Condono in area vincolata: nuova superficie e volume restano esclusi

Nel terzo condono, la presenza di un vincolo su un parco può chiudere la strada alla sanatoria quando l’abuso crea nuova superficie e nuova volumetria. Non cambia il risultato il fatto che sul lotto esista ancora capacità edificatoria: ciò che conta è la tipologia dell’illecito commesso e il regime di tutela applicabile nel momento in cui il Comune decide.

Il Consiglio di Stato lo ha ribadito con la sentenza n. 6330/2026, pubblicata il 5 agosto 2026. La pronuncia affronta anche una situazione meno lineare: anni dopo i dinieghi, l’immobile è stato escluso dal perimetro definitivo del parco. Questo fatto non rende retroattivamente illegittimi i provvedimenti del 2012, ma deve essere considerato dall’amministrazione nelle successive istanze di riesame.

Il caso: due domande per nuove superfici residenziali

La controversia riguardava un immobile residenziale realizzato sulla base di una licenza edilizia degli anni Sessanta. Nel 2004 erano state presentate due domande di terzo condono: la prima per 34,55 metri quadrati di superficie utile residenziale, corrispondenti a 95 metri cubi; la seconda per un ampliamento di 4,80 metri quadrati e 14,40 metri cubi.

Al momento delle domande e dei dinieghi, il lotto ricadeva nella perimetrazione provvisoria di un parco regionale. Roma Capitale respinse entrambe le richieste nel dicembre 2012, richiamando la disciplina regionale che esclude dal condono le opere abusive realizzate su immobili vincolati a tutela di parchi e aree naturali protette.

I proprietari contestavano sia l’inclusione del lotto nel parco sia la non condonabilità degli interventi. Sostenevano, tra l’altro, che l’area fosse già urbanizzata, collocata al margine del parco e dotata di capacità edificatoria residua.

La legittimità del diniego si valuta alla data in cui fu adottato

Nel 2025 il piano definitivo del parco ha escluso il comprensorio interessato dalla perimetrazione. Nel 2026 i proprietari hanno quindi presentato due istanze di riesame, chiedendo al Comune di rivalutare le pratiche.

Per il Consiglio di Stato, però, la modifica successiva non cancella ciò che esisteva nel 2012. In base al principio tempus regit actum, la legittimità di un provvedimento amministrativo va verificata rispetto ai fatti e alle norme presenti quando l’atto è stato emanato. In quel momento l’inclusione dell’immobile nel perimetro provvisorio del parco non era controversa.

Lo stralcio maturato durante l’approvazione del piano definitivo è una nuova scelta pianificatoria. Non dimostra, da solo e a ritroso, che la perimetrazione precedente fosse viziata. L’appello contro i dinieghi è stato quindi respinto.

La modifica del perimetro conta comunque per il riesame

La sentenza non considera irrilevante il nuovo assetto del parco. Distingue invece due piani:

• nel giudizio sui dinieghi del 2012, la successiva esclusione non produce un annullamento retroattivo;
• nel procedimento amministrativo aperto dalle istanze di riesame, il Comune deve valutare il piano definitivo del 2025 e la certificazione dell’ente parco.

Il Collegio non anticipa l’esito del riesame e non ordina il rilascio della sanatoria. Lascia espressamente impregiudicata la nuova valutazione di Roma Capitale. In concreto, quindi, il privato non può leggere la sentenza come un via libera: occorre attendere un provvedimento dell’amministrazione fondato sul quadro attuale.

Quali opere ammette il terzo condono sugli immobili vincolati

L’articolo 32 del decreto-legge 269/2003, convertito dalla legge 326/2003, limita fortemente il terzo condono per gli immobili soggetti ai vincoli richiamati dall’articolo 32 della legge 47/1985. In tali aree possono accedere alla procedura, nel rispetto di tutte le altre condizioni, soltanto gli illeciti minori riconducibili alle tipologie 4, 5 e 6 dell’allegato 1: restauro e risanamento conservativo, nonché manutenzione straordinaria.

Il Consiglio di Stato richiama l’orientamento prevalente secondo cui, in area vincolata, sono sanabili solo opere minori che non aumentano superficie e volume. La creazione di nuova consistenza edilizia rimane esclusa anche quando il vincolo non determina un’inedificabilità assoluta e l’intervento sarebbe compatibile con gli indici urbanistici.

Per il quadro generale su presupposti, limiti e domande ancora pendenti è utile la guida al condono edilizio e alla regolarizzazione degli abusi.

Il vincolo relativo non rende sanabile la nuova volumetria

Una delle difese distingueva tra vincolo di inedificabilità assoluta e vincolo relativo, sostenendo che nel secondo caso sarebbe stato possibile chiedere una valutazione di compatibilità all’autorità preposta alla tutela. Il Collegio non ha condiviso questa lettura.

La giurisprudenza prevalente richiamata dalla sentenza considera non sanabile, con il terzo condono, un abuso che produce nuova superficie o volume in area vincolata anche quando il regime di tutela è relativo e l’opera rispetta le prescrizioni urbanistiche. Un diverso orientamento del 2017 viene descritto come isolato e non seguito dalle decisioni più recenti.

