Comprare un rudere e trasformarlo nella propria abitazione principale può dare diritto alle agevolazioni “prima casa”. È questo il principio chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 108/2026, destinata ad avere un impatto importante nel settore immobiliare e dell’edilizia di recupero.

La novità riguarda in particolare gli immobili censiti in categoria catastale F/2, cioè le cosiddette unità collabenti: fabbricati degradati, spesso inagibili o diruti, privi di rendita catastale e normalmente esclusi dalla possibilità di essere abitati nell’immediato.

Ma cosa cambia concretamente per chi vuole acquistare un trullo da ristrutturare, un casale abbandonato o un vecchio rudere? Quali sono i requisiti per ottenere il bonus prima casa? E quali rischi si corrono se i lavori non vengono completati nei tempi previsti?

Agevolazione prima casa anche sugli immobili collabenti F/2

La questione nasce dal caso di un contribuente intenzionato ad acquistare un fondo rustico con annessa unità collabente censita in categoria F/2, costituita da trulli, forno a legna e cisterna. L’acquirente ha chiesto all’Agenzia delle Entrate se fosse possibile usufruire delle agevolazioni “prima casa” nonostante l’immobile fosse in stato di degrado e non abitabile al momento dell’acquisto.

L’Agenzia ha risposto positivamente, recependo l’orientamento espresso dalla recente ordinanza n. 3913/2025 della Corte di Cassazione. Secondo i giudici, infatti, ciò che conta non è l’immediata abitabilità del fabbricato, ma la sua concreta possibilità di essere trasformato in abitazione entro il termine previsto dalla legge.

Si tratta di un chiarimento molto importante perché amplia in modo significativo l’accesso al beneficio fiscale anche agli immobili da recuperare integralmente.

Leggi anche: Agevolazioni prima casa: cosa succede se vendi entro cinque anni

Advertisement - Pubblicità

Cosa sono le unità collabenti categoria F/2

Gli immobili F/2 sono fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un elevato stato di degrado. Possono essere edifici crollati, ruderi, vecchie abitazioni abbandonate o strutture prive delle condizioni minime per essere utilizzate.

Dal punto di vista catastale:

  • non producono reddito;
  • non hanno rendita catastale;
  • sono privi di ordinaria capacità abitativa.

Fino a oggi, proprio l’assenza di abitabilità aveva generato numerosi dubbi sull’applicabilità delle agevolazioni “prima casa”. La risposta dell’Agenzia delle Entrate supera di fatto l’interpretazione restrittiva adottata in passato.

Approfondisci: Bonus Ristrutturazione: sì case in costruzione, in definizione o collabenti

Il principio stabilito dalla cassazione

Il cuore della nuova interpretazione nasce dall’ordinanza n. 3913 del 16 febbraio 2025 della Corte di Cassazione, richiamata direttamente dall’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 108/2026.

Secondo la Suprema Corte, il diritto alle agevolazioni “prima casa” non dipende dall’immediata abitabilità dell’immobile acquistato, ma dalla sua concreta potenzialità abitativa dopo gli interventi edilizi necessari.

Si tratta di un passaggio molto importante perché supera una lettura particolarmente restrittiva adottata in passato su molte unità collabenti censite in categoria F/2.

La Cassazione chiarisce infatti che:

“né l’assenza di attualità di destinazione ad abitazione né l’attribuzione della categoria catastale F/2 rappresentano ostacoli alla possibilità di accesso alle agevolazioni prima casa”.

In pratica, anche un rudere totalmente degradato può beneficiare dell’imposta agevolata al 2% prevista dalla Nota II-bis dell’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986 (Testo Unico dell’Imposta di Registro), purché l’immobile:

  • sia strutturalmente destinabile ad abitazione;
  • venga recuperato attraverso lavori edilizi;
  • sia effettivamente trasformato in casa entro il termine previsto dalla normativa fiscale.

La Corte richiama inoltre un orientamento giurisprudenziale già consolidato sugli immobili “in corso di costruzione” censiti in categoria F/3. In diverse sentenze precedenti — tra cui Cass. n. 18300/2004, n. 3604/2003 e n. 8163/2002 — era già stato riconosciuto il beneficio prima casa anche per fabbricati non ancora ultimati, purché destinati ad uso abitativo.

Partendo da questo principio, i giudici hanno ritenuto illogico escludere dalle agevolazioni proprio gli immobili da recuperare, che spesso richiedono interventi di demolizione, ricostruzione o ristrutturazione pesante ai sensi dell’articolo 3 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

La Cassazione sottolinea inoltre un aspetto centrale:

“rilevante è solo che l’immobile sia strutturalmente destinato ad uso abitativo, non essendo richiesto che esso sia già idoneo al momento dell’acquisto”.

Dal punto di vista fiscale, resta però fondamentale rispettare il termine triennale previsto dall’articolo 76, comma 2, del D.P.R. n. 131/1986, entro cui l’immobile deve essere concretamente recuperato e destinato ad abitazione. In caso contrario, l’Agenzia delle Entrate potrebbe contestare la decadenza dalle agevolazioni e recuperare le imposte ordinarie, oltre a interessi e sanzioni.

La decisione assume quindi un valore strategico per il recupero del patrimonio edilizio esistente, soprattutto nei borghi storici, nelle aree rurali e nei piccoli centri dove sono presenti numerosi fabbricati collabenti oggi inutilizzati.

Advertisement - Pubblicità

Entro quanto tempo bisogna completare i lavori

Uno degli aspetti più importanti riguarda i tempi.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’immobile deve essere effettivamente destinato ad abitazione entro il termine triennale previsto per l’attività di accertamento fiscale.

Questo significa che:

  • i lavori devono essere completati;
  • l’immobile deve acquisire destinazione abitativa;
  • il contribuente deve rispettare gli obblighi previsti dalla normativa “prima casa”.

Restano inoltre validi gli altri requisiti ordinari:

  • residenza nel Comune entro 18 mesi;
  • assenza di altre abitazioni acquistate con le agevolazioni;
  • dichiarazioni obbligatorie nell’atto notarile.

Recupero edilizio e rigenerazione immobiliare: effetti sul mercato

La nuova interpretazione potrebbe avere effetti molto rilevanti sul mercato immobiliare italiano, soprattutto nei piccoli borghi e nelle aree rurali. Molti immobili collabenti, fino a oggi difficilmente commerciabili, potrebbero diventare più appetibili grazie alla possibilità di accedere:

  • all’imposta di registro agevolata al 2%;
  • ai benefici fiscali “prima casa”;
  • agli incentivi per la ristrutturazione edilizia.

Il chiarimento favorisce inoltre il recupero del patrimonio edilizio esistente, tema centrale nelle politiche di rigenerazione urbana e contenimento del consumo di suolo.

Particolarmente interessate potrebbero essere:

  • le abitazioni rurali storiche;
  • i trulli;
  • i casali abbandonati;
  • gli edifici nei centri storici minori.

Un altro elemento molto significativo contenuto nella risposta n. 108/2026 riguarda il superamento della precedente risposta a interpello n. 357/2019.

Con il nuovo orientamento:

  • non conta l’attuale inagibilità del fabbricato;
  • non rappresenta un ostacolo la classificazione catastale F/2;
  • assume rilievo la futura destinazione abitativa dell’immobile.

Si tratta quindi di una svolta interpretativa che apre nuove opportunità per privati, investitori e operatori del recupero edilizio.