Bonus Facciate: possibile usufruirne con edificio in costruzione?

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Il Bonus Facciate, come sappiamo, è quell’incentivo che viene concesso nella misura del 90% per quanto riguarda i lavori di recupero e restauro delle facciate di unità indipendenti, edifici e condomini.

Viene chiarito che è possibile usufruirne per tutti gli immobili esistenti di qualsiasi categoria catastale, ma che cosa si intende precisamente? Gli edifici in fase di costruzione possono essere considerati “esistenti”?

Approfondiamo di seguito.

Bonus Facciate: i criteri fondamentali

Il primo criterio di accesso per poter usufruire del Bonus Facciate richiede che l’immobile sia ubicato in Zona A o B dei territori comunali. Oppure, nel caso il Comune non preveda la distinzione in Zone, è necessario che l’edificio si trovi comunque in aree ad esse assimilabili, ovvero che riportino le stesse caratteristiche.

Più precisamente, è possibile beneficiare dell’incentivo se l’immobile si trova in:

  • Zona A (Centro Storico), o area che comprende agglomerati urbani di carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale;
  • Zona B (Area residenziale), o area totalmente o parzialmente edificata, a patto che la superficie coperta da edificazione non sia inferiore al 12,5% della superficie fondiaria, e che la densità territoriale non sia inferiore a 1,5 mc/mq.

Per ottenere il bonus facciate è fondamentale poi che la quantità di intonaco interessata dagli interventi di restauro sia almeno del 10%.

Inoltre, l’edificio sul quale si eseguono i lavori dovrà essere visibile da strade pubbliche. Come abbiamo visto di recente con l’articolo “Bonus Facciate: tutti i chiarimenti sul criterio di visibilità”, vengono considerate strade pubbliche anche le strade vicinali.

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Possibile per immobili in F/3 o F/4?

Arriviamo quindi all’ultimo criterio obbligatorio per poter accedere al Bonus Facciate, ovvero quello che richiede che gli edifici siano “esistenti”.

Come abbiamo accennato poco fa, se l’immobile rispetta tutti i requisiti sopra citati, non è importante considerare a quale categoria catastale appartenga. Allo stesso modo però, quando si impone come criterio obbligatorio l’effettiva esistenza degli edifici, si porta ad escludere una precisa categoria.

Stiamo parlando della categoria catastale F/3, che è appunto quella che comprende le “Unità in corso di costruzione”. Gli immobili che sono ancora in fase di costruzione sono quelli dove appunto i lavori edilizi sono ancora in corso, dunque risultano inagibili e inabitabili e non producono reddito.

Diverso è il discorso se si parla di unità che invece appartengono alla categoria F/4, ovvero “Unità in corso di definizione”. Tali immobili sono quelli la cui costruzione è già stata conclusa, ma per i quali la destinazione d’uso e la divisione dei vani sono appunto in fase di definizione.

Gli immobili appartenenti alla categoria F/4, al contrario di quelli in F/3, nonostante non siano ancora ben definiti, comunque vengono classificati come “esistenti”. Per il semplice motivo che la costruzione comunque è stata conclusa.

Da tutto ciò ne deduciamo quindi che l’unica categoria catastale esclusa dal bonus facciate sia proprio la F/3, in quanto gli edifici interessati ancora non possono essere considerati esistenti.