L’amministratore non convoca l’assemblea: ecco cosa possono fare i condomini

L’assemblea condominiale rappresenta uno dei momenti più importanti della vita di un condominio. È in questa sede che vengono approvati i bilanci, decisi gli interventi di manutenzione, ripartite le spese e affrontate le questioni che riguardano la gestione delle parti comuni.

Può accadere, tuttavia, che l’amministratore non convochi l’assemblea per lunghi periodi, rinvii continuamente gli incontri oppure ometta di sottoporre ai condomini documenti e decisioni che richiederebbero un confronto collegiale. Una situazione che spesso genera dubbi, malumori e conflitti tra i proprietari, soprattutto quando occorre approvare il rendiconto o deliberare lavori necessari all’edificio.

Ma l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea? Dopo quanto tempo la mancata convocazione può diventare un problema? E quali strumenti hanno a disposizione i condomini per tutelare i propri diritti quando l’amministratore non adempie ai propri obblighi?

Per rispondere a queste domande occorre analizzare le disposizioni del Codice Civile e le conseguenze che possono derivare da una gestione condominiale non conforme alla legge.

L’amministratore ha l’obbligo di convocare l’assemblea?

La risposta è sì. La convocazione dell’assemblea non rappresenta una facoltà dell’amministratore, ma uno dei principali obblighi previsti dalla legge.

L’articolo 1130 del Codice Civile, che disciplina le attribuzioni dell’amministratore, stabilisce infatti che quest’ultimo deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio ed eseguire le deliberazioni dell’assemblea. Tra i suoi compiti rientra anche la gestione amministrativa e contabile del condominio, attività che richiede necessariamente il confronto periodico con i condomini.

A rafforzare tale obbligo interviene l’articolo 1130-bis del Codice Civile, secondo cui il rendiconto condominiale deve essere redatto annualmente e sottoposto all’approvazione dell’assemblea. Ciò significa che l’amministratore non può limitarsi a gestire il condominio senza rendere conto del proprio operato ai proprietari.

In pratica, ogni anno deve essere convocata almeno un’assemblea ordinaria per consentire ai condomini di esaminare la situazione economica del condominio, verificare le spese sostenute e approvare o contestare la gestione dell’amministratore.

La mancata convocazione dell’assemblea per un periodo prolungato non costituisce quindi una semplice irregolarità formale, ma può compromettere il corretto funzionamento dell’intera gestione condominiale, impedendo ai proprietari di esercitare i propri diritti di controllo e partecipazione.

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Dopo quanto tempo la mancata convocazione diventa un problema?

Uno dei dubbi più frequenti riguarda proprio il fattore temporale. Molti condomini si chiedono infatti se sia normale non ricevere alcuna convocazione per mesi o addirittura per anni.

La legge non stabilisce una data fissa entro la quale debba svolgersi l’assemblea ordinaria, ma impone che il rendiconto della gestione venga presentato annualmente ai condomini. Di conseguenza, se trascorre un lungo periodo senza alcuna convocazione e senza l’approvazione del bilancio, l’operato dell’amministratore può diventare oggetto di contestazione.

La situazione è ancora più delicata quando nel frattempo emergono problemi che richiederebbero una decisione assembleare, come lavori straordinari, interventi di manutenzione importanti o questioni relative alle spese comuni.

In questi casi i condomini non sono obbligati a subire passivamente l’inerzia dell’amministratore. Il Codice Civile mette infatti a disposizione specifici strumenti per sollecitare la convocazione dell’assemblea e, nei casi più gravi, arrivare perfino alla revoca dell’incarico.

I condomini possono convocare l’assemblea senza l’amministratore?

Quando l’amministratore non provvede alla convocazione dell’assemblea, i condomini non sono privi di strumenti per far valere i propri diritti.

L’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile prevede infatti che l’assemblea possa essere richiesta da almeno due condomini che rappresentino complessivamente almeno un sesto dei millesimