Il condominio conosce i lavori del vicino: da quando decorre il termine per ricorrere

Quando l’assemblea conosce il permesso di costruire del vicino e discute i possibili effetti sul condominio, il termine per contestarlo può iniziare a decorrere prima della consegna di tutti i documenti. Aspettare il fascicolo completo, senza valutare nel frattempo le scadenze, può rendere tardiva l’impugnazione.

La sentenza del Consiglio di Stato n. 7791 del 27 ottobre 2026 conferma l’irricevibilità di un ricorso condominiale. Il punto deciso è processuale: le contestazioni su distanze, volumi e altre caratteristiche del progetto non sono state esaminate nel merito, perché il ricorso era stato proposto oltre il termine applicabile.

L’assemblea aveva discusso il progetto e incaricato un legale

I lavori del fabbricato vicino erano già iniziati. Nel novembre 2023, durante un’assemblea, erano intervenuti il direttore dei lavori e il rappresentante del committente per illustrare il permesso e rispondere alle domande dei condomini.

La discussione aveva riguardato distanze tra fabbricati, altezza, accessi, parcheggi, rumori e possibili interferenze con gli spazi condominiali. Al termine, l’assemblea aveva deciso di affiancarsi all’iniziativa di un altro condominio e affidarsi al professionista già individuato per la tutela delle proprie ragioni.

Per il giudice, questi elementi dimostravano la conoscenza del titolo e della sua potenziale lesività. Non si trattava soltanto di aver notato un cantiere senza sapere quale intervento fosse stato autorizzato.

Perché la consegna successiva dei documenti non spostava l’inizio

Il condominio sosteneva di aver compreso pienamente l’illegittimità del progetto soltanto dopo aver ricevuto ulteriori documenti a dicembre. Il Consiglio di Stato distingue però la conoscenza degli elementi essenziali del provvedimento dalla possibilità di individuare ogni singolo vizio.

Per far decorrere il termine può essere sufficiente percepire l’esistenza dell’atto e gli aspetti che lo rendono immediatamente e concretamente pregiudizievole. La successiva conoscenza integrale dei documenti può consentire di sviluppare ulteriori censure attraverso gli strumenti processuali pertinenti, ma non permette sempre di rinviare l’impugnazione iniziale.

Nel caso concreto, il verbale dell’assemblea del 14 novembre 2023, le domande rivolte ai tecnici e l’incarico al legale costituivano una prova della consapevolezza già raggiunta.

Il ricorso straordinario del 2024 era fuori termine

L’iniziativa era stata avviata con un ricorso straordinario al Capo dello Stato, notificato l’8 aprile 2024 e poi trasposto davanti al TAR a seguito dell’opposizione del Comune. La decisione applica a quel rimedio il termine di centoventi giorni previsto dall’articolo 9 del DPR 1199/1971.

Contando dalla conoscenza accertata nell’assemblea di novembre, la notifica di aprile risultava tardiva. Non va confuso questo termine con quello ordinario del ricorso direttamente proposto al TAR: la sentenza giudica lo specifico percorso seguito dagli interessati e le regole applicabili alla loro iniziativa del 2024.

Nessuna decisione sulla correttezza dei volumi e delle distanze

Il condominio aveva articolato numerose contestazioni al progetto e al regolamento edilizio comunale. Il rigetto dell’appello sulla tardività ha impedito al Consiglio di Stato di esaminarle nel merito.

Non sarebbe quindi corretto leggere la pronuncia come approvazione generale dei criteri di calcolo dei piani interrati o delle distanze utilizzati nel progetto. L’esito lascia ferma l’irricevibilità del ricorso, senza trasformare le tesi delle parti su tali aspetti in principi affermati dal giudice.

Il verbale può essere decisivo anche per le scadenze

Per amministratori e condomini, la vicenda mostra il valore del contenuto documentato delle riunioni. La decisione di incaricare un professionista e i problemi specificamente discussi possono dimostrare quando è maturata la conoscenza del possibile pregiudizio.

Quando emergono contestazioni su lavori vicini, richiesta di accesso, analisi tecnica e valutazione del rimedio devono quindi essere coordinate. La ricerca dei documenti è essenziale, ma va accompagnata dalla verifica tempestiva delle scadenze, senza presumere che inizino sempre dalla consegna dell’ultimo elaborato.

Fonti e riferimenti

• Giustizia Amministrativa — Carta dei servizi 2026 del CGA, pagina 26, sul termine del ricorso straordinario.