Soffitta acquistata già abusiva: la buona fede non ferma la demolizione

Acquistare un immobile direttamente dal costruttore, ricevendo nell’atto dichiarazioni sulla sua regolarità, non mette automaticamente al riparo da un successivo ordine di demolizione. Se il Comune accerta opere non autorizzate, può rivolgere il comando anche al proprietario che non le ha realizzate e sostiene di averle ignorate.

Lo chiarisce il TAR Lazio con la sentenza n. 14461/2026, pubblicata il 31 agosto 2026. Il caso riguarda una soffitta ampliata e organizzata come abitazione sulla base di una variante soltanto richiesta, ma mai rilasciata. Per i giudici, la buona fede dell’acquirente non elimina l’irregolarità urbanistica né impedisce la misura ripristinatoria.

Restano distinti gli eventuali rimedi contrattuali verso il venditore.

Il caso: soffitta ampliata e trasformata in abitazione

L’unità era stata comprata nel 2013 dalla società costruttrice. Il fabbricato disponeva di un permesso di costruire del 2009 e di una variante del 2010. Nel rogito, secondo quanto riferito dal ricorrente, il venditore aveva dichiarato che le porzioni cedute non avevano subito modifiche bisognose di ulteriori autorizzazioni e che non erano state applicate sanzioni edilizie.

Un sopralluogo comunale ha però rilevato un ampliamento della soffitta di circa 27 metri quadrati, una diversa distribuzione interna con due ambienti, angolo cottura e bagno, oltre a impianti di riscaldamento, elettrico, televisivo e telefonico. Il complesso delle opere configurava anche un cambio di destinazione d’uso da locale accessorio a residenza.

Il proprietario sosteneva che i lavori fossero stati eseguiti dal costruttore seguendo un progetto di variante presentato nel 2011, sul quale gli uffici avevano espresso parere favorevole. Tuttavia, il relativo permesso non era mai stato rilasciato.

La demolizione può essere ordinata al proprietario non responsabile

La prima difesa si fondava sull’estraneità dell’acquirente: l’autore materiale delle opere era il costruttore e la loro irregolarità sarebbe stata nascosta al momento della vendita. Il TAR ha ritenuto l’argomento insufficiente per annullare l’ordinanza.

La demolizione edilizia ha funzione ripristinatoria, non serve a punire personalmente chi ha agito con dolo o colpa. L’amministrazione deve riportare il territorio alla situazione legittima e può rivolgersi a chi, essendo oggi proprietario e disponendo del bene, è concretamente in condizione di intervenire. L’autore dell’abuso potrebbe infatti non avere più alcun potere sull’immobile.

Per una panoramica su controlli, rischi e obblighi è utile la guida dedicata all’acquisto di immobili con abusi edilizi.

La dichiarazione del venditore non vincola il Comune

Le garanzie inserite nel contratto regolano anzitutto il rapporto tra venditore e compratore. Non trasformano però un progetto in titolo edilizio e non impediscono al Comune di esercitare la vigilanza. Per l’amministrazione conta la corrispondenza tra stato reale dell’immobile e atti legittimanti conservati nel fascicolo edilizio.

Se le dichiarazioni contrattuali risultano inesatte, l’acquirente può valutare con il proprio legale i rimedi verso il venditore, tenendo conto del contenuto dell’atto, delle prove e dei termini applicabili. Questa tutela non coincide con il giudizio amministrativo sull’ordine di demolizione.

Un parere favorevole non equivale al permesso di costruire

La variante del 2011 era stata presentata e aveva ricevuto un parere tecnico favorevole, ma il procedimento non si era concluso con il rilascio del titolo. Il TAR ha escluso che tale passaggio istruttorio potesse rendere lecite le opere eseguite secondo quel progetto.

È una distinzione essenziale: domanda, parere e permesso sono atti diversi. Un elaborato depositato rappresenta ciò che il richiedente vorrebbe realizzare; il parere costituisce una valutazione interna o procedimentale; solo il titolo efficace, quando richiesto, abilita l’intervento. Prima di comprare non basta quindi confrontare l’immobile con una pratica “in corso”: occorre accertarne l’esito.

Il ripristino del cambio d’uso non chiude tutte le contestazioni

Dopo l’ordinanza, il proprietario aveva rimosso cucina, sanitari e impianti, ripristinando la destinazione accessoria del locale. Questa parte non era più oggetto della contestazione portata davanti al TAR. Restavano però l’ampliamento della superficie e la diversa tramezzatura interna.

La vicenda mostra che l’ottemperanza può essere parziale: eliminare gli elementi che rendono abitabile una soffitta non fa scomparire automaticamente un aumento di superficie non assentito. Ogni opera deve essere confrontata con il titolo e con il contenuto preciso dell’ingiunzione.

Fiscalizzazione: serve una prova tecnica rigorosa

Il ricorrente sosteneva che demolire una porzione della struttura portante antisismica avrebbe potuto compromettere la stabilità dell’edificio. Invocava quindi la sanzione pecuniaria prevista, in determinate ipotesi di parziale difformità, dall’articolo 34 del DPR 380/2001.

