Spostare finestre sulla facciata di un condominio non diventa automaticamente irrilevante per il singolo appartamento solo perché il muro esterno è una parte comune. Il TAR Campania ha respinto il ricorso contro un ordine di ripristino che contestava la traslazione di aperture su un edificio in area tutelata, oltre a un cambio d’uso interno, una ringhiera, un’altezza diversa dal progetto e un soppalco. Il giudice ha valutato le opere nel loro insieme, non come dettagli isolati.

La sentenza n. 5068/2026 del TAR Campania, Napoli, Sezione Terza, pubblicata il 3 settembre, distingue due piani spesso confusi: la proprietà condominiale del muro e lo stato legittimo dell’unità immobiliare che usa quelle finestre. Non decide in generale se il consenso del condominio sia sempre necessario per modificare un’apertura. Decide che, nel caso specifico, invocare la comunione della facciata non cancellava le difformità edilizie riscontrate nell’appartamento.

L’appartamento acquistato nel 2022 e l’ordinanza del 2024

La proprietaria aveva acquistato l’alloggio nel maggio 2022. Dopo un sopralluogo, il Comune ha emanato nell’ottobre 2024 un ordine di demolizione e ripristino. Fra le opere contestate comparivano lo spostamento di un vano porta su un fronte e di vani finestra su un altro, la trasformazione di una porzione in ampliamento da superficie non residenziale a spazio abitativo con angolo cottura, una ringhiera sul terrazzo, l’incremento dell’altezza interna e un piccolo soppalco.

La ricorrente sosteneva che molte opere fossero anteriori al suo acquisto e che le differenze fossero modeste; richiamava anche due CILA presentate nel 2023 e dichiarate inefficaci dal Comune. Nel febbraio 2025 aveva ottenuto la sospensione cautelare dell’ordinanza. Quella misura provvisoria non anticipava, però, l’esito definitivo: con la sentenza del 2026 il TAR ha respinto il ricorso principale e i primi motivi aggiunti.

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Perché le finestre non sono «difformità del condominio»

L’articolo 9-bis, comma 1-ter, del d.P.R. 380/2001 separa, ai fini della prova dello stato legittimo, le difformità delle parti comuni da quelle delle singole unità. La ricorrente lo invocava sostenendo che porte e finestre fossero sulla facciata, quindi su muri perimetrali condominiali, e che i loro spostamenti non dovessero incidere sulla regolarità del suo appartamento.

Il TAR ha respinto questa lettura. Pur potendo il muro perimetrale essere comune, le finestre e le luci che servono una determinata unità non rientrano, di regola, fra le parti necessarie all’uso comune: danno aria e luce proprio a quell’appartamento. Le modifiche contestate erano perciò riferibili all’unità della ricorrente. La norma sullo stato legittimo non è uno scudo generale per ogni intervento eseguito su una facciata condominiale.

È un tema diverso da quello affrontato nella precedente decisione sulle finestre e portefinestre sul muro comune, dove si discuteva soprattutto del consenso degli altri proprietari e dell’uso della cosa comune. Qui il nodo era la difformità fra aperture realizzate e titoli edilizi, su un immobile sottoposto a tutela paesaggistica. Anche un consenso condominiale, se dovuto, non sostituirebbe il titolo o l’autorizzazione pubblica.

Il vincolo paesaggistico cambia la valutazione del prospetto

L’edificio ricadeva in un territorio tutelato da vincoli paesaggistici risalenti al 1964 e poi disciplinato da ulteriori strumenti di tutela dell’area vesuviana. Secondo il TAR, la traslazione delle aperture alterava il prospetto e richiedeva, per questo caso, il permesso di costruire ai sensi dell’articolo 10, comma 1, lettera c), del Testo Unico Edilizia e l’autorizzazione paesaggistica. Non poteva essere ricondotta alla manutenzione che, ai sensi dell’articolo 149 del Codice dei beni culturali, evita l’autorizzazione solo quando non altera lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore.

