Casa abusiva acquistata in buona fede: il certificato urbanistico non salva dalla demolizione

Acquistare un immobile in buona fede, anche nell’ambito di una procedura esecutiva, non rende legittime le opere realizzate senza il titolo necessario. Neppure il certificato di destinazione urbanistica allegato alla compravendita può essere letto come un’attestazione di regolarità della casa: il CDU descrive la disciplina urbanistica del terreno e non certifica che una DIA, una SCIA o un permesso abbiano validamente autorizzato il fabbricato.

È il principio applicato dal TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Quater, nella sentenza n. 14772/2026, pubblicata l’11 settembre 2026. Il nuovo proprietario aveva chiesto al Comune di riesaminare un ordine di demolizione emesso nel 2004 contro i precedenti proprietari. Sosteneva di aver confidato nella documentazione allegata all’acquisto, che menzionava una DIA del 2003.

Il Tribunale ha respinto il ricorso. Quella DIA non era idonea a sostenere la demolizione e ricostruzione eseguita: il progetto comprendeva una porzione ormai diruta, ricostruiva volumi non accertabili con sicurezza e aggiungeva due portici che modificavano la sagoma.

Il Comune, inoltre, aveva bloccato tempestivamente la pratica prima di ordinare la demolizione. Non esisteva quindi un titolo favorevole consolidato sul quale fondare un affidamento tutelabile.

Il caso: acquisto successivo a un ordine di demolizione

L’immobile era stato acquistato nel 2016 insieme ai terreni pertinenziali. La compravendita era avvenuta dopo una procedura esecutiva, mentre l’ordine di demolizione risaliva al 2004 ed era stato rivolto ai precedenti proprietari. Il nuovo acquirente aveva chiesto una prima volta il riesame nel 2018 e aveva reiterato l’istanza nel 2024.

Il Comune aveva confermato l’abusività sulla base di più ragioni. L’intervento realizzato con la DIA del 2003 non costituiva ristrutturazione edilizia, ma nuova costruzione soggetta a permesso di costruire. Mancava inoltre una prova certa dello stato legittimo e della consistenza originaria del fabbricato dichiarato anteriore al 1967, e non risultava versato il contributo di costruzione.

Il nodo principale era però il primo: la ricostruzione non rispettava i limiti della ristrutturazione applicabili al momento della DIA. Il TAR ha ritenuto questa motivazione autonoma e sufficiente a sorreggere il provvedimento, assorbendo le contestazioni relative allo stato legittimo e al contributo.

Perché la DIA del 2003 non poteva autorizzare l’intervento

Per ricostruire la situazione tecnica il giudice ha disposto una verificazione. L’analisi della documentazione storica mostrava che una parte del fabbricato principale era priva di copertura e che il corpo secondario era quasi completamente diruto: restavano pochi corsi di muratura e parti non sufficienti a individuare con certezza l’organismo originario.

La volumetria indicata nel progetto presentava inoltre incongruenze rispetto alla preesistenza, anche nell’altezza della falda e nella posizione del colmo. I due portici aggiunti sulle facciate costituivano poi una modifica della sagoma, indipendentemente dalle regole comunali utilizzate per stabilire se conteggiarli nella superficie coperta o nella cubatura.

Il punto temporale è decisivo. Nel regime vigente quando fu presentata la DIA, la demolizione e ricostruzione poteva rientrare nella ristrutturazione soltanto rispettando i parametri allora richiesti. L’estensione della nozione al ripristino di edifici crollati o demoliti, quando sia possibile accertarne la consistenza, è arrivata successivamente e non poteva essere applicata retroattivamente al progetto del 2003.

L’approfondimento sulla ricostruzione dei ruderi e la nozione di ristrutturazione edilizia aiuta a distinguere le regole attuali da quelle applicabili alle pratiche più risalenti.

Il Comune aveva bloccato la pratica prima dei lavori

La vicenda non riguardava l’annullamento tardivo di un titolo sul quale il privato aveva fatto affidamento per anni. Dopo la presentazione della DIA, l’amministrazione aveva chiesto integrazioni, sospeso l’efficacia della pratica e confermato la diffida a non eseguire i lavori. Aveva anche indicato come adeguare il progetto: escludere la porzione sostanzialmente inesistente, ridurre la superficie e rimuovere il portico eccedente.

Le opere erano state realizzate nonostante questi atti e l’ordine di demolizione era seguito pochi mesi dopo. Per il TAR, dunque, l’edificio era stato costruito fin dall’origine senza il titolo idoneo. Non si trattava di bilanciare l’interesse pubblico con l’affidamento nato da un permesso comunale poi rimosso, né di esercitare in ritardo i poteri sulla DIA.

Questa distinzione spiega anche perché non fosse possibile salvare soltanto una parte del fabbricato. I precedenti sulla conservazione delle porzioni autonome riguardano l’annullamento parziale di titoli già rilasciati; qui, invece, l’intero intervento richiedeva il permesso di costruire e la DIA era stata tempestivamente inibita.

