CILA contestata dal vicino: il Comune deve verificare l’abuso e non può limitarsi ad archiviare

Quando un vicino segnala che lavori presentati con CILA o SCIA hanno in realtà trasformato un locale accessorio in abitazione, il Comune non può chiudere la pratica limitandosi a elencare i titoli depositati. Deve confrontare ciò che quei titoli consentivano con lo stato effettivo dei luoghi e valutare il risultato complessivo delle opere. Se fotografie, impianti, arredi, bagno e collegamento interno indicano un uso residenziale non previsto, l’archiviazione può essere illegittima.

È il principio applicato dal TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Quater, con la sentenza n. 14881/2026, pubblicata il 14 settembre 2026. La controversia nasceva da più esposti presentati dalla proprietaria dell’appartamento superiore contro interventi eseguiti nell’unità sottostante. Dopo sopralluoghi e controlli, il Comune aveva concluso che non esistessero difformità rispetto alle pratiche edilizie disponibili.

Il ricorso è stato accolto soltanto in parte. Il TAR non ha annullato direttamente le CILA e le SCIA, non ha ordinato una demolizione e non ha dichiarato definitivamente sanabile o abusivo ogni intervento.

Ha invece annullato l’archiviazione nella parte relativa al seminterrato, perché la documentazione fotografica contraddiceva la conclusione comunale sull’assenza di un uso abitativo. Restano riservati al Comune i successivi accertamenti e provvedimenti.

Il caso: esposti, sopralluoghi e archiviazione comunale

La segnalante abitava al piano superiore di un edificio condominiale e sosteneva che nell’unità sottostante fossero stati realizzati diversi lavori non conformi. Le contestazioni riguardavano, da un lato, un terrazzo con scala di accesso dal giardino e, dall’altro, il piano seminterrato, originariamente destinato a cantina, legnaia e ripostiglio.

Secondo gli esposti, il livello inferiore era stato ampliato e trasformato in superficie residenziale, collegandolo al piano terra mediante una scala a chiocciola ricavata attraverso il solaio. Il Comune aveva avviato un procedimento di vigilanza, effettuato due sopralluoghi, esaminato le osservazioni della proprietaria e ricostruito varie SCIA, CILA e comunicazioni riferite ai lavori. Il rapporto finale aveva escluso difformità e l’ente aveva archiviato.

Nel giudizio il TAR ha disposto una verificazione tecnica. Proprio gli accertamenti e le fotografie raccolte in quella sede hanno consentito di separare due questioni: la contestazione del terrazzo, risultata inammissibile per il percorso processuale seguito, e la trasformazione del seminterrato, sulla quale l’archiviazione non poteva reggere.

CILA e SCIA non sono provvedimenti da impugnare direttamente

La pronuncia ribadisce una distinzione essenziale. CILA e SCIA sono atti del privato: non equivalgono a un permesso rilasciato dal Comune e non diventano un provvedimento tacito direttamente impugnabile dal vicino. La tutela del terzo passa prima dalla richiesta all’amministrazione di esercitare i poteri di controllo.

Per la SCIA, l’articolo 19, comma 6-ter, della legge 241/1990 prevede che l’interessato solleciti le verifiche spettanti all’ente e, in caso di inerzia, utilizzi l’azione contro il silenzio. Tempi e contenuto della diffida sono importanti: una contestazione generica o proposta quando i poteri specifici risultano ormai esauriti può non consentire di rimettere in discussione una pratica conosciuta da anni.

La guida giurisprudenziale su CILA, SCIA e strumenti di tutela del vicino spiega in modo sistematico questo percorso. La nuova sentenza aggiunge un’applicazione concreta: quando il Comune risponde e archivia, il giudice può verificare se l’istruttoria e la motivazione abbiano davvero affrontato l’abuso denunciato.

