Aprire nuove finestre nel muro perimetrale di un condominio mette in gioco la facciata comune, i rapporti fra proprietari e la sicurezza delle strutture. In un caso deciso dal TAR Lazio, la documentazione presentata al Comune non dimostrava l’assenso dell’assemblea: esprimeva, al contrario, la volontà dei condòmini di contestare i lavori.

La sentenza n. 17387/2026 del TAR Lazio, Roma, pubblicata il 3 novembre 2026, ha accolto il ricorso del condominio e annullato gli atti comunali che avevano ritenuto assentibile l’intervento. Alla questione dell’assenso si aggiungeva l’omissione degli adempimenti previsti dalla disciplina antisismica applicabile.

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Le nuove aperture e il verbale interpretato come assenso

Il proprietario di un appartamento aveva eseguito opere che comprendevano l’apertura di due finestre sul muro perimetrale, la trasformazione di altre due finestre in una porta-finestra e modifiche alla distribuzione interna. Per il Comune l’intervento poteva essere ricondotto alla SCIA presentata ai sensi dell’articolo 22 del D.P.R. 380/2001.

Il condominio aveva contestato sia l’incidenza delle opere sulla parte comune sia l’istruttoria amministrativa. Il punto documentale era preciso: il verbale assembleare prodotto nel procedimento non autorizzava le aperture. I condòmini avevano deciso di affidare a un legale la tutela dei propri interessi e di valutare l’incarico a un tecnico per verificare la regolarità dell’intervento.

L’assemblea, inoltre, aveva affrontato la questione quando le opere erano già ultimate. Per il TAR, leggere quel documento come una ratifica successiva significava attribuirgli un contenuto opposto a quello effettivo. Un verbale di contestazione non poteva diventare la prova dell’assenso necessario secondo la ricostruzione adottata nel caso.

Perché la posizione dell’amministratore non risolveva il problema

Il proprietario aveva richiamato anche una rassicurazione ricevuta dall’amministratore, che inizialmente avrebbe ritenuto non necessaria una delibera. La sentenza considera tale opinione personale irrilevante rispetto al contenuto degli atti e alla legittimità delle opere.

Lo stesso amministratore aveva precisato di aver comunque manifestato l’intenzione di portare l’intervento all’ordine del giorno dell’assemblea. Il proprietario aveva eseguito i lavori prima di quel passaggio. Su queste circostanze il TAR ha escluso che potesse invocare un affidamento incolpevole nella piena legittimità dell’operazione.

Il ragionamento riguarda una modifica giudicata rilevante della facciata: le fotografie mostravano, secondo i giudici, una trasformazione della sua consistenza e dell’equilibrio delle aperture. In questo contesto, l’assenso condominiale entrava anche nell’istruttoria comunale sulla disponibilità del bene interessato dalle opere.

L’articolo 1122 del Codice civile tutela parti comuni, stabilità, sicurezza e decoro dagli effetti delle opere sulle proprietà o sulle parti in uso individuale; prevede inoltre la preventiva comunicazione all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea. La decisione applica questi principi alla concreta incidenza delle nuove aperture. Non riguarda ogni lavoro interno del singolo né trasforma una comunicazione informale in una delibera.

Intervento di minore rilevanza sismica non significa privo di adempimenti

Il TAR ha accolto anche la censura relativa alla normativa antisismica. Pur non trattandosi di una nuova costruzione in senso proprio, le opere sono state ricondotte agli interventi locali di minore rilevanza per la pubblica incolumità, nella disciplina richiamata dall’articolo 7 del regolamento regionale Lazio n. 26/2020.

Per l’edificio, situato in zona sismica 3A, ciò comportava l’applicazione degli adempimenti previsti dai commi 4 e 5 dello stesso articolo. Il testo regionale disciplina la presentazione del progetto con la dichiarazione di inizio lavori e l’indicazione dei soggetti tecnici richiesti, oltre al sistema di controllo a campione previsto per queste categorie.

La classificazione come “minore rilevanza” descrive dunque il regime procedurale dell’intervento. Non equivale a un’esenzione dagli obblighi strutturali. Nel caso deciso, la loro omissione costituiva un ulteriore motivo di illegittimità degli atti comunali.

Che cosa chiarire prima di modificare una facciata comune

La verifica utile parte dal progetto effettivo. Il tecnico deve descrivere quali elementi verranno modificati, se le aperture interessino strutture e quale disciplina sismica si applichi. Questa valutazione va coordinata con l’esame del titolo edilizio e con la documentazione sulla parte condominiale coinvolta.

Per il rapporto con il condominio, occorre poi distinguere la comunicazione all’amministratore, la discussione assembleare e l’eventuale autorizzazione richiesta per il concreto intervento. Il verbale deve permettere di capire che cosa l’assemblea abbia realmente deciso sul progetto: l’avvenuta discussione, da sola, non prova un esito favorevole.

La pronuncia si conclude con l’annullamento degli atti impugnati, assorbendo le ulteriori censure. Non stabilisce quindi, per ogni nuova finestra, un identico titolo edilizio. Individua invece le carenze decisive di questa vicenda: la lettura errata della volontà condominiale, l’impatto delle opere sulla facciata e gli obblighi antisismici rimasti inadempiuti.

Fonti e riferimenti

Allegato riservato
TAR Lazio, Roma — sentenza 17387/2026 — testo integrale riservato

Sentenza-17387-2026-consultazione.pdf - 50,5 KB

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