La CILA non basta a legittimare le opere: il chiarimento del TAR Lazio

Molti proprietari ritengono che la presentazione di una CILA sia sufficiente per mettere al riparo un intervento edilizio da future contestazioni. La sentenza n. 1850/2026 del TAR Lazio dimostra invece che la realtà è più complessa. La decisione affronta il rapporto tra Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, controlli amministrativi e repressione degli abusi edilizi, ribadendo alcuni principi di particolare interesse per proprietari, professionisti e imprese.

La vicenda offre inoltre l’occasione per chiarire quali siano i limiti della CILA e quali poteri continuino a spettare alle amministrazioni comunali anche dopo la presentazione della comunicazione.

Ma una CILA può davvero garantire la legittimità di un’opera? E cosa accade quando emergono possibili irregolarità edilizie nel corso delle verifiche amministrative?

La vicenda all’origine del contenzioso

La controversia nasce dalla presentazione di una CILA relativa ad alcuni interventi eseguiti su un immobile, tra cui opere riconducibili a una pergotenda e ad alcune chiusure realizzate mediante teli in PVC. A seguito delle verifiche effettuate dagli uffici comunali, l’amministrazione ha ritenuto che gli interventi dichiarati non fossero conformi al quadro urbanistico-edilizio applicabile al caso concreto.

Per questo motivo il Comune è intervenuto dapprima impedendo l’esecuzione delle opere comunicate e successivamente dichiarando l’inefficacia della CILA presentata. La società interessata ha quindi impugnato i provvedimenti davanti al giudice amministrativo, sostenendone l’illegittimità e chiedendone l’annullamento.

La vicenda si inserisce in un ambito particolarmente delicato del diritto edilizio, dove si confrontano da un lato l’interesse del privato a realizzare gli interventi programmati e dall’altro il dovere dell’amministrazione di vigilare sul corretto utilizzo del territorio.

Perché il TAR non ha accolto il ricorso

Il TAR Lazio non è arrivato a stabilire se le opere contestate fossero effettivamente legittime o abusive. La decisione si è concentrata su un altro aspetto: l’utilità concreta del ricorso presentato dalla società.

Secondo i giudici, anche se i provvedimenti adottati dal Comune fossero stati annullati, la situazione sostanziale non sarebbe cambiata. L’amministrazione avrebbe infatti continuato a mantenere tutti i poteri previsti dal Testo Unico dell’Edilizia per verificare la regolarità delle opere e, se necessario, intervenire nei confronti di eventuali abusi.

In altre parole, ottenere l’annullamento degli atti contestati non avrebbe impedito al Comune di svolgere ulteriori controlli sull’immobile. Per questo motivo il TAR ha ritenuto che mancasse un interesse concreto e attuale alla decisione richiesta dal ricorrente, dichiarando improcedibile una parte del ricorso e inammissibile quella successiva.

La pronuncia assume particolare rilievo perché sposta l’attenzione dal singolo provvedimento amministrativo a un principio più ampio: i poteri di vigilanza edilizia riconosciuti ai Comuni continuano a esistere indipendentemente dalle vicende che riguardano la CILA presentata dal privato.

La CILA non equivale a un titolo edilizio

Il principio più rilevante espresso dalla sentenza riguarda la natura stessa della Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata. Secondo il TAR, la CILA non può essere considerata un titolo edilizio in grado di consolidare definitivamente la legittimità delle opere realizzate.

A differenza del permesso di costruire, che presuppone una preventiva valutazione dell’amministrazione, la CILA si fonda principalmente sulle dichiarazioni del proprietario e sulle asseverazioni del professionista incaricato. La procedura consente quindi una significativa semplificazione amministrativa, ma non attribuisce al privato una sorta di certificazione preventiva sulla piena regolarità dell’intervento.

La sentenza affronta inoltre il dibattito giurisprudenziale sviluppatosi negli ultimi anni sul rapporto tra CILA e SCIA. Pur richiamando l’esistenza di orientamenti differenti, il TAR evidenzia come la comunicazione asseverata mantenga caratteristiche proprie e non possa essere automaticamente assimilata a un provvedimento amministrativo capace di consolidare la posizione del privato.

Proprio per questa ragione i giudici escludono che la dichiarazione di inefficacia della CILA possa essere letta come un classico intervento di autotutela amministrativa disciplinato dall’articolo 21-nonies della Legge n. 241 del 1990. Il punto centrale della decisione è che la presentazione della comunicazione non impedisce all’amministrazione di verificare successivamente la conformità urbanistica ed edilizia delle opere realizzate.

I controlli previsti dal Testo Unico dell’edilizia

A sostegno delle proprie conclusioni, il TAR richiama il sistema di vigilanza disciplinato dal DPR n. 380 del 2001, il Testo Unico dell’Edilizia. In particolare, gli articoli 27 e seguenti attribuiscono ai Comuni il compito di vigilare sull’attività urbanistico-edilizia e di intervenire quando emergono opere eseguite in violazione delle norme.

L’attività di vigilanza rappresenta uno dei pilastri del sistema urbanistico italiano. Non si tratta soltanto di reprimere eventuali abusi, ma di garantire che le trasformazioni del territorio avvengano nel rispetto della pianificazione urbanistica, della sicurezza delle costruzioni e dell’interesse pubblico.

La sentenza ricorda indirettamente che questo ruolo assume un’importanza ancora maggiore nelle procedure semplificate come la CILA. In questi casi, infatti, l’amministrazione non svolge una valutazione preventiva approfondita prima dell’avvio dei lavori e proprio per questo i controlli successivi diventano uno strumento essenziale per verificare la reale conformità degli interventi.

Il Comune conserva quindi la possibilità di effettuare sopralluoghi, acquisire documentazione, verificare lo stato dei luoghi e adottare i provvedimenti previsti dall’ordinamento qualora emergano situazioni incompatibili con la disciplina urbanistica ed edilizia vigente.

Il richiamo del TAR sugli abusi edilizi

Uno dei passaggi più significativi della sentenza riguarda l’attività di contrasto agli abusi edilizi. Dall’esame della documentazione acquisita nel giudizio sarebbero infatti emersi elementi che, secondo il TAR, avrebbero richiesto ulteriori approfondimenti nell’ambito dell’attività di vigilanza amministrativa.

I giudici ricordano che il controllo del territorio non può limitarsi alla semplice individuazione di possibili irregolarità. Quando emergono situazioni che potrebbero risultare incompatibili con la normativa urbanistica, l’amministrazione è chiamata a valutare i fatti e ad attivare gli strumenti previsti dalla legge.

Nelle motivazioni della sentenza emerge una riflessione particolarmente significativa sul rapporto tra accertamento e repressione degli illeciti edilizi. L’attività amministrativa, infatti, non può esaurirsi nella sola fase conoscitiva, ma deve trovare un adeguato seguito attraverso le procedure previste dall’ordinamento quando vengono riscontrate situazioni meritevoli di approfondimento.

Si tratta di un principio che assume una portata generale e che richiama il ruolo centrale svolto dai Comuni nella tutela del territorio e nel rispetto delle regole urbanistiche.