Assemblea condominiale online e mista: convocazione, voto e validità

L’assemblea condominiale online non è più una soluzione eccezionale legata all’emergenza sanitaria. L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile consente la partecipazione in videoconferenza anche quando il regolamento non la prevede espressamente, purché sia stato acquisito il consenso preventivo della maggioranza dei condòmini.

La legge ammette la modalità telematica, ma non stabilisce ogni dettaglio tecnico. Amministratore, presidente e segretario devono quindi organizzare la riunione in modo da identificare partecipanti e delegati, verificare i quorum, garantire discussione e voto, gestire le disconnessioni e redigere un verbale attendibile. La piattaforma non può trasformarsi in un ostacolo alla partecipazione.

È possibile anche una assemblea mista o ibrida, nella quale alcuni condòmini sono presenti nello stesso luogo e altri partecipano da remoto. La giurisprudenza più recente ne ha riconosciuto la validità quando consenso, convocazione e collegamento assicurano una partecipazione effettiva e paritaria.

Cosa prevede l’articolo 66

La disciplina è stata introdotta nel 2020. La legge n. 126/2020 ha previsto piattaforma e ora nell’avviso di convocazione e ha inizialmente richiesto il consenso di tutti i condòmini. Poco dopo, la legge n. 159/2020 ha sostituito l’unanimità con il consenso della maggioranza dei condòmini.

Il sesto comma dell’articolo 66 stabilisce inoltre che, in caso di videoconferenza, il verbale sia redatto dal segretario, sottoscritto dal presidente e trasmesso all’amministratore e a tutti i condòmini con le stesse formalità previste per la convocazione.

Queste regole riguardano il mezzo con cui si partecipa. Non modificano chi ha diritto di intervenire, le maggioranze necessarie per deliberare, il valore delle deleghe o i limiti dell’ordine del giorno.

Serve il consenso preventivo della maggioranza

Se il regolamento condominiale già prevede la videoconferenza, si applicano le condizioni in esso contenute, purché compatibili con la legge. In mancanza di una previsione espressa, l’amministratore deve acquisire prima della convocazione il consenso della maggioranza dei condòmini.

La formulazione legislativa fa riferimento alla maggioranza dei condòmini e non aggiunge un requisito millesimale. L’orientamento pratico e le decisioni di merito più recenti la intendono come maggioranza numerica dei partecipanti al condominio, cioè per teste. Non va confusa con la maggioranza degli intervenuti alla futura assemblea: il consenso serve proprio per poterla convocare e svolgere in quella modalità.

La legge non impone una forma specifica per questo consenso, ma raccoglierlo per iscritto tramite PEC, e-mail, modulo firmato o altra comunicazione conservabile riduce il rischio di contestazioni. È utile indicare se il consenso vale per una singola riunione, per un periodo o stabilmente, e se comprende anche la modalità mista.

Una sentenza della Corte d’Appello di Milano del 2025 ha ammesso che, nelle circostanze del caso, il consenso potesse risultare anche dal comportamento dei partecipanti collegati e non dissenzienti. Affidarsi però a una ratifica implicita è meno sicuro dell’acquisizione preventiva richiesta dal testo normativo.

Assemblea completamente online e assemblea mista

Nell’assemblea completamente online tutti partecipano tramite la piattaforma indicata. Nell’assemblea mista esiste anche un luogo fisico, mentre una parte dei partecipanti interviene a distanza. Quest’ultima soluzione aiuta chi non dispone di connessione o preferisce la presenza, ma richiede più attenzione per evitare che uno dei due gruppi sia penalizzato.

Se la tabella non è visibile per intero, scorri lateralmente.

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 7975 del 20 maggio 2026, ha ritenuto valida una riunione mista nella quale erano stati acquisiti il consenso preventivo, indicati link e password nell’avviso e garantiti intervento e voto. La pronuncia riguarda un caso concreto, ma conferma che la modalità ibrida non è di per sé invalida.

Come deve essere inviata la convocazione

L’avviso deve arrivare agli aventi diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, utilizzando posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. L’eventuale e-mail ordinaria può essere impiegata come supporto operativo, ma non sostituisce automaticamente una delle forme previste.

Oltre all’ordine del giorno, alla prima e seconda convocazione e agli altri elementi ordinari, l’avviso deve indicare la piattaforma elettronica e l’ora della riunione. Per un’assemblea mista è prudente specificare anche luogo fisico, modalità per scegliere come partecipare e termine entro cui comunicare la preferenza.

Link, ID riunione, password e istruzioni possono essere inseriti nell’avviso o in un allegato richiamato in modo inequivoco. Se vengono trasmessi separatamente, l’amministratore deve poter dimostrare che ogni avente diritto li abbia ricevuti in tempo utile.