La disciplina dei prospetti non si esaurisce nella domanda «serve una CILA o una SCIA?». La guida alle modifiche di finestre, porte e balconi spiega perché occorre prima leggere la natura dell’intervento, i titoli già rilasciati e i vincoli. Questa sentenza applica quei criteri a una situazione protetta e a un insieme di opere più ampio delle sole finestre: non afferma che qualsiasi spostamento di finestra, ovunque, richieda sempre un permesso di costruire.

Angolo cottura, altezza e soppalco: gli altri rilievi

L’ordine comunale era sorretto anche dal diverso uso di una porzione già oggetto di sanatoria. Dai documenti della vecchia pratica, il TAR ha ricavato che una superficie di circa 6,12 m² era stata dichiarata non residenziale. La presenza dell’angolo cottura e il nuovo uso abitativo ne mutavano la funzione, con effetti sul carico urbanistico. Il fatto che il resto dell’alloggio fosse residenziale non trasformava automaticamente quella porzione accessoria in superficie abitativa autorizzata.

Quanto all’altezza interna, il progetto prevedeva un vespaio di circa 50 cm; la sua mancata realizzazione aveva portato l’altezza da 3,30 a circa 3,75 metri. La ricorrente richiamava una planimetria catastale e la soglia delle tolleranze costruttive del 2%, ma non aveva dimostrato che la differenza potesse rientrare in quella tolleranza. Un dato catastale storico non sostituisce da solo la verifica dei disegni assentiti e delle opere effettivamente eseguite.

Il piccolo soppalco era stato rimosso nel dicembre 2024. Questa eliminazione non rendeva illegittimo retroattivamente l’ordine che lo aveva contestato quando era presente. Aveva invece un effetto su un altro segmento del processo, relativo a un’ordinanza del Genio Civile intervenuta nel 2025: il TAR ha dichiarato inammissibili per difetto d’interesse i secondi motivi aggiunti proposti contro quell’atto. Non ha quindi «annullato» l’ordine del Genio Civile per il solo fatto che il manufatto fosse stato tolto.

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La buona fede dell’acquirente non cancella l’abuso

La proprietaria invocava la propria estraneità alla realizzazione delle opere e il lungo tempo trascorso. Il TAR ha richiamato il principio secondo cui l’ordine di ripristino ha natura reale: può colpire il proprietario attuale anche se non è l’autore materiale dell’abuso e ha comprato senza intento elusivo. L’amministrazione non perde il potere di intervenire solo perché i lavori sono vecchi; non deve aggiungere una motivazione speciale sull’interesse pubblico oltre all’accertata violazione.

Ciò non significa che, in una compravendita, responsabilità del venditore e rimedi contrattuali siano sempre irrilevanti. Significa che sono piani diversi dall’obbligo pubblico di ripristino. Per chi acquista, la verifica preventiva dei rischi di un immobile con difformità edilizie deve confrontare lo stato reale con i titoli dell’unità, i prospetti, l’eventuale sanatoria e il vincolo; non bastano la data dei lavori o la categoria catastale.

Il controllo va fatto sull’insieme delle opere

La sentenza insiste su una valutazione non «atomistica»: lo spostamento delle finestre, l’uso residenziale della superficie accessoria, l’altezza modificata, la ringhiera e il soppalco vanno letti nelle loro interazioni e nell’effetto complessivo sul fabbricato. Per lo stesso motivo, il richiamo generico alla modesta entità delle singole opere non era sufficiente a neutralizzare l’ordine. La guida sugli abusi edilizi in condominio aiuta a distinguere posizione del singolo proprietario, parti comuni e titoli pubblici.

Il ricorso principale è stato respinto; le contestazioni successive sull’atto del Genio Civile sono state dichiarate inammissibili per mancanza di interesse dopo la rimozione del soppalco. Le spese sono state compensate. Il messaggio pratico non è che ogni finestra condominiale sia un abuso: è che una difformità del vano appartenente all’appartamento, in un contesto vincolato e insieme ad altre modifiche, non scompare invocando la comunione del muro esterno.

Fonti ufficiali

Allegato riservato
Testo integrale della sentenza n. 5068/2026 (copia PDF)

TAR-Campania-sentenza-5068-2026.pdf - 94,1 KB

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