Immobile comprato all’asta con abusi: quali tutele ha l’aggiudicatario?

Comprare un immobile all’asta non cancella gli abusi edilizi e il decreto di trasferimento non sostituisce una sanatoria. Se l’edificio è più grande di quanto autorizzato, il Comune conserva il potere di ordinarne il ripristino anche nei confronti dell’aggiudicatario che non ha realizzato le opere.

La sentenza n. 6018/2026 del Consiglio di Stato, pubblicata il 23 luglio 2026, chiarisce quali strumenti restano al nuovo proprietario. L’articolo 46, comma 5, del DPR 380/2001 offre una procedura specifica, ma la domanda deve essere presentata entro 120 giorni dalla notifica del decreto giudiziario e soltanto se l’immobile possiede i requisiti per ottenere il permesso in sanatoria.

La possibile fiscalizzazione dell’abuso, invece, può essere verificata durante l’esecuzione dell’ordine e non ne determina l’annullamento.

Il caso: dall’acquisto giudiziario alla scoperta delle difformità

L’immobile era stato acquistato all’asta nel 2010. Sei anni dopo, l’aggiudicatario aveva chiesto un permesso di costruire in sanatoria per alcune opere interne: una diversa scala fra piano terra e primo piano e una scala a chiocciola diretta al sottotetto non abitabile.

L’istruttoria comunale fece però emergere una situazione più ampia. Il titolo edilizio del 1957 rappresentava un fabbricato di circa 12,10 per 7,60 metri, con due piani fuori terra e un sottotetto non accessibile. I sopralluoghi del 2017 rilevarono invece un ingombro di 15,28 per 7,70 metri e un sottotetto accessibile. Non si trattava quindi delle sole modifiche interne indicate nella domanda, ma anche di maggiore superficie e volumetria rispetto al progetto assentito.

Il Comune negò la sanatoria e ordinò di ripristinare lo stato autorizzato. Dopo il rigetto del TAR, l’acquirente si rivolse al Consiglio di Stato sostenendo, tra l’altro, che il decreto di trasferimento non menzionava abusi, che esistevano titoli successivi e che la demolizione poteva essere sostituita da una sanzione pecuniaria.

Il decreto di trasferimento non regolarizza l’edificio

Il Collegio separa nettamente gli effetti civilistici dell’acquisto dalla regolarità urbanistico-edilizia. Il decreto emesso nella procedura esecutiva trasferisce la proprietà, ma l’assenza di riferimenti alle difformità nel documento non le sana e non impedisce al Comune di esercitare i poteri repressivi.

La verifica edilizia resta oggettiva: bisogna confrontare lo stato reale dell’edificio con i titoli che ne legittimano costruzione e trasformazioni. La buona fede dell’acquirente e ciò che egli conosceva al momento dell’aggiudicazione non modificano le dimensioni assentite né producono un titolo inesistente.

Per questo chi partecipa a una vendita giudiziaria deve leggere con attenzione la perizia e svolgere verifiche ulteriori quando le informazioni sono incomplete. La guida sull’acquisto di una casa all’asta, i vantaggi e i rischi riassume documenti e controlli da considerare prima dell’offerta.

Cosa prevede il termine speciale di 120 giorni

L’articolo 46, comma 5, del DPR 380/2001 esclude che le nullità previste per gli atti tra privati si applichino agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari. Questa eccezione consente il trasferimento del bene, ma non lo rende conforme dal punto di vista edilizio.

La stessa disposizione stabilisce che l’aggiudicatario, quando l’immobile si trova nelle condizioni necessarie per il rilascio del permesso in sanatoria, deve presentare la domanda entro 120 giorni dalla notifica del decreto dell’autorità giudiziaria. La finestra temporale è dunque uno strumento per attivare la regolarizzazione, non un condono automatico collegato all’asta.

Nel caso esaminato, tra il decreto di trasferimento del 2010 e l’istanza del 2016 erano trascorsi diversi anni. Il Consiglio di Stato ha quindi confermato che la procedura speciale non era stata utilizzata nel termine indicato dalla legge.

I 120 giorni non garantiscono che la sanatoria venga accolta

Il termine non elimina i requisiti sostanziali. La norma opera soltanto “qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste” per il permesso in sanatoria. L’aggiudicatario deve quindi verificare conformità, epoca delle opere, disciplina urbanistica applicabile, eventuali vincoli e tipo di difformità.

Presentare la domanda nei 120 giorni preserva la possibilità prevista dall’articolo 46, ma il Comune deve comunque istruirla e può respingerla se mancano i presupposti. Viceversa, la sola astratta sanabilità indicata in una perizia non equivale al rilascio del titolo.

Per ricostruire la posizione dell’immobile occorre partire dallo stato legittimo e dai documenti edilizi rilevanti, senza confondere planimetria catastale, provenienza civilistica e titoli abilitativi.

La perizia d’asta va letta insieme ai titoli comunali

La sentenza ricorda che la relazione di stima era allegata e richiamata nell’avviso di vendita e riportava le difformità rispetto al titolo del 1957. Indicava una distribuzione interna diversa e un perimetro del fabbricato più ampio, con conseguente incremento di superficie e volume.

Ciò rendeva irrilevante il silenzio del decreto di trasferimento sul punto. Ma la regola pratica va oltre il caso: la perizia è fondamentale, non infallibile. Se descrive una sanatoria come possibile, l’interessato deve verificarne concretamente i presupposti presso il Comune e stimarne costi, tempi ed esito prima di formulare l’offerta.

Le differenze tra parziale difformità, totale difformità e variazione essenziale incidono infatti sulla sanzione applicabile e sugli eventuali percorsi di regolarizzazione.

