Immobile dichiarato ante 1967: il Comune deve verificare, non annullare automaticamente

Quando un permesso di costruire si fonda sulla dichiarazione che un vecchio manufatto esisteva legittimamente prima del 1967, il Comune non può ignorare una richiesta di verifica sostenuta da elementi concreti. Deve aprire l’istruttoria e concluderla con una risposta motivata. Questo, però, non significa che il titolo debba essere annullato automaticamente o che la falsità sia già dimostrata.

È la distinzione fissata dal TAR Campania con la sentenza n. 5015/2026, pubblicata il 25 agosto 2026. Il giudizio riguardava il silenzio dell’amministrazione su un’istanza presentata dalla proprietaria di un immobile confinante. Il Tribunale ha ordinato al Comune di pronunciarsi entro trenta giorni, lasciandogli il compito di accertare i fatti e valutare tutti i presupposti dell’eventuale autotutela.

Il permesso del 2013 per demolire e ricostruire

La vicenda nasce da un permesso di costruire rilasciato nel 2013 per demolire e ricostruire un manufatto preesistente. Nella pratica, l’edificio originario era stato dichiarato come legittimamente realizzato prima del 1967. Questo dato aveva quindi un ruolo essenziale nella ricostruzione dello stato urbanistico sul quale si fondava il progetto.

Una proprietaria confinante ha successivamente contestato la veridicità di quella preesistenza. Nel dicembre 2025 ha chiesto al Comune di riesaminare i titoli edilizi e ha poi sollecitato una risposta, senza ottenere un provvedimento espresso. Il ricorso al TAR non mirava direttamente all’annullamento giudiziale del permesso, ma all’accertamento dell’illegittimità del silenzio comunale.

Questa impostazione è importante: il giudice chiamato a decidere sul silenzio verifica anzitutto se l’amministrazione abbia l’obbligo di rispondere. Non sostituisce automaticamente il Comune nell’istruttoria tecnica e nella scelta finale.

Gli elementi portati a sostegno della contestazione

L’istanza non conteneva una contestazione generica. La confinante richiamava fotografie e rilievi aerofotogrammetrici del 1966 e del 1974, elaborati del piano di fabbricazione comunale, la data del primo impianto catastale e il contenuto di un atto di acquisto della fine degli anni Novanta nel quale, secondo la sua ricostruzione, il manufatto non risultava indicato.

Questi documenti non sono stati dichiarati dal TAR definitivamente corretti o sufficienti a provare una falsa rappresentazione. Sono stati considerati elementi idonei a rendere necessaria una verifica dell’amministrazione. Il passaggio dalla presenza di indizi all’accertamento dei fatti appartiene infatti al procedimento che il Comune deve svolgere.

Dall’altra parte erano stati richiamati documenti di segno contrario, fra cui un atto notarile del 2004 che attestava l’edificazione prima del 1967 e un contratto di fornitura elettrica risalente al 1973. Proprio il contrasto fra fonti diverse rendeva indispensabile un’istruttoria, non una conclusione anticipata.

La regola generale: non ogni richiesta impone il riesame

Di regola, un privato non può obbligare indefinitamente la pubblica amministrazione a rivalutare un atto ormai consolidato semplicemente presentando un’istanza di autotutela. Se fosse sempre sufficiente chiedere un nuovo esame, verrebbero aggirati i termini previsti per impugnare i provvedimenti e sarebbe compromessa la certezza dei rapporti giuridici.

Per questo il silenzio su una normale richiesta di riesame non è automaticamente illegittimo. Occorre individuare una disposizione o una situazione particolare dalla quale nasca un vero dovere di attivazione. Il TAR ha ritenuto che, nel caso esaminato, la prospettata falsa rappresentazione di un presupposto rilevante e gli elementi documentali allegati facessero scattare tale dovere.

Falsa rappresentazione e articolo 21-nonies

L’articolo 21-nonies della legge 241/1990 disciplina l’annullamento d’ufficio. Il comma 2-bis contempla i provvedimenti conseguiti sulla base di false rappresentazioni dei fatti o di dichiarazioni sostitutive false o mendaci nelle condizioni indicate dalla norma, consentendo di superare il normale limite temporale dell’autotutela.

La sentenza utilizza questa disciplina per distinguere due momenti. Il primo è l’obbligo di avviare e concludere le verifiche quando la contestazione riguarda una falsa rappresentazione decisiva ed è accompagnata da elementi specifici. Il secondo è l’esito del procedimento: accertare se vi sia davvero falsità, se ricorrano gli altri requisiti e se il titolo debba essere annullato.

Il decorso di circa tredici anni dal permesso non autorizzava quindi il Comune a restare inerte. Allo stesso tempo, il trascorrere del tempo non è stato dichiarato irrilevante per ogni profilo: dovrà essere considerato nell’ambito della disciplina applicabile e insieme agli altri interessi coinvolti.

Obbligo di verificare non significa obbligo di annullare

È il limite più importante della decisione. Il TAR non ha dichiarato falso il dato sulla costruzione ante 1967, non ha annullato il permesso del 2013 e non ha ordinato la demolizione dell’edificio. Ha imposto al Comune di svolgere il procedimento e di spiegare con un atto espresso le ragioni della conclusione raggiunta.

