Immobile comprato all’asta: condono negato se la domanda è tardiva e il credito è recente

Comprare un immobile all’asta non apre automaticamente una nuova finestra per condonare gli abusi. La possibilità speciale prevista dalla legge del 1985 dipende da condizioni precise, da verificare prima di fare affidamento sulla sanatoria: il termine di 120 giorni dal trasferimento e la data del credito che ha portato alla procedura esecutiva. Nel caso esaminato dal TAR Lazio mancavano entrambi i requisiti. Per questo il diniego comunale è rimasto valido.

La sentenza n. 14460/2026 del TAR Lazio, Roma, Sezione Quarta Ter, pubblicata il 31 agosto 2026, riguarda un’autorimessa interrata acquistata mediante decreto di trasferimento giudiziario e utilizzata come luogo di culto. L’associazione acquirente aveva chiesto un condono per il cambio di destinazione d’uso. Il giudice non ha stabilito che ogni garage trasformato in luogo di culto sia insanabile: ha deciso che, per usare questa specifica via di condono dopo l’asta, i presupposti legali non erano soddisfatti.

Dal garage al luogo di culto: i fatti essenziali

Il bene risultava accatastato come autorimessa, categoria C/6, ma era impiegato per attività di culto. L’acquisto è avvenuto con un decreto di trasferimento del 9 giugno 2020 nell’ambito di una procedura esecutiva. La nuova proprietaria ha presentato una domanda di condono per la modifica di destinazione, che il Comune ha respinto. Nel ricorso si sosteneva che il trasferimento giudiziario rendesse applicabile la possibilità eccezionale prevista dall’articolo 40, comma 6, della legge 47/1985.

Quella norma non concede un condono nuovo e generale a chiunque compri all’asta. Opera soltanto per immobili che rientrano nelle previsioni di sanabilità del capo IV della legge 47/1985 e per trasferimenti derivanti da procedure esecutive, alle ulteriori condizioni indicate dal legislatore. Per chi valuta un acquisto, è utile partire anche dalla verifica della documentazione edilizia e dei rischi di comprare un immobile con abuso edilizio: il decreto di trasferimento non cancella di per sé le difformità.

Primo requisito: domanda entro 120 giorni dal trasferimento

Il comma 6 consente di presentare la domanda entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile. Il riferimento è al trasferimento derivante dalla procedura esecutiva, non alla successiva scoperta dell’irregolarità o alla conclusione di una controversia con il Comune. Nel caso concreto il TAR ha individuato la scadenza nel 7 ottobre 2020, 120 giorni dopo il decreto del 9 giugno.

La sentenza indica invece l’8 luglio 2022 come data di presentazione della domanda: quasi due anni dopo il termine ritenuto applicabile. Questa tardività bastava già a impedire l’utilizzo della facoltà speciale. Non è una semplice irregolarità documentale da integrare durante l’istruttoria; il termine delimita l’accesso stesso alla procedura eccezionale.

La ricorrente aveva richiamato le sospensioni dei termini amministrativi connesse all’emergenza sanitaria. Il TAR non ha accolto la tesi: nel caso ha escluso che tali sospensioni differissero il termine per presentare questa domanda di condono. La conclusione va letta nel perimetro della pronuncia e della specifica disciplina applicata, senza trasformarla in una regola indistinta su ogni termine edilizio del periodo pandemico.

Secondo requisito: il credito deve precedere la legge 47/1985

L’articolo 40, comma 6, richiede anche che le ragioni di credito per cui si procede o si interviene siano anteriori all’entrata in vigore della legge 47/1985. È un limite autonomo rispetto ai 120 giorni. Il legislatore ha legato la speciale riapertura del termine a una precisa situazione creditoria preesistente, non a qualsiasi vendita forzata avvenuta negli anni successivi.

