Negli ultimi anni le piscine fuori terra sono diventate una soluzione sempre più diffusa nei giardini delle abitazioni private. Costi contenuti, installazione rapida, struttura prefabbricata: molti proprietari sono convinti che, proprio perché “amovibili”, non richiedano particolari autorizzazioni edilizie.

Ma è davvero così? È sufficiente che una piscina sia fuori terra per rientrare nell’edilizia libera? E cosa accade se l’immobile si trova in un’area sottoposta a vincolo culturale o paesaggistico?

Una recente sentenza del TAR Lombardia del 30 gennaio 2026 offre risposte molto chiare, stabilendo principi importanti che potrebbero incidere su migliaia di casi simili in tutta Italia. Vediamo cosa è stato deciso e perché questa pronuncia merita attenzione.

Il caso: piscina prefabbricata e ordine di demolizione

La vicenda esaminata dal TAR Lombardia con la sentenza n. 106/2026 del 30 gennaio 2026 nasce dall’installazione di una piscina fuori terra nel giardino di un’abitazione unifamiliare situata in un’area che, pur essendo oggi completamente urbanizzata, risulta ancora formalmente assoggettata a vincolo culturale imposto negli anni ’60.

La proprietaria aveva inizialmente presentato una CILA per lavori interni e, successivamente, una SCIA per realizzare una piscina interrata. Tuttavia, l’amministrazione comunale aveva segnalato la necessità della preventiva valutazione della Soprintendenza, trattandosi di zona vincolata.

A quel punto, ritenendo che una struttura prefabbricata e fuori terra non richiedesse uno specifico titolo edilizio, la proprietaria aveva optato per una piscina con struttura portante in acciaio, pedana esterna e vano tecnico in muratura.

A seguito di sopralluogo, il Comune ha disposto prima la sospensione dei lavori e poi l’ordinanza di demolizione, ritenendo l’opera realizzata in assenza del necessario titolo abilitativo.

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Le contestazioni: competenza del comune e natura “pertinenziale” della piscina

Nel ricorso contro l’ordinanza di demolizione, la proprietaria ha sollevato diverse contestazioni di natura tecnica e giuridica.

In primo luogo, ha sostenuto che il Comune non fosse competente ad adottare il provvedimento repressivo, trattandosi di un’area soggetta a vincolo culturale. Secondo questa impostazione, i poteri di vigilanza e le eventuali sanzioni sarebbero spettati esclusivamente alla Soprintendenza, in base al Codice dei beni culturali (D.Lgs. 42/2004).

In secondo luogo, è stato contestato che l’opera potesse arrecare un danno effettivo al bene tutelato, anche perché l’area originariamente vincolata risultava ormai profondamente trasformata rispetto agli anni ’60.

Infine – ed è il punto centrale della controversia – la ricorrente ha sostenuto che la piscina dovesse essere qualificata come pertinenza dell’abitazione, rientrando nell’edilizia libera o, al massimo, tra gli interventi soggetti a semplice CILA. La struttura, secondo questa tesi, non avrebbe avuto un impatto urbanistico tale da richiedere un permesso di costruire.

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Il TAR: il comune è competente anche in zona vincolata

Il primo nodo affrontato dal TAR riguarda proprio la competenza ad adottare l’ordinanza di demolizione. E su questo punto il Tribunale è stato netto: il Comune non solo può intervenire, ma ha il dovere di farlo.

Richiamando l’art. 27 del DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), i giudici hanno ribadito che il potere di vigilanza sull’attività edilizia è generale e riguarda l’intero territorio comunale, comprese le aree sottoposte a vincolo.

Anche in presenza di un vincolo culturale, quindi, non viene meno il potere repressivo dell’amministrazione comunale. Si configura piuttosto una competenza concorrente tra Comune e Soprintendenza: il primo deve intervenire sotto il profilo edilizio-urbanistico, la seconda sotto quello della tutela culturale e paesaggistica.