Perché il CDU non certifica la regolarità della casa

Il nuovo proprietario invocava il certificato di destinazione urbanistica allegato al contratto, nel quale compariva un riferimento alla DIA. A suo avviso, quel documento aveva fatto sorgere una ragionevole convinzione sulla legittimità dell’immobile.

La sentenza chiarisce la funzione del CDU previsto dall’articolo 30 del D.P.R. 380/2001: attestare le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata. Non è un certificato di conformità edilizia dell’edificio e non ricostruisce automaticamente efficacia, contenuto ed esito delle pratiche presentate per costruirlo.

Nel caso concreto il responsabile comunale si era limitato a riportare nel CDU la dichiarazione del richiedente secondo cui una particella era stata interessata da una DIA. Non aveva attestato l’oggetto della pratica, la sua efficacia o la legittimità delle opere eseguite. La guida al certificato di destinazione urbanistica spiega nel dettaglio contenuto, utilizzi e limiti del documento.

La buona fede dell’acquirente non cancella l’abuso

Perché esista un affidamento tutelabile occorrono assicurazioni precise e affidabili oppure un precedente atto amministrativo favorevole che abbia creato una situazione di vantaggio consolidata. Qui mancava entrambi: il CDU non attestava regolarità edilizia e la DIA era stata bloccata quasi subito.

Il TAR richiama inoltre il principio secondo cui chi acquista un immobile abusivo subentra nei rapporti giuridici attivi e passivi collegati al bene, compresi gli effetti del diniego di sanatoria e dell’ordine di demolizione, anche se l’abuso è stato commesso dal precedente proprietario. La misura ripristinatoria colpisce infatti la situazione oggettiva dell’immobile e non ha la funzione di punire soltanto l’autore materiale.

La buona fede può conservare rilievo nei rapporti civili: l’acquirente potrà valutare le azioni nei confronti del venditore o degli altri soggetti responsabili, secondo documenti, garanzie e modalità della vendita. Non impone però al Comune di mantenere una costruzione priva del titolo necessario.

Un caso complementare è analizzato nell’articolo sull’immobile acquistato all’asta con abusi e sulle tutele dell’aggiudicatario: anche lì il trasferimento non produce un effetto sanante, ma possono cambiare termini e rimedi disponibili.

Quali verifiche servono prima dell’acquisto

La decisione mostra il rischio di affidarsi a un solo documento o alla mera menzione di una vecchia pratica. Prima di comprare è necessario ricostruire l’intera sequenza amministrativa:

• accedere ai titoli edilizi, agli elaborati allegati e alle eventuali integrazioni;
• controllare diffide, sospensioni, provvedimenti inibitori e ordini di demolizione;
• confrontare progetto autorizzato e stato reale con rilievo metrico;
• verificare la consistenza originaria quando sono coinvolti ruderi o fabbricati parzialmente crollati;
• distinguere dati catastali, prescrizioni urbanistiche del terreno e conformità edilizia;
• accertare se l’intervento richiedeva DIA, SCIA o permesso di costruire secondo la legge vigente all’epoca;
• esaminare provenienza, trascrizioni e documenti della procedura esecutiva senza attribuire loro un effetto sanante;
• quantificare prima del rogito il rischio di ripristino, sanatoria impossibile o responsabilità contrattuale.

La due diligence immobiliare prima dell’acquisto serve proprio a coordinare controlli urbanistici, catastali, tecnici, ipotecari e contrattuali, evitando che documenti con funzioni diverse vengano interpretati come garanzie che non contengono.

Effetti della sentenza e limiti del principio

Il TAR ha respinto il ricorso e ha confermato il diniego di riesame dell’ordine di demolizione. Non ha affermato che ogni ricostruzione di un rudere sia oggi nuova costruzione: ha applicato la definizione di ristrutturazione vigente nel 2003 e ha valutato una DIA tempestivamente contestata dal Comune.

Non ha neppure escluso in assoluto la possibilità di tutelare l’affidamento di un acquirente. Ha rilevato che, in questo caso, mancava un atto pubblico favorevole capace di generare fondate aspettative sulla regolarità del fabbricato. Il CDU aveva una funzione diversa e riportava soltanto una dichiarazione sulla presenza della DIA.

La conclusione operativa è netta: certificato urbanistico, catasto e buona fede dell’acquirente non sostituiscono la verifica dei titoli edilizi. Se l’intero fabbricato è stato realizzato senza il permesso necessario e la pratica minore era stata bloccata, il trasferimento successivo non impedisce la demolizione; restano separate le eventuali azioni economiche del compratore verso chi gli ha trasferito il bene.

Fonti ufficiali

• TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Quater, sentenza n. 14772/2026
• D.P.R. 380/2001, articolo 3: definizioni degli interventi edilizi
• D.P.R. 380/2001, articolo 10: interventi subordinati a permesso di costruire
• D.P.R. 380/2001, articolo 30: certificato di destinazione urbanistica
• D.P.R. 380/2001, articolo 31: interventi senza permesso e demolizione

Articolo informativo basato sulla pronuncia indicata. Regolarità edilizia, stato legittimo, rimedi contro il venditore e possibilità di sanatoria richiedono l’esame degli atti del singolo immobile da parte di professionisti qualificati.