Più tempo per trasferire la residenza, ricomprare un’abitazione e ottenere il credito d’imposta: è l’obiettivo dell’articolo 41 del disegno di legge di Bilancio 2027. Il testo bollinato del 30 ottobre propone di uniformare a due anni alcuni termini delle agevolazioni prima casa, oggi diversi a seconda dell’operazione.

La distinzione decisiva è tra ciò che la Manovra propone e ciò che si può già fare. Il DDL non ha ancora cambiato le scadenze vigenti: chi deve rispettare un termine nei prossimi mesi non può considerarlo prorogato sulla base della sola proposta.

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Residenza: il termine proposto passa da 18 mesi a due anni

Nel caso ordinario dell’acquirente che si impegna a stabilire la residenza nel Comune dell’immobile, la modifica porterebbe il termine da diciotto mesi a due anni dall’acquisto. Il riferimento è al Comune: non va trasformato nell’obbligo indistinto di trasferirsi entro quella data proprio nell’appartamento comprato.

Il DDL interviene sulla nota I all’articolo 1 della tariffa del nuovo testo unico dell’imposta di registro, decreto legislativo n. 123/2025. La proposta concede più tempo per adempiere a una condizione del beneficio; non elimina gli altri requisiti relativi all’immobile, al possesso di abitazioni e alle dichiarazioni richieste.

Per il quadro precedente resta disponibile l’approfondimento su residenza e conseguenze del mancato trasferimento nei termini. Le ipotesi particolari devono essere verificate sul caso concreto, senza leggere il nuovo DDL come una sanatoria generale.

Riacquisto dopo la vendita: due effetti diversi

La proposta riguarda anche chi vende un immobile agevolato e ne acquista un altro. In particolare, diventerebbe biennale il termine per il riacquisto necessario a evitare la decadenza quando la prima abitazione viene ceduta prima del compimento dei cinque anni, nel rispetto delle condizioni previste per la nuova abitazione principale.

Un secondo intervento porterebbe da uno a due anni il termine per il riacquisto ai fini del credito d’imposta. Conservare l’agevolazione sul primo acquisto e ottenere il credito collegato al successivo sono questioni diverse: il fatto che ricorrano nella stessa compravendita non le rende intercambiabili.

La tabella confronta i termini interessati dalla proposta. Per leggerla su uno schermo piccolo, scorri lateralmente.

Operazione Termine di partenza Proposta del DDL
Trasferimento della residenza nel Comune, nel caso ordinario 18 mesi dall’acquisto 2 anni dall’acquisto
Riacquisto per evitare la decadenza dopo la vendita prima dei cinque anni 1 anno dalla vendita 2 anni dalla vendita
Riacquisto dopo la vendita ai fini del credito d’imposta 1 anno dalla vendita 2 anni dalla vendita

Perché il credito d’imposta richiede una modifica espressa

Il problema era già emerso con l’estensione a due anni del termine per vendere la casa già posseduta quando si compra prima la nuova. Nella risposta n. 297 del 26 novembre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che quella modifica non poteva essere estesa automaticamente al diverso caso di chi vende prima e riacquista dopo, per maturare il credito d’imposta.

Per quest’ultima sequenza, il documento conferma il termine annuale previsto dalla relativa disciplina. Il DDL 2027 interviene proprio in modo esplicito sui termini, invece di lasciare l’allungamento a un’interpretazione per analogia.

Il testo proposto chiarisce inoltre che il credito spetterebbe anche quando l’abitazione precedente viene venduta dopo l’acquisto della nuova, entro il termine biennale richiamato dalla norma. Non significa che ogni scadenza del sistema prima casa venga raddoppiata: la vendita dell’immobile preposseduto dopo il nuovo acquisto è già stata oggetto di una specifica estensione.

La regola transitoria riguarda i termini ancora aperti

L’articolo 41 non guarda soltanto alle operazioni future. Prevede l’applicazione delle modifiche anche ad acquisti e vendite precedenti all’entrata in vigore della legge, purché a quella data non siano ancora trascorsi i termini previgenti.

È il limite da controllare con maggiore attenzione. Se il vecchio termine fosse già scaduto prima dell’entrata in vigore, la disposizione proposta non permetterebbe, per questo solo motivo, di riaprire la posizione. La data dell’atto e la specifica scadenza contano più dell’anno indicato nel titolo della Manovra.

Per esempio, ipotizzando che il testo venga approvato senza modifiche ed entri in vigore il 1° gennaio 2027, una vendita del 15 marzo 2026 avrebbe ancora aperto il termine annuale per il riacquisto ai fini del credito: la proposta lo porterebbe al 15 marzo 2028. È una simulazione della regola transitoria, non una proroga già utilizzabile.

Quali date verificare adesso

Chi sta organizzando il cambio di abitazione dovrebbe ricostruire separatamente data del primo acquisto, eventuale vendita, nuovo rogito e impegno sulla residenza. Occorre poi identificare il beneficio interessato: agevolazione all’acquisto, conservazione dopo una vendita anticipata o credito d’imposta.

Fino alla conclusione dell’iter parlamentare, la pianificazione deve rispettare le regole applicabili. Il possibile termine biennale è una novità da seguire, ma anticiparne gli effetti potrebbe far perdere un beneficio ancora legato a una scadenza più breve.

Fonti e riferimenti