Quale piattaforma utilizzare

La legge non impone un prodotto. La piattaforma deve essere proporzionata al numero dei partecipanti e consentire identificazione, audio comprensibile, intervento, espressione del voto e gestione degli accessi. È preferibile evitare servizi che obblighino a pubblicare dati non necessari o che registrino automaticamente la riunione.

Prima dell’assemblea è utile organizzare un test, fornire un recapito di assistenza e spiegare come attivare microfono, videocamera, chat e alzata di mano. Il test non sostituisce la riunione e non deve diventare una condizione arbitraria per esercitare il diritto di partecipazione.

Per la modalità mista servono almeno uno schermo visibile in sala, microfoni adeguati e un collegamento che permetta ai partecipanti remoti di ascoltare anche chi non parla vicino al computer. Un semplice telefono appoggiato sul tavolo può risultare insufficiente in una riunione numerosa.

Identificazione, presenze e deleghe

All’inizio il presidente deve poter verificare chi è collegato, quale unità rappresenta, i millesimi e l’eventuale delega. L’identificazione può avvenire tramite riconoscimento diretto, conferma audio-video e controllo della delega già trasmessa; non è necessario mostrare pubblicamente documenti personali a tutti i partecipanti.

La delega deve rispettare l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione e le eventuali regole del condominio. Può essere inviata prima della riunione in un formato che ne permetta la conservazione. Il collegamento con l’account o l’indirizzo del delegante non sostituisce la dichiarazione scritta.

Durante l’appello il segretario annota presenti fisici, partecipanti da remoto, delegati e orario di ingresso. Entrate, uscite e disconnessioni vanno registrate quando incidono su quorum e votazioni.

Come si svolgono discussione e voto

Il presidente deve garantire che tutti possano ascoltare, chiedere la parola, replicare e votare. Per ogni punto è utile annunciare con chiarezza la proposta messa ai voti e raccogliere nominativamente favorevoli, contrari e astenuti, associando teste e millesimi.

Sondaggi anonimi o semplici reazioni grafiche non sono adatti quando impediscono di ricostruire il voto. La chat può aiutare, ma non dovrebbe essere l’unico canale se alcuni partecipanti non riescono a usarla. Il voto per e-mail inviato prima dell’assemblea non equivale alla partecipazione alla discussione e non può essere sommato liberamente ai voti espressi durante la seduta.

Nella modalità mista il presidente deve evitare che la discussione in sala prosegua senza che i collegati possano sentirla. Prima di chiudere ogni votazione è opportuno verificare che nessun partecipante remoto abbia chiesto di intervenire o segnalato un problema.

Cosa succede se cade la connessione

Non ogni disconnessione rende automaticamente invalida l’assemblea. Occorre distinguere un problema individuale, dipendente dal dispositivo o dalla linea del partecipante, da un malfunzionamento della piattaforma o dell’organizzazione che impedisce a uno o più aventi diritto di partecipare effettivamente.

Se il problema è breve, il presidente può sospendere la discussione e attendere il rientro. Se la persona non riesce più a collegarsi, il verbale deve indicare l’orario di uscita e i quorum vanno ricalcolati. Se il guasto è generale, rende impossibile ascoltare o votare oppure esclude stabilmente una parte rilevante dei partecipanti, la scelta prudente è sospendere o rinviare.

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La valutazione dell’invalidità dipende dalle circostanze e dall’incidenza concreta sulla partecipazione e sul risultato. Documentare il problema è quindi essenziale sia per il condominio sia per chi ritiene leso il proprio diritto.

Come deve essere redatto il verbale

Il verbale deve consentire di ricostruire costituzione, discussione e decisioni. Per una riunione online o mista dovrebbe riportare:

• modalità di svolgimento, piattaforma e luogo fisico eventuale;
• consenso preventivo o previsione del regolamento;
• presidente, segretario e amministratore presente;
• partecipanti in sala e collegati, deleghe e millesimi;
• orari di entrata, uscita e disconnessioni rilevanti;
• problemi tecnici, sospensioni e soluzioni adottate;
• contenuto essenziale della discussione e richieste di verbalizzazione;
• testo delle proposte e risultato nominativo dei voti;
• quorum raggiunti per ogni deliberazione.

L’articolo 66 richiede che il verbale sia redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente. Può essere firmato digitalmente oppure stampato, firmato e acquisito in formato elettronico, purché integrità e provenienza siano verificabili. Va poi trasmesso all’amministratore e a tutti i condòmini con le formalità della convocazione.

Privacy e registrazione della riunione

Il link non deve essere pubblicato in bacheca, su gruppi aperti o social. Credenziali e documenti vanno inviati soltanto agli aventi diritto e ai delegati; l’accesso dovrebbe essere protetto con password, sala d’attesa o strumenti equivalenti.

