Chiudere una pergotenda con vetrate scorrevoli può sembrare un intervento semplice, quasi “leggero”, soprattutto oggi che le vetrate panoramiche amovibili vengono spesso associate all’edilizia libera. Eppure non sempre è così. In alcuni casi, anche una struttura apparentemente removibile può trasformarsi in una vera nuova volumetria abusiva, con conseguenze pesanti per il proprietario.

Lo dimostra la sentenza Consiglio di Stato, che ha affrontato il caso di una pergotenda installata presso un’attività di ristorazione e successivamente chiusa mediante vetrate mobili scorrevoli. Una vicenda che interessa non soltanto ristoratori e titolari di dehors, ma anche privati cittadini che intendono rendere più vivibili terrazzi, porticati o spazi esterni.

Ma quando una vetrata panoramica diventa una chiusura edilizia vera e propria? E perché in questo caso è stata ritenuta necessaria addirittura la demolizione?

Il caso: una Pergotenda autorizzata e la successiva chiusura con vetrate

La vicenda nasce in Puglia, dove il proprietario di un’attività destinata a ristorante e pizzeria aveva ottenuto regolare permesso per installare una pergotenda nell’area esterna del locale. La struttura, composta da elementi metallici e copertura retraibile, era stata autorizzata come spazio destinato alla ristorazione all’aperto.

Successivamente, però, durante un sopralluogo effettuato dalla Polizia locale e dai tecnici comunali, è stata rilevata l’installazione di vetrate mobili scorrevoli su binari lungo una parte del perimetro della pergotenda. Secondo il Comune, quell’intervento aveva modificato radicalmente la natura dello spazio, trasformandolo di fatto in un ambiente chiuso.

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Da qui è partita l’ordinanza di demolizione emessa dall’amministrazione comunale, fondata su un punto preciso: la chiusura della struttura avrebbe determinato la creazione di nuova volumetria in assenza del necessario permesso di costruire.

Ed è proprio questo il cuore della sentenza. Molti pensano infatti che una vetrata mobile, essendo apribile e priva di elementi murari, non possa mai creare un abuso edilizio. In realtà il Consiglio di Stato spiega che il problema non è soltanto “come” è fatta la vetrata, ma soprattutto quale risultato produce concretamente sull’immobile.

Nel caso analizzato dai giudici, la pergotenda non era una struttura completamente aperta: risultava già delimitata su tre lati da elementi esistenti. La nuova vetrata, quindi, non ha semplicemente aggiunto una protezione dal vento o dalla pioggia, ma ha chiuso integralmente lo spazio residuo, rendendolo assimilabile a un ambiente stabile e utilizzabile come superficie interna.

Ed è proprio questo passaggio che rende la decisione particolarmente importante anche per il futuro: il rischio di abuso edilizio può nascere non dal singolo elemento installato, ma dall’effetto complessivo che quell’opera produce sull’organismo edilizio esistente.

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Dal TAR al Consiglio di Stato: perché i giudici hanno cambiato completamente decisione

In un primo momento il proprietario aveva ottenuto ragione davanti al TAR. Secondo i giudici di primo grado, infatti, la presenza di vetrate scorrevoli e prive di caratteristiche permanenti non era sufficiente a configurare la realizzazione di una nuova costruzione. La struttura, almeno secondo questa interpretazione, continuava a mantenere le caratteristiche originarie della pergotenda senza generare un reale aumento di superficie utile o volume edilizio.

Il Consiglio di Stato, però, con la sentenza n. 1526/2026 ha adottato un approccio completamente diverso e molto più sostanziale.

I giudici hanno richiamato un principio ormai consolidato nella giurisprudenza amministrativa: quando si valuta la legittimità di un’opera edilizia non bisogna analizzare il singolo manufatto in modo isolato, ma osservare l’intero contesto immobiliare nel quale l’intervento si inserisce.

Tradotto in termini pratici, significa che una vetrata mobile non può essere valutata soltanto per le sue caratteristiche tecniche — ad esempio il fatto che sia apribile o priva di telaio fisso — ma soprattutto per l’effetto concreto che produce sull’edificio.

Ed è proprio qui che la posizione del Comune è stata ritenuta corretta.