Di conseguenza, l’ordinanza di demolizione non era viziata da incompetenza, come sostenuto dalla ricorrente.

Piscina pertinenza o nuova costruzione? la distinzione decisiva

Il punto centrale della sentenza riguarda la qualificazione urbanistica della piscina. È davvero una semplice pertinenza dell’abitazione oppure una nuova costruzione?

Il TAR ha ricordato un principio ormai consolidato: la pertinenza urbanistica è concetto molto più restrittivo rispetto a quella civilistica. Non basta che un’opera sia accessoria a un edificio principale per essere automaticamente esente da permesso di costruire.

Per essere considerata pertinenza urbanistica, l’opera deve avere dimensioni modeste, non incidere in modo significativo sul territorio e non possedere un’autonoma rilevanza funzionale ed economica.

Nel caso esaminato, la piscina presentava dimensioni importanti (oltre 9 metri di lunghezza), una struttura portante in acciaio fissata su base in cemento, una pedana esterna sopraelevata e un vano tecnico in muratura. Elementi che, secondo il Collegio, escludono la natura di intervento minimo o precario.

Anche se fuori terra e prefabbricata, l’opera è stata ritenuta idonea a determinare una trasformazione stabile del territorio. Per questo motivo non può rientrare né nell’edilizia libera né tra gli interventi soggetti a semplice CILA.

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Assenza di titolo edilizio: perché scatta la demolizione

Una volta esclusa la natura pertinenziale dell’opera e la riconducibilità all’edilizia libera, la conclusione del TAR diventa inevitabile: la piscina è un intervento realizzato in assenza del necessario titolo edilizio.

Il Tribunale chiarisce che, in casi come questo, trova applicazione l’art. 31 del DPR 380/2001, che disciplina gli interventi eseguiti senza permesso di costruire. L’assenza del titolo è di per sé sufficiente a giustificare l’ordinanza di demolizione, indipendentemente dalla prova di un danno concreto al bene vincolato.

Ed è proprio questo uno dei passaggi più importanti della sentenza: una volta accertato l’abuso edilizio, diventa irrilevante discutere dell’effettiva incidenza dell’opera sul vincolo culturale. La violazione urbanistica basta a legittimare il potere repressivo del Comune.

Il giudice amministrativo ha inoltre precisato che eventuali future valutazioni della Soprintendenza – anche in merito a una possibile ridefinizione del vincolo – non incidono sulla legittimità del provvedimento adottato sulla base della disciplina vigente al momento dei fatti.

Cosa devono sapere i proprietari prima di installare una piscina fuori terra

Questa sentenza lancia un messaggio molto chiaro: non è la dicitura “fuori terra” a determinare il regime edilizio di una piscina, ma le sue caratteristiche concrete.

Dimensioni, modalità di ancoraggio al suolo, presenza di basamenti in cemento, pedane, vani tecnici e impianti incidono direttamente sulla qualificazione urbanistica dell’intervento. Quando l’opera comporta una trasformazione stabile del territorio e presenta una propria consistenza strutturale, difficilmente potrà essere considerata edilizia libera.

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Ancora maggiore attenzione è richiesta se l’immobile ricade in zona vincolata: in questi casi può essere necessario non solo il titolo edilizio (spesso il permesso di costruire), ma anche l’autorizzazione paesaggistica o il coinvolgimento della Soprintendenza.

Affidarsi esclusivamente alle indicazioni dell’installatore o ritenere che una struttura prefabbricata sia automaticamente “precaria” può esporre a conseguenze molto pesanti, tra cui l’ordine di demolizione.

Prima di procedere, è sempre opportuno verificare:

  • la disciplina del Piano di Governo del Territorio;
  • il Regolamento edilizio comunale;
  • l’eventuale presenza di vincoli culturali o paesaggistici;
  • la corretta individuazione del titolo abilitativo necessario.