Per il TAR non era stata fornita una dimostrazione tecnica sufficientemente rigorosa dell’oggettiva impossibilità di rimuovere tramezzi e superficie eccedente senza danneggiare la parte conforme. Semplici allegazioni difensive e una perizia di parte non sono state considerate decisive nel caso concreto.

Il Tribunale ha inoltre ricordato che la possibile sostituzione della demolizione con la sanzione pecuniaria viene normalmente valutata nella fase esecutiva, successiva e autonoma rispetto all’ordine. La fiscalizzazione non rende quindi prematura o illegittima l’ingiunzione. La guida sulla fiscalizzazione dell’abuso edilizio approfondisce requisiti e limiti di questa soluzione eccezionale.

Tolleranze: il parametro è la singola unità

Un’altra censura riguardava la tolleranza del 2% richiamata nel giudizio. Secondo il proprietario, la percentuale avrebbe dovuto essere calcolata sull’intero edificio; secondo il TAR, invece, il confronto andava effettuato sulla singola unità immobiliare interessata dall’intervento.

I numeri rendevano comunque evidente la distanza da una difformità minima: a fronte di circa 18,80 metri quadrati assentiti, l’ampliamento contestato era di circa 27 metri quadrati, pari secondo la sentenza a un incremento intorno al 143%. La superficie aggiunta, pur descritta come originariamente destinata a un vano tecnico per i pannelli fotovoltaici, era stata utilizzata a esclusivo vantaggio della soffitta trasformata in abitazione.

Questo passaggio non va trasformato nella regola secondo cui oggi la tolleranza è sempre e soltanto del 2%. L’articolo 34-bis del DPR 380/2001 contiene soglie e condizioni articolate, modificate dal decreto Salva Casa anche in relazione alla data e alla superficie utile dell’unità. La guida sulle tolleranze costruttive ed esecutive ricostruisce il quadro generale.

La sanatoria annunciata non ha rinviato la decisione

Poco prima dell’udienza il proprietario aveva chiesto di rinviare la causa, riferendo che era in corso la preparazione di una domanda di sanatoria. Anche il Comune aveva aderito alla richiesta. Il Collegio ha comunque deciso il ricorso, non ravvisando esigenze difensive eccezionali tali da giustificare un ulteriore rinvio.

La sentenza non valuta se una futura istanza possa essere accolta: si limita a giudicare l’ordinanza sulla base degli atti disponibili. Annunciare una pratica non equivale né a presentarla né a ottenere un titolo.

Cosa verificare prima di acquistare una soffitta o un sottotetto

La visura catastale e le dichiarazioni del venditore non bastano. Occorre accedere al fascicolo comunale, recuperare permesso originario, varianti effettivamente rilasciate, elaborati grafici, eventuali sanatorie e agibilità, quindi confrontarli con un rilievo dello stato reale.

Per soffitte e sottotetti bisogna controllare soprattutto sagoma, superficie, altezze, distribuzione interna, impianti e destinazione assentita. Una stanza arredata e dotata di bagno può apparire abitabile nella pratica, ma ciò non prova che il cambio d’uso sia stato autorizzato.

Una due diligence immobiliare prima dell’acquisto serve proprio a distinguere documenti depositati, pareri e titoli conclusivi. Se emerge una variante mai perfezionata, la soluzione va definita prima del rogito e non affidata a una generica dichiarazione di conformità.

Il controllo dovrebbe produrre un fascicolo leggibile anche da chi acquista: elenco dei titoli, tavola comparativa tra progetto e rilievo, indicazione delle difformità e valutazione motivata sulla loro eventuale regolarizzazione. Se manca un documento decisivo, è prudente subordinare il contratto alla sua acquisizione o alla soluzione dell’irregolarità, evitando di confondere un impegno futuro del venditore con una conformità già esistente.

Cosa non stabilisce la sentenza

La pronuncia non attribuisce al compratore la colpa personale per lavori eseguiti dal costruttore. Afferma che questa estraneità non blocca una misura oggettiva diretta al ripristino.

Non esclude ogni tutela verso il venditore e non decide le eventuali conseguenze civilistiche delle dichiarazioni rese nel contratto. Non nega in assoluto la fiscalizzazione, ma richiede una prova tecnica adeguata e la colloca nella fase esecutiva. Infine, non si pronuncia sull’accoglibilità della sanatoria che risultava soltanto in preparazione.

La regola pratica

Chi compra un immobile con opere abusive può ricevere l’ordine di demolizione anche se non ha realizzato i lavori e ignorava la difformità. La buona fede può essere importante nei rapporti con il venditore, ma non rende conforme l’immobile.

Il modo più efficace per ridurre il rischio è verificare prima del rogito non solo l’esistenza di una pratica, ma il suo esito e la corrispondenza degli elaborati approvati con lo stato dei luoghi. Dopo l’acquisto, la tutela amministrativa e quella contrattuale seguono strade diverse.

Fonti ufficiali

• TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Quater, sentenza n. 14461/2026
• DPR 380/2001, articolo 31
• DPR 380/2001, articolo 34
• DPR 380/2001, articolo 34-bis