Nel caso specifico, inoltre, la legge regionale applicabile escludeva le opere abusive sugli immobili soggetti a vincoli posti a tutela di parchi e aree naturali protette, anche se realizzate prima dell’apposizione del vincolo. Per approfondire la materia è disponibile la guida su abusi e terzo condono nelle aree vincolate.

La volumetria residua del terreno è irrilevante

Il passaggio più utile sul piano operativo riguarda la capacità edificatoria residua. I proprietari sostenevano che la volumetria assentita sul lotto non fosse stata interamente sfruttata. Secondo il Consiglio di Stato, questo dato non incide sull’accesso al condono.

La possibilità teorica di edificare non equivale a un titolo edilizio e non trasforma un’opera abusiva in un intervento minore. La disciplina speciale del terzo condono in area vincolata guarda alla natura concreta dell’illecito: se sono stati creati nuovi metri quadrati e nuovi metri cubi, la presenza di un indice ancora disponibile non elimina quell’incremento.

Capacità edificatoria e regolarità dell’opera devono quindi rimanere distinte. Anche l’eventuale capacità edificatoria residua di un terreno va ricostruita attraverso titoli, asservimenti e storia urbanistica, ma non sostituisce il permesso che mancava al momento dei lavori.

Essere in una zona urbanizzata non neutralizza il vincolo del parco

Nel ricorso si richiamavano la posizione marginale del lotto, il carattere edificato dell’area e una classificazione urbanistica in zona B. Il Consiglio di Stato ha osservato che ogni perimetro ha necessariamente aree di confine e che la presenza di urbanizzazione non dimostra, da sola, l’illogicità della tutela.

La scelta dei confini di un’area naturale protetta esprime un’ampia discrezionalità tecnica e amministrativa. Il giudice può censurarla quando emergono manifesta illogicità o travisamento dei fatti, non semplicemente perché il privato propone una diversa lettura del territorio.

Neppure l’eccezione prevista dall’articolo 142, comma 2, lettera a), del Codice dei beni culturali e del paesaggio per alcune zone A e B risolveva il caso. L’elenco di esclusioni non comprende il vincolo relativo a parchi e riserve previsto dalla lettera f) del comma 1. Inoltre, la classificazione urbanistica invocata era successiva alla data richiesta dalla norma.

Il vincolo derivava dalla legge regionale, non dalla sola bozza di piano

Un’altra distinzione decisiva riguarda l’origine della tutela. I dinieghi non si basavano soltanto sulla proposta di piano adottata nel 2012. Il perimetro provvisorio era stato definito direttamente dalla legge regionale istitutiva del parco e restava efficace fino all’operatività del piano definitivo.

Per questa ragione, anche un’eventuale critica alla proposta di piano non avrebbe eliminato il presupposto autonomo dei dinieghi. Il Collegio ha inoltre ricordato che la perimetrazione disposta con legge regionale non è impugnabile direttamente davanti al giudice amministrativo; può semmai venire in rilievo una questione di legittimità costituzionale, nei limiti e con i presupposti previsti.

Cosa controllare in una pratica di condono su area protetta

Prima di valutare le possibilità di definizione di una vecchia domanda occorre ricostruire il quadro alla data dell’abuso, a quella della domanda e a quella del provvedimento. Sono essenziali il titolo originario, gli elaborati della pratica, la consistenza effettiva delle opere e la fonte precisa di ciascun vincolo.

Serve poi classificare l’intervento senza affidarsi a formule generiche come “piccolo ampliamento”. Nel caso deciso, anche i 4,80 metri quadrati della seconda domanda producevano 14,40 metri cubi: abbastanza per essere nuova superficie e nuovo volume, e quindi estranei alle opere minori ammesse dal terzo condono in area vincolata.

Se nel frattempo il quadro pianificatorio cambia, il professionista deve distinguere tra l’eventuale impugnazione del vecchio diniego e una richiesta di riesame. Quest’ultima può portare l’amministrazione a una nuova valutazione, ma non elimina automaticamente il provvedimento precedente né garantisce il risultato favorevole.

Cosa non afferma la sentenza

La decisione non stabilisce che ogni opera presente vicino a un parco sia sempre insanabile. Si riferisce al terzo condono, a due interventi che hanno creato superficie e volume e a un immobile incluso, nei momenti decisivi, nel perimetro provvisorio di un’area protetta.

Non afferma neppure che una modifica successiva dei vincoli sia priva di qualsiasi effetto. Dice, più precisamente, che non rende retroattivamente illegittimo il diniego, mentre resta un fatto da considerare nel riesame. Infine, la sentenza non riconosce il diritto alla sanatoria dopo lo stralcio: la decisione sulle nuove istanze spetta ancora al Comune.

La regola pratica

Nel terzo condono in area vincolata, nuova superficie e nuova volumetria restano escluse anche se il vincolo è relativo e sul lotto rimane capacità edificatoria. La verifica riguarda il tipo di abuso e il regime vigente quando l’amministrazione ha deciso, non la possibilità astratta di costruire.

Un successivo cambiamento della perimetrazione non riscrive il passato. Può però giustificare un’istanza di riesame, che dovrà essere istruita e conclusa espressamente tenendo conto del nuovo assetto territoriale.

Fonti ufficiali

• Consiglio di Stato, Sezione Seconda, sentenza n. 6330/2026
• Decreto-legge 269/2003, articolo 32
• Legge 47/1985, articolo 32
• D.Lgs. 42/2004, articolo 142