Perché la contestazione del terrazzo è stata respinta

La verificazione aveva ricostruito più SCIA in sanatoria e l’autorizzazione sismica riferite al terrazzo. La ricorrente conosceva quelle pratiche da diversi anni, ma non aveva attivato per tempo e in modo specifico il percorso previsto dall’articolo 19, comma 6-ter. Negli esposti più recenti, inoltre, aveva segnalato genericamente lavori sulla facciata senza individuare puntualmente il terrazzo e le relative SCIA.

Non era quindi possibile usare il ricorso contro l’archiviazione del 2023 per contestare indirettamente titoli conosciuti molto prima. Sul punto il TAR ha dichiarato la censura inammissibile. La decisione mostra che la richiesta del terzo deve identificare opere, pratica contestata, profili di illegittimità e poteri comunali che si chiede di esercitare.

Le fotografie mostravano un seminterrato usato come abitazione

Per il piano seminterrato l’esito è stato opposto. I titoli ricostruiti dalla verificazione descrivevano apertura di tramezzi non strutturali, impianti, saggi sul solaio, collegamento interno con scala a chiocciola, creazione di un bagno-lavanderia, stenditoio, vano caldaia, finiture e vespaio aerato. Nessuna pratica prevedeva espressamente la destinazione residenziale dei locali, che restavano formalmente cantina, legnaia e ripostiglio.

Il verificatore aveva concluso che le funzioni accessorie fossero cambiate senza trasformare la destinazione non residenziale. Il Collegio ha però letto direttamente la documentazione fotografica allegata alla relazione. Gli ambienti apparivano suddivisi e completamente rifiniti, con pareti tinteggiate, tende, impianti elettrici, idrici e termoidraulici, bagno, mobilio e accessori tipici di un’abitazione. Il seminterrato era inoltre collegato al piano terra tramite la scala interna.

Questi elementi, considerati insieme, erano sufficienti a rendere non plausibile l’archiviazione basata sull’assenza di uso residenziale. La verifica non poteva arrestarsi alla denominazione “lavanderia”, “stenditoio” o “cantina” presente negli atti.

Per distinguere requisiti tecnici, destinazione assentita e semplice utilizzo di fatto è utile la guida sul recupero abitativo del seminterrato.

La destinazione d’uso si ricava dal risultato complessivo

Un singolo elemento non dimostra sempre un cambio d’uso. La presenza occasionale di un mobile in cantina oppure di un lavello in un locale accessorio può avere spiegazioni compatibili con la funzione originaria. Il quadro cambia quando più indizi convergono: distribuzione in ambienti, finiture complete, bagno, impianti, riscaldamento, tende, arredi residenziali e collegamento diretto con l’abitazione principale.

Il TAR ha applicato il principio della valutazione non atomistica. Le opere non vanno esaminate una per una chiedendosi se tinteggiatura, tramezzo, presa elettrica o sanitario siano singolarmente consentiti. Bisogna accertare quale risultato edilizio e funzionale producano nel loro insieme.

Questo vale anche se ogni lavorazione compare in una pratica diversa. Due CILA e una SCIA non autorizzano automaticamente un cambio verso l’uso abitativo se nessuna di esse lo dichiara e se la procedura utilizzata non sarebbe idonea a legittimarlo. Per comprendere questi limiti si può consultare anche la guida sulla CILA tardiva e in sanatoria.

Il Comune conserva i poteri di vigilanza anche dopo una CILA

La CILA occupa uno spazio residuale: riguarda gli interventi che non rientrano nell’edilizia libera e non richiedono permesso di costruire, SCIA o altro titolo. Se viene utilizzata per un’opera estranea al suo ambito, il deposito non neutralizza l’abuso.

Il TAR ricorda che l’amministrazione conserva i poteri ordinari di vigilanza previsti dagli articoli 27 e seguenti del D.P.R. 380/2001. Può esercitarli d’ufficio oppure dopo una segnalazione qualificata del terzo. Davanti a una denuncia-diffida che indica fatti verificabili, il Comune deve svolgere gli accertamenti che potrebbero condurre a misure repressive; non si tratta del semplice invito discrezionale a riesaminare un vecchio provvedimento.

