Acquistare la prima casa con le agevolazioni fiscali rappresenta un’opportunità importante per molti contribuenti italiani, grazie a un consistente risparmio su imposte come l’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Tuttavia, ottenere questi benefici non è sempre così scontato: la normativa prevede infatti requisiti precisi, legati anche alla titolarità di altri immobili. La domanda ricorrente è: posso ottenere le agevolazioni “prima casa” anche se ho già una quota di proprietà o nuda proprietà di un’altra abitazione?

Recentemente, sul sito dell’Agenzia delle Entrate – FiscoOggi – è stata pubblicata una risposta ufficiale a un quesito molto specifico che riguarda proprio questo caso:

“Un soggetto già proprietario di 2/6 e nudo proprietario di 4/6 di un’abitazione, appartenendo l’usufrutto su detta quota alla madre, può chiedere le agevolazioni prima casa per un acquisto di abitazione posta nello stesso Comune?”

La risposta dell’Agenzia fa chiarezza su una casistica particolare, ma molto utile per chi si trova in situazioni analoghe. Scopriamo insieme cosa ha risposto l’Agenzia delle Entrate, cosa dice la normativa e come interpretare correttamente le regole sulle agevolazioni prima casa.

Cosa prevede la normativa sulle agevolazioni Prima Casa

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono regolate principalmente dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al Testo Unico sull’Imposta di Registro (DPR 131/1986). Secondo quanto previsto, per poter beneficiare di queste agevolazioni, l’acquirente deve:

  • non essere titolare, neppure per quote, di altri diritti reali (proprietà, usufrutto, uso, abitazione) su immobili ad uso abitativo ubicati nello stesso Comune dove si intende acquistare la nuova abitazione;
  • non essere titolare, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”;
  • trasferire la propria residenza nel Comune dove è situato l’immobile da acquistare entro 18 mesi.

L’obiettivo del legislatore è quello di riservare le agevolazioni a chi effettivamente non dispone di un’abitazione adeguata nel territorio in cui intende stabilirsi.

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La risposta dell’Agenzia delle Entrate: sì all’agevolazione se manca la disponibilità esclusiva

Nella risposta pubblicata su FiscoOggi, l’Agenzia delle Entrate ha precisato un aspetto fondamentale:

“È di ostacolo alla richiesta di agevolazioni prima casa l’essere titolare in via esclusiva o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio in cui è situato l’immobile da acquistare.”

Nel caso oggetto del quesito, il soggetto è:

  • proprietario di 2/6 dell’immobile;
  • nudo proprietario dei restanti 4/6, mentre l’usufrutto di questa quota è intestato alla madre.

La casa si trova nello stesso Comune dell’immobile che si intende acquistare.

La titolarità parziale, in contitolarità con soggetti diversi dal coniuge, e senza disponibilità dell’usufrutto (e quindi dell’effettiva possibilità di utilizzo dell’immobile), non costituisce ostacolo al riconoscimento dell’agevolazione “prima casa”.

Quindi, la risposta è sì: in questa situazione è possibile beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Contitolarità e nuda proprietà: cosa sapere per evitare errori

Il caso analizzato evidenzia due aspetti tecnici centrali:

  1. Contitolarità con soggetti diversi dal coniuge La normativa è particolarmente restrittiva nei confronti della titolarità in comunione con il coniuge, proprio per evitare operazioni elusive. Tuttavia, quando la quota di un’abitazione è detenuta con soggetti diversi (ad esempio, fratelli, genitori), e non si ha piena disponibilità dell’immobile, la possibilità di accedere all’agevolazione rimane aperta.
  2. Nuda proprietà senza usufrutto Chi possiede solo la nuda proprietà non ha la disponibilità effettiva dell’immobile, che rimane in uso all’usufruttuario. L’assenza di disponibilità giuridica ed effettiva gioca un ruolo cruciale nel riconoscimento dell’agevolazione. È importante, però, conservare la documentazione che attesti chiaramente l’attribuzione dell’usufrutto a terzi.