Secondo il Consiglio di Stato, infatti, la pergotenda risultava già chiusa su tre lati da strutture esistenti. L’aggiunta della vetrata sull’unico lato rimasto aperto ha quindi determinato una chiusura totale dello spazio, trasformandolo di fatto in un nuovo ambiente utilizzabile stabilmente.

Questo passaggio è fondamentale perché chiarisce un aspetto spesso sottovalutato: nel diritto urbanistico conta moltissimo la trasformazione funzionale dello spazio.

Anche se la struttura è teoricamente removibile, ciò che rileva è l’effetto finale:

  • si crea un ambiente chiuso?
  • aumenta la possibilità di utilizzo stabile?
  • cambia il rapporto tra spazio aperto e superficie coperta?
  • si realizza un nuovo volume percepibile urbanisticamente?

Se la risposta è sì, allora l’intervento può richiedere il permesso di costruire previsto dal D.P.R. 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia richiamato direttamente nella sentenza. In particolare, il Comune aveva contestato la violazione degli articoli 6, 10 e 31 del Testo Unico, norme che disciplinano rispettivamente l’edilizia libera, gli interventi subordinati a permesso di costruire e gli abusi con ordine di demolizione.

Ed è proprio questo il contributo più interessante della decisione: il Consiglio di Stato non si limita a dire che “serve un permesso”, ma spiega perché alcune opere apparentemente leggere possono comunque incidere sull’assetto urbanistico del territorio.

Vetrate panoramiche e pergotende: perché questa sentenza può cambiare molte situazioni considerate “sicure”

Uno degli aspetti più interessanti della sentenza riguarda il rapporto tra pergotende e vetrate panoramiche amovibili, le cosiddette VEPA, diventate negli ultimi anni uno degli interventi più richiesti sia nelle abitazioni private sia nelle attività commerciali.

Molti proprietari, infatti, ritengono che l’utilizzo di vetrate scorrevoli o impacchettabili renda automaticamente l’opera compatibile con l’edilizia libera. Ma la decisione del Consiglio di Stato dimostra che la questione è molto più complessa.

Negli ultimi anni il legislatore ha effettivamente ampliato gli interventi eseguibili senza titolo edilizio. Il riferimento principale è il decreto Aiuti-bis (D.L. 115/2022), che ha inserito le VEPA tra le opere di edilizia libera modificando l’articolo 6 del D.P.R. 380/2001. Tuttavia la norma prevede condizioni molto precise.

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Le vetrate panoramiche possono essere considerate edilizia libera soltanto quando:

  • favoriscono la temporanea protezione dagli agenti atmosferici;
  • migliorano l’efficienza energetica;
  • non determinano la creazione di nuovi volumi;
  • non trasformano stabilmente gli spazi;
  • mantengono le caratteristiche di totale amovibilità e trasparenza.

Ed è proprio su questo punto che la sentenza diventa estremamente importante.

Il Consiglio di Stato, infatti, non contesta il fatto che le vetrate fossero mobili. Il problema nasce dal risultato finale dell’intervento: la chiusura completa di uno spazio che, fino a quel momento, aveva natura aperta o semiaperta. In pratica, secondo i giudici, l’opera ha prodotto un effetto edilizio assimilabile all’ampliamento della superficie utilizzabile del locale.

Questo principio potrebbe avere conseguenze rilevanti anche in molti altri casi simili.

Pensiamo ad esempio:

  • a dehors di bar e ristoranti chiusi progressivamente nel tempo;
  • a porticati trasformati in verande;
  • a terrazzi coperti successivamente sigillati con vetrate;
  • a pergole bioclimatiche integrate con chiusure laterali permanenti.

In tutte queste situazioni il rischio è lo stesso: opere nate come strutture leggere possono diventare, dal punto di vista urbanistico, veri nuovi ambienti chiusi.

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Ed è qui che spesso nasce l’errore più comune. Molti interventi non vengono valutati nel loro insieme, ma per singoli elementi. Si installa prima una pergola, poi una copertura, successivamente una vetrata e infine schermature laterali. Ogni intervento, preso da solo, può sembrare marginale. Ma il risultato finale può essere una trasformazione edilizia completa.

La sentenza del Consiglio di Stato manda quindi un messaggio molto chiaro: non basta definire un elemento “mobile” o “amovibile” per evitare automaticamente la necessità del permesso di costruire. Conta l’impatto reale sull’immobile e sull’assetto urbanistico del territorio.