L’obbligo non significa che ogni esposto debba concludersi con una sanzione. L’ente può archiviare se, dopo un’istruttoria adeguata, accerta che le opere sono conformi. Deve però motivare sulla reale contestazione e mettere in relazione titoli, elaborati e stato dei luoghi.

Il preavviso di rigetto non era necessario

La ricorrente lamentava anche di non aver ricevuto il preavviso di rigetto previsto dall’articolo 10-bis della legge 241/1990. Il TAR ha respinto questo motivo. Il procedimento di vigilanza edilizia resta un procedimento d’ufficio anche quando viene attivato dall’esposto di un privato.

Il preavviso di rigetto è previsto per i procedimenti a istanza di parte. Qui la segnalazione non trasformava il vicino nel richiedente di un titolo o di un beneficio: sollecitava l’esercizio di un potere comunale vincolato e doveroso. L’assenza del preavviso non rendeva quindi illegittima l’archiviazione; il vizio decisivo era, invece, l’errata valutazione del seminterrato.

Che cosa deve contenere una segnalazione edilizia efficace

La pronuncia suggerisce una struttura concreta per chi segnala lavori nell’immobile vicino o in condominio:

• identificare con precisione l’opera, la posizione e il periodo dei lavori;
• indicare le pratiche conosciute e spiegare perché non coprono il risultato realizzato;
• allegare fotografie datate, elaborati, accessi agli atti e confronti planimetrici;
• distinguere le questioni relative a SCIA da quelle riguardanti CILA e abusi sostanziali;
• chiedere espressamente sopralluogo, confronto con i titoli e attivazione dei poteri di vigilanza;
• descrivere l’effetto complessivo delle opere, evitando un elenco di dettagli scollegati;
• conservare ricevute, protocolli e risposte per calcolare i termini dei rimedi successivi;
• in caso di inerzia, valutare tempestivamente l’azione contro il silenzio.

Anche il proprietario destinatario dell’esposto dovrebbe verificare che uso reale, arredi permanenti, impianti e distribuzione siano coerenti con la funzione assentita. Il nome attribuito ai locali negli elaborati non protegge da un accertamento basato sulla situazione concreta.

Che cosa succede dopo l’annullamento dell’archiviazione

Il TAR ha annullato parzialmente la nota comunale soltanto nella parte in cui escludeva difformità nel seminterrato. L’effetto è la riapertura della valutazione amministrativa su quel profilo. Spetta ora all’ente qualificare le opere, verificare la destinazione effettiva, individuare il titolo eventualmente necessario e adottare gli atti conseguenti.

Non si può quindi presentare la sentenza come un ordine giudiziale di demolizione. Il giudice ha rimosso un’archiviazione istruttoriamente insostenibile e ha lasciato impregiudicati i successivi provvedimenti comunali. Le contestazioni relative al terrazzo sono invece rimaste fuori dall’accoglimento per le ragioni procedurali già illustrate.

La conclusione operativa è precisa: il Comune può archiviare una segnalazione contro una CILA solo dopo aver verificato che le opere reali coincidano con quelle comunicate e che la funzione dei locali sia rimasta quella assentita. Se le fotografie mostrano un seminterrato organizzato come abitazione, l’elenco delle pratiche depositate non basta a escludere l’abuso.

Fonti ufficiali

• TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Quater, sentenza n. 14881/2026
• Legge 241/1990, articolo 19: SCIA e tutela del terzo
• D.P.R. 380/2001, articolo 6-bis: interventi subordinati a CILA
• D.P.R. 380/2001, articolo 27: vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia
• Corte costituzionale, sentenza n. 45/2019 sulla tutela del terzo rispetto alla SCIA

Articolo informativo basato sulla pronuncia indicata. Regime della pratica, destinazione d’uso, poteri di controllo e rimedi del terzo devono essere valutati sugli atti e sui termini del singolo caso.