Collegarsi in video non significa autorizzare la registrazione. Il Garante Privacy ha chiarito che l’assemblea condominiale può essere videoregistrata soltanto con il consenso informato di tutti i partecipanti e che il file deve essere protetto da accessi indebiti. Il consenso della maggioranza richiesto per svolgere la videoconferenza non sostituisce quello unanime dei partecipanti per registrarla.

È opportuno disattivare la registrazione automatica e avvisare che riprese individuali non sono consentite. Tecnici e consulenti possono collegarsi soltanto per il tempo necessario al punto che li riguarda; familiari o estranei non autorizzati non devono assistere alla discussione.

L’assemblea online può essere impugnata?

Sì. La modalità telematica non elimina i normali vizi della deliberazione. Possono assumere rilievo il mancato consenso preventivo, una convocazione incompleta, credenziali non trasmesse, esclusione concreta di un avente diritto, errata identificazione, voto non ricostruibile, quorum sbagliati o decisioni estranee all’ordine del giorno.

Per le deliberazioni annullabili l’articolo 1137 del Codice civile prevede normalmente 30 giorni: dalla deliberazione per dissenzienti e astenuti, dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Le ipotesi di nullità seguono regole differenti. Chi contesta dovrebbe conservare convocazione, e-mail, schermate degli errori, richieste di assistenza, orari e verbale.

Checklist pratica per l’amministratore

1. verificare regolamento e raccogliere il consenso preventivo necessario;
2. scegliere una piattaforma adeguata e configurata senza registrazione automatica;
3. convocare tutti gli aventi diritto nelle forme e nei termini dell’articolo 66;
4. indicare chiaramente piattaforma, accesso, ora e luogo per l’eventuale modalità mista;
5. raccogliere deleghe e preferenze di partecipazione prima della riunione;
6. organizzare un test e un recapito per l’assistenza;
7. preparare elenco di teste, millesimi e deleghe;
8. registrare nel verbale ingressi, uscite, problemi e voti nominativi;
9. far sottoscrivere il verbale al presidente;
10. trasmetterlo con le stesse formalità previste per la convocazione.

Domande frequenti

L’assemblea condominiale può svolgersi interamente online?

Sì, se il regolamento la prevede oppure, in mancanza, è stato acquisito il consenso preventivo della maggioranza dei condòmini.

Serve l’unanimità?

No. Dal dicembre 2020 l’articolo 66 richiede la maggioranza dei condòmini, non più il consenso di tutti.

La maggioranza si calcola per millesimi?

Il testo parla di maggioranza dei condòmini senza richiamare i millesimi. L’interpretazione prevalente considera quindi la maggioranza numerica dei partecipanti al condominio.

È valida una riunione in parte fisica e in parte online?

Sì, secondo la giurisprudenza più recente, se convocazione, consenso e strumenti garantiscono ai partecipanti remoti la possibilità effettiva di intervenire e votare.

Il link può essere inviato con una normale e-mail?

Può essere trasmesso come informazione tecnica, ma la convocazione deve rispettare le forme previste dall’articolo 66: raccomandata, PEC, fax o consegna a mano.

È obbligatorio tenere accesa la videocamera?

La legge non lo stabilisce. L’identificazione deve comunque essere attendibile e il partecipante deve poter ascoltare, intervenire e votare.

Si può registrare l’assemblea?

Soltanto con il consenso informato di tutti i partecipanti. Il consenso alla videoconferenza non autorizza automaticamente la registrazione.

Cosa succede se un condomino perde la connessione?

Il verbale deve riportare uscita ed eventuale rientro e i quorum vanno aggiornati. Un problema grave imputabile all’organizzazione può incidere sulla validità delle decisioni.

Come si esprime il voto online?

In forma nominativa e verificabile, a voce o con una funzione della piattaforma che permetta di associare voto, partecipante e millesimi.

Il verbale deve essere inviato anche ai presenti?

Sì. Per la videoconferenza l’articolo 66 ne prevede la trasmissione all’amministratore e a tutti i condòmini con le formalità della convocazione.

In sintesi

L’assemblea online o mista è valida quando non riduce le garanzie della riunione tradizionale. Occorrono consenso preventivo, convocazione completa, accesso sicuro, identificazione, discussione effettiva, voto ricostruibile e verbale accurato.

La tecnologia è soltanto il mezzo. La validità dipende dalla possibilità concreta di tutti gli aventi diritto di conoscere la riunione, partecipare e concorrere alla decisione secondo legge.

Fonti

• Gazzetta Ufficiale – Legge 126/2020 e introduzione della videoconferenza
• Gazzetta Ufficiale – Legge 159/2020 e consenso della maggioranza
• Garante Privacy – Il condominio e la privacy
• Garante Privacy – Partecipanti, terzi e registrazione dell’assemblea
• Tribunale di Roma, sentenza n. 7975/2026 sulla modalità mista
• Corte d’Appello di Milano, sentenza n. 1035/2025 sul consenso