Sottotetto comune trasformato in abitazione: confermato l’annullamento della DIA

Il sottotetto non diventa di proprietà esclusiva del titolare dell’ultimo piano soltanto perché protegge e isola l’appartamento sottostante. Quando il regolamento lo include espressamente fra le parti comuni e le sue caratteristiche confermano una funzione per l’intero edificio, la dichiarazione presentata nella pratica edilizia deve confrontarsi con quei documenti.

La sentenza del Consiglio di Stato n. 1843 del 9 marzo 2026 conferma l’annullamento di una DIA per collegare un’abitazione al vano sovrastante e sostituire il soffitto leggero con un solaio capace di sostenere carichi. La proprietà esclusiva del sottotetto, dichiarata dalla richiedente, non era stata adeguatamente dimostrata.

La scala e il nuovo solaio previsti nella DIA

La pratica presentata nel 2014 riguardava una scala interna di collegamento e la sostituzione dell’incannucciato esistente. La proprietaria sosteneva che il vano avesse una funzione esclusivamente isolante e protettiva rispetto all’appartamento e che, per caratteristiche strutturali e funzionali, non fosse destinato all’uso comune.

Altre proprietarie avevano però segnalato al Comune la natura condominiale del sottotetto, producendo documenti sul regolamento e sulle quote. L’amministrazione aveva quindi annullato la DIA, rilevando l’insufficiente dimostrazione della titolarità necessaria all’intervento.

Il TAR aveva respinto il ricorso della richiedente. Il Consiglio di Stato ha confermato questa conclusione dopo aver esaminato anche gli sviluppi successivi della vicenda.

Il regolamento indicava espressamente il vano fra le parti comuni

La natura condominiale trovava un riscontro preciso nel regolamento del 1984 e nelle relative tabelle. Un’ulteriore nota dell’ente che aveva gestito gli alloggi escludeva che il sottotetto fosse stato venduto insieme agli appartamenti dell’ultimo piano.

La richiedente non aveva prodotto un titolo di acquisto o un altro documento capace di dimostrare il contrario. Per questo il richiamo astratto alle regole sulle parti comuni non era sufficiente a superare quanto risultava dagli atti specifici dell’edificio.

La sentenza non attribuisce a tutti i sottotetti la stessa natura. Ricostruisce l’appartenenza di quello esaminato sulla base di regolamento, documenti e caratteristiche materiali.

Accessi e travi confermavano la funzione per l’edificio

Il vano era raggiungibile dalla scala comune, conteneva le travi di sostegno del tetto e svolgeva una funzione isolante a vantaggio dell’intero fabbricato. Questi elementi, anziché dimostrare l’esclusività rivendicata, confermavano la destinazione comune indicata nel regolamento.

Non bastava neppure richiamare l’attuale distinzione dei fabbricati e degli accessi. Il giudice ha considerato decisivo l’originario regolamento unitario, che documentava l’assetto comune del sottotetto rispetto alle porzioni interessate.

La sanatoria della scala non provava la proprietà esclusiva

Durante il giudizio erano emersi ulteriori atti, fra cui un permesso in sanatoria del 2025 relativo alla scala, subordinato al ripristino della destinazione del vano da residenziale a sottotetto. Quel provvedimento era stato successivamente annullato dal Comune nel gennaio 2026.

La domanda richiamava anche verbali e dichiarazioni con cui alcuni condomini avevano consentito l’uso di spazi comuni. Per il Consiglio di Stato, questo percorso confermava la mancanza di un titolo esclusivo anziché dimostrarne l’esistenza.

Occorre comunque distinguere gli atti: l’appello deciso riguardava l’annullamento della DIA del 2014. La sentenza non risolve in un unico passaggio ogni separata controversia sul successivo ordine di demolizione.

L’appello e la richiesta di risarcimento sono stati respinti

Il Consiglio di Stato ha respinto le censure della richiedente, comprese quelle sulla domanda risarcitoria. Resta confermato l’annullamento della DIA per la mancata prova della disponibilità idonea a realizzare l’intervento.

Prima di recuperare uno spazio sopra l’appartamento, è quindi necessario controllare atti di acquisto e regolamento, oltre alle possibilità tecniche della trasformazione. Realizzare una scala o rendere calpestabile il vano non attribuisce, di per sé, il diritto di utilizzarlo come parte esclusiva dell’abitazione.

Fonti e riferimenti

• Dipartimento della Protezione Civile — DPR 380/2001, articolo 11 nel testo originario, sulla disponibilità richiesta per il titolo.