Nel fascicolo esaminato dal TAR, il credito rilevante era collegato a un’ipoteca del 10 luglio 2007: dunque molto successiva al 1985. Anche una domanda presentata tempestivamente avrebbe incontrato questo secondo ostacolo. È il passaggio più importante per evitare un errore pratico: prima di calcolare i 120 giorni occorre ricostruire quale credito ha dato luogo alla procedura e quando è sorto. La data dell’aggiudicazione, da sola, non risolve il problema.

La precedente demolizione annullata non equivaleva a condono

La vicenda aveva avuto un precedente giudiziario: un ordine di demolizione era stato annullato perché l’amministrazione non aveva ancora deciso sulla domanda relativa al cambio d’uso. Ma quell’annullamento non dichiarava l’opera legittima né accoglieva il condono. Imponeva di affrontare la pratica prima di far valere quell’ordine repressivo; lasciava aperta la verifica dei requisiti della sanatoria.

Dopo il diniego espresso, il TAR ha quindi esaminato la questione specifica dell’accesso al condono speciale e ha respinto il ricorso. Non c’è contraddizione tra le due decisioni: un Comune può avere sbagliato la sequenza procedimentale di un precedente provvedimento e avere poi legittimamente negato una domanda che non rispettava la legge. Per un quadro generale delle conseguenze di un condono edilizio negato, occorre distinguere il diniego dagli eventuali successivi provvedimenti repressivi.

Il TAR non ha deciso se il cambio d’uso fosse sanabile nel merito

Il fatto che l’autorimessa fosse usata come luogo di culto pone anche problemi urbanistici e di titolo edilizio: categorie funzionali, standard, requisiti di sicurezza e compatibilità dell’intervento dipendono dal caso concreto e dalle norme applicabili. Tuttavia la sentenza n. 14460/2026 non autorizza a dire che quel particolare cambio d’uso fosse ammesso o vietato in assoluto. Il diniego è stato confermato perché mancavano i presupposti per presentare il condono dopo il trasferimento esecutivo; il giudice non ha dovuto risolvere definitivamente la sanabilità sostanziale della trasformazione.

Il cambio di destinazione d’uso segue regole proprie e non va confuso con il condono. Un’eventuale procedura ordinaria oggi disponibile richiede un esame distinto dello stato legittimo, dei titoli e della disciplina urbanistica vigente; questa pronuncia non ne certifica l’esito.

Che cosa verificare prima di un acquisto all’asta

La lezione operativa della sentenza è costruire una cronologia documentata, non affidarsi alla sola descrizione commerciale del lotto. Occorrono almeno il decreto di trasferimento, gli atti della procedura esecutiva che individuano il credito, le date della sua origine e dell’eventuale garanzia, i titoli edilizi, la situazione catastale e le pratiche pregresse. La categoria catastale C/6, per esempio, descrive il bene a fini fiscali ma non sana un uso diverso sotto il profilo urbanistico.

Se si intende invocare l’articolo 40, comma 6, della legge 47/1985, vanno verificate insieme tre domande: l’opera è astrattamente compresa nella sanabilità di quel condono? Il credito rilevante è anteriore all’entrata in vigore della legge? La domanda è stata o può essere presentata entro 120 giorni dall’atto di trasferimento? Un «no» anche a uno solo dei requisiti impedisce di considerare quella specifica strada come acquisita. Per casi concreti serve un controllo tecnico-legale degli atti, soprattutto prima di formulare offerte o di programmare lavori.

Il TAR ha respinto il ricorso e compensato le spese di giudizio. La decisione non elimina ogni possibilità astratta di regolarizzazione dell’immobile, ma chiude, per i fatti accertati, la via del condono speciale collegato alla vendita giudiziaria. È una distinzione decisiva sia per stimare il rischio dell’acquisto sia per evitare promesse di sanatoria fondate sulla sola provenienza da un’asta.

Fonti ufficiali

• TAR Lazio, Roma, Sezione Quarta Ter, sentenza n. 14460/2026, testo integrale
• Legge 47/1985, articolo 40, comma 6, testo su Normattiva