Un articolo che presentasse la pronuncia come “permesso annullato dopo tredici anni” sarebbe quindi inesatto. Il risultato è procedimentale: l’inerzia è illegittima, ma la decisione sostanziale spetta ancora all’amministrazione.

Quando entra in gioco l’articolo 75 del D.P.R. 445/2000

La parte che aveva chiesto l’autotutela richiamava anche l’articolo 75 del D.P.R. 445/2000, che disciplina la decadenza dai benefici conseguenti a provvedimenti emanati sulla base di dichiarazioni sostitutive non veritiere. Il TAR ha però evitato di sovrapporre automaticamente questa disposizione a qualsiasi inesattezza presente in una pratica edilizia.

Occorre verificare quale tipo di dichiarazione sia stato utilizzato, quale fatto rappresentasse, se fosse determinante per il beneficio ottenuto e se ne sia accertata la non veridicità. La sentenza precisa che, salvo il ricorrere della specifica ipotesi dell’articolo 75, l’esito concreto dell’autotutela non è vincolato.

La differenza è sostanziale: il dovere di istruire impedisce al Comune di non rispondere; la decadenza o l’annullamento richiedono invece che siano provati i relativi presupposti.

I titoli successivi e l’agibilità non chiudono la questione

Il proprietario del bene aveva richiamato anche una SCIA per il cambio di destinazione d’uso del 2014, una SCIA in variante del 2016 e la segnalazione certificata di agibilità del 2017. Secondo la sua difesa, questi atti avrebbero consolidato lo stato legittimo del complesso.

Il TAR non ha risolto definitivamente questo punto perché il giudizio riguardava il silenzio. La presenza di pratiche successive è però un elemento che il Comune dovrà ricostruire senza confondere piani diversi. Una variante presuppone normalmente un titolo di partenza; l’agibilità riguarda le condizioni per utilizzare l’immobile e non costituisce, da sola, una sanatoria urbanistica.

L’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001 detta oggi i criteri per ricostruire lo stato legittimo. Applicarlo richiede di esaminare titolo originario, titoli successivi, eventuali sanzioni e documentazione probante nei casi previsti, non di scegliere il documento più favorevole isolandolo dagli altri.

Il confronto con la DIA condominiale già esaminata

La decisione è vicina, ma non identica, a quella relativa a una DIA condominiale fondata sul requisito dell’autonomia funzionale. In quel caso il dubbio riguardava il presupposto per utilizzare le premialità del Piano Casa; qui si discute della dichiarata esistenza legittima di un manufatto prima del 1967, posta alla base di una demolizione e ricostruzione.

Il tratto comune è il dovere di verificare fatti decisivi rappresentati nella pratica. Cambiano però titolo, presupposto urbanistico, documenti da confrontare e disciplina sostanziale. Per questo i due articoli restano complementari e non intercambiabili.

Come dovrebbe essere impostata una richiesta di verifica

La sentenza non riconosce a chiunque un potere generalizzato di riaprire vecchie pratiche. Una segnalazione efficace deve individuare il titolo contestato, il fatto che si ritiene rappresentato in modo non corretto, il suo peso nel rilascio del provvedimento e i documenti dai quali emerge la contraddizione.

Per una preesistenza storica possono essere utili fotografie aeree con data e provenienza verificabili, cartografie comunali, atti notarili, licenze, documenti catastali, utenze e altri elementi coerenti. Catasto e fornitura elettrica sono indizi da interpretare: non provano automaticamente, da soli, né l’epoca esatta della costruzione né la sua legittimità urbanistica.

È inoltre opportuno chiedere una conclusione espressa dell’istruttoria, non pretendere che il Comune adotti già la sanzione indicata dal segnalante. La valutazione tecnica e amministrativa deve restare aperta al contraddittorio e considerare anche la documentazione del titolare del permesso.

I trenta giorni ordinati dal TAR

Accogliendo il ricorso, il Tribunale ha ordinato al Comune di pronunciarsi entro trenta giorni dalla comunicazione amministrativa della sentenza o dalla sua precedente notificazione. Entro questo termine l’ente deve adottare un provvedimento espresso che dia conto delle ragioni della scelta.

Il termine appartiene al dispositivo di questa specifica causa e non diventa automaticamente il termine nazionale di ogni istanza di autotutela edilizia. Allo stesso modo, la condanna alle spese pronunciata nel caso non costituisce una conseguenza automatica di ogni ritardo comunale.

La decisione e le fonti ufficiali

Il testo integrale della sentenza n. 5015/2026 del TAR Campania conferma quindi un risultato preciso: davanti a una contestazione documentata sulla possibile falsa rappresentazione della preesistenza ante 1967, il Comune deve verificare e rispondere, ma il giudice non anticipa l’esito dell’autotutela.

Il provvedimento è disponibile anche nel riquadro di download riservato. Nei casi concreti occorre ricostruire l’intera sequenza dei titoli e far valutare fotografie, atti e planimetrie da un tecnico e, quando necessario, da un professionista legale.