La buona fede non ferma l’ordine di ripristino

In materia edilizia, l’ordine di demolizione ha carattere reale: è diretto a ripristinare il territorio e può essere rivolto al proprietario attuale anche quando non è l’autore materiale dell’abuso. Il Comune non deve dimostrare che l’aggiudicatario conoscesse o avesse commissionato le opere.

Questo non significa che la buona fede sia priva di rilievo in ogni rapporto. Potrà essere valutata nelle questioni economiche o nei rimedi connessi alla procedura di vendita, secondo le regole applicabili. Non neutralizza però il potere amministrativo di eliminare una trasformazione priva di titolo.

La natura vincolata della repressione spiega anche perché, secondo la pronuncia, non fosse necessaria una comunicazione di avvio del procedimento: una partecipazione ulteriore non avrebbe potuto modificare l’accertamento oggettivo delle dimensioni e dei titoli.

Un atto notarile o il Catasto non sostituiscono il titolo edilizio

L’appellante richiamava una donazione degli anni Ottanta e altri documenti successivi. Il Consiglio di Stato ha osservato che le vicende circolatorie non provano la conformità urbanistica e che i titoli citati non riguardavano le difformità colpite dall’ordine.

La conformità catastale ha una funzione differente da quella edilizia. Anche una planimetria catastale coerente con lo stato dei luoghi non dimostra che l’ampliamento sia stato autorizzato dal Comune. Non esiste inoltre una “usucapione” del titolo edilizio: il trascorrere del tempo o il susseguirsi dei proprietari non trasforma un abuso in opera legittima.

Chi invoca la costruzione ante 1967 deve provarla

Un altro argomento difensivo sosteneva che le opere fossero anteriori al 1967. La sentenza lo ha respinto perché mancava una prova concreta e la relazione di stima non conteneva il riferimento temporale invocato.

L’onere di dimostrare l’epoca dell’abuso grava sull’interessato, che normalmente dispone o può reperire documentazione relativa al bene. Dichiarazioni generiche non bastano: servono elementi attendibili e convergenti, da valutare rispetto alla disciplina edilizia vigente nel luogo e nel periodo considerato.

Neppure l’assenza di uno strumento urbanistico generale nel 1957 dimostrava che le trasformazioni contestate fossero lecite. Il punto era identificare quando fossero state realizzate e quale titolo le avesse autorizzate, non soltanto descrivere il contesto normativo dell’edificio originario.

La fiscalizzazione si valuta quando si esegue la demolizione

L’acquirente sosteneva che, trattandosi di una parziale difformità, il Comune avrebbe potuto applicare la sanzione pecuniaria dell’articolo 34 del DPR 380/2001 per evitare danni alla parte conforme. Una precedente interlocuzione comunale aveva persino quantificato una possibile sanzione.

Il Collegio ha però richiamato l’orientamento secondo cui la fiscalizzazione costituisce un’alternativa alla demolizione valutabile nella fase esecutiva. Il proprietario può farla valere quando il Comune procede al ripristino, producendo gli elementi tecnici necessari, ma la sua eventuale applicabilità non incide sulla legittimità dell’ordine già emanato.

Non si tratta di una scelta libera tra “demolire o pagare”. Occorre dimostrare che la demolizione della parte difforme non possa avvenire senza pregiudizio per quella eseguita in conformità e che il caso rientri nell’articolo 34.

Cosa controllare prima di fare un’offerta all’asta

La perizia deve essere confrontata con titoli edilizi, elaborati grafici e accessi agli atti. È utile verificare se le dimensioni rilevate coincidono con quelle assentite, se il sottotetto o altri locali sono accessibili e utilizzati, se esistono pratiche ancora pendenti e se le opere indicate come sanabili rispettano davvero i requisiti.

Il costo di un’irregolarità non coincide necessariamente con una sanzione. Può comprendere rilievi, progettazione, verifiche strutturali, diritti comunali, lavori di ripristino e riduzione della superficie utilizzabile. Se la regolarizzazione non è possibile, il prezzo d’asta deve essere valutato considerando la concreta trasformazione richiesta.

Dopo l’aggiudicazione è essenziale registrare la data di notifica del decreto e affidare subito a un tecnico la ricostruzione dello stato legittimo. Attendere la successiva richiesta di lavori o cambio d’uso può consumare la finestra dei 120 giorni.

Cosa non stabilisce la sentenza

La pronuncia non dice che ogni immobile abusivo acquistato all’asta debba essere demolito. Conferma che l’asta non sana l’abuso e che la regolarizzazione dipende dai requisiti previsti dalla legge, dalla tempestività della domanda e dalla tipologia delle difformità.

Non afferma neppure che la fiscalizzazione sia sempre esclusa. La colloca nella fase esecutiva, dove il proprietario potrà chiedere una verifica tecnica del pregiudizio per la parte conforme. Infine, non trasforma ogni indicazione della perizia in una garanzia: la stima informa i partecipanti, mentre il titolo in sanatoria può essere rilasciato soltanto dall’amministrazione competente.

La regola pratica

Il decreto di trasferimento consente l’acquisto, ma non produce conformità edilizia. Se l’immobile può essere sanato, l’aggiudicatario deve attivarsi entro 120 giorni dalla notifica del decreto giudiziario; la domanda resta comunque soggetta a tutti i requisiti sostanziali.

Quando è già stato ordinato il ripristino, la buona fede non basta a fermarlo. L’eventuale sanzione pecuniaria dell’articolo 34 deve essere richiesta e dimostrata nella fase esecutiva e non cancella, da sola, la legittimità dell’ordine.

Fonti ufficiali

• Consiglio di Stato, Sezione Seconda, sentenza n. 6018/2026
• DPR 380/2001, articolo 46
• DPR 380/2001, articolo 34
• DPR 380/2001, articolo 31