Può un Comune annullare una CILA, negare l’agibilità e impedire l’apertura di un’attività sostenendo che un condono edilizio rilasciato oltre vent’anni prima fosse illegittimo? E può farlo senza aver mai annullato formalmente quel titolo?

La sentenza n. 1329/2026 del TAR Campania affronta proprio questo scenario, annullando una serie di provvedimenti comunali che avevano paralizzato l’apertura di una palestra in un immobile condonato nel 2000.

Il caso tocca questioni centrali per il settore edilizio: stato legittimo dell’immobile, limiti dell’autotutela amministrativa, disciplina del fotovoltaico e obbligo di motivazione nei dinieghi edilizi. Il principio affermato è netto: un titolo edilizio efficace e mai annullato non può essere “disapplicato” per bloccare nuove pratiche.

Cosa è accaduto nel dettaglio e perché questa decisione è destinata a incidere ben oltre il caso concreto?

La vicenda: sospensione lavori, dinieghi a catena e attività bloccata

La controversia nasce dalla presentazione di una CILA per opere interne di manutenzione straordinaria: realizzazione di tramezzi in cartongesso, frazionamento di locali e diversa distribuzione degli spazi, senza interventi strutturali né aumento di volumetria. L’immobile risultava già oggetto di condono edilizio rilasciato nel 2000 ai sensi della legge 724/1994 e successivamente interessato da ulteriori pratiche definite positivamente.

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Dopo la presentazione della CILA, il Comune ha avviato una sequenza ravvicinata di provvedimenti: sospensione dei lavori, annullamento della CILA, rigetto della CILA in sanatoria, diniego della Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), diniego della SCIA per l’apertura dell’attività e, infine, ordine di chiusura.

I dinieghi si fondavano su tre presunti profili critici: la presunta illegittimità del condono originario per eccesso di volumetria, l’assenza di collaudo statico dei pannelli fotovoltaici installati sull’edificio e alcune ritenute carenze documentali.

Ma su quali basi è possibile rimettere in discussione, dopo oltre vent’anni, un titolo edilizio mai annullato?

Stato legittimo dell’immobile: il limite invalicabile per l’amministrazione

Il nodo centrale affrontato dal TAR Campania nella sentenza n. 1329/2026 riguarda il concetto di stato legittimo dell’immobile, disciplinato dall’art. 9-bis del DPR 380/2001.

Il Comune aveva sostenuto che il condono rilasciato nel 2000 fosse illegittimo perché avrebbe assentito una volumetria superiore ai limiti previsti dalla legge 724/1994. Da questa premessa traeva una conseguenza radicale: se il condono è illegittimo, l’immobile non è legittimo; se l’immobile non è legittimo, non possono essere rilasciati nuovi titoli edilizi.

Il TAR respinge questa impostazione. Lo stato legittimo deriva dai titoli edilizi esistenti ed efficaci. Finché un titolo non viene annullato in autotutela, produce i suoi effetti e costituisce il riferimento giuridico per le successive pratiche.

L’amministrazione non può limitarsi a ritenerlo “errato” o “illegittimo” per bloccare nuove istanze. Una simile prassi comprometterebbe la certezza del diritto e renderebbe instabile qualsiasi immobile oggetto di titoli edilizi risalenti nel tempo.

Il principio è semplice ma decisivo: un titolo efficace non può essere disapplicato in via di fatto.

Autotutela oltre i termini: il comune non può aggirare le regole

Nella sentenza n. 1329/2026 il TAR affronta anche il tema dell’autotutela, chiarendo un passaggio fondamentale: se l’amministrazione ritiene illegittimo un titolo edilizio, deve annullarlo formalmente nel rispetto dell’art. 21-nonies della legge 241/1990.

Nel caso esaminato erano trascorsi oltre vent’anni dal rilascio del condono. Lo stesso ente aveva riconosciuto l’impossibilità di procedere all’annullamento per decorso dei termini. Nonostante ciò, aveva ritenuto il titolo “illegittimo” e, su questa base, aveva bloccato tutte le pratiche successive.

Per il TAR si tratta di un evidente eccesso di potere: non si può dichiarare di non poter esercitare l’autotutela e, allo stesso tempo, neutralizzare gli effetti del titolo come se fosse stato annullato.

Un simile comportamento eluderebbe i limiti temporali imposti dalla legge e comprometterebbe la stabilità dei rapporti giuridici. La certezza del diritto non può essere sacrificata attraverso valutazioni retroattive prive di un formale provvedimento.

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Fotovoltaico e collaudo statico: quando il diniego è privo di base tecnica

Un secondo pilastro dei dinieghi riguardava l’impianto fotovoltaico installato sul lastrico solare dell’edificio. Secondo il Comune mancava il collaudo statico della struttura di supporto, con conseguente rischio per la pubblica incolumità.

Anche su questo punto la sentenza n. 1329/2026 è chiara.

Il TAR richiama l’art. 94-bis del DPR 380/2001, che distingue tra interventi rilevanti, di minore rilevanza e privi di rilevanza strutturale. Nel caso concreto, l’impianto rientrava tra quelli privi di rilevanza ai fini della pubblica incolumità: il peso dei pannelli, comprensivo delle sottostrutture, non superava il limite previsto e non comportava opere di rinforzo.

In tali ipotesi non è richiesto il collaudo statico né la denuncia al Genio Civile.

Il passaggio decisivo è un altro: il Comune non ha prodotto alcun elemento tecnico idoneo a dimostrare il presunto pericolo. Il rischio è stato semplicemente affermato.

Il TAR ribadisce così un principio operativo fondamentale: quando l’amministrazione invoca esigenze di sicurezza strutturale, deve supportarle con un’istruttoria tecnica adeguata. In assenza di prova, il diniego non regge.

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