attività libera in un titolo edilizio, ma restano verifiche e modelli espressamente previsti dal quadro nazionale.

L’attività libera elimina la pratica con il distributore?

No. La connessione alla rete, l’eventuale adeguamento del contatore e il regolamento di esercizio seguono le procedure elettriche applicabili. Sono adempimenti diversi dal permesso edilizio.

Si può ottenere il bonus se non c’è una CILA?

Sì, se l’intervento è agevolabile e sono rispettati tutti i requisiti fiscali. Quando non è previsto alcun titolo edilizio, va conservata la dichiarazione sostitutiva che attesta data di inizio e natura dell’intervento, oltre a fatture, pagamenti e documenti tecnici.

Fonti normative e data di aggiornamento

Guida aggiornata al 30 luglio 2026 sulla base delle seguenti fonti ufficiali:

• D.Lgs. 25 novembre 2024, n. 190, regimi amministrativi per gli impianti FER;
• D.Lgs. 26 novembre 2025, n. 178, correttivo al D.Lgs. 190/2024;
• D.L. 21/2026 coordinato con la legge di conversione 49/2026, modifiche alle soglie dell’Allegato A;
• D.P.R. 20 febbraio 2026, n. 73, aggiornamento delle procedure paesaggistiche;
• comunicato MASE sul modello unico FER in attività libera;
• ARERA, estensione del Modello Unico agli impianti fotovoltaici fino a 200 kW;
• Vigili del Fuoco, linea guida fotovoltaico del 1° settembre 2025.

Le regole locali e la presenza di vincoli devono essere verificate sul singolo immobile. Prima di iniziare i lavori è consigliabile far classificare il progetto da un tecnico abilitato e utilizzare la versione vigente dei modelli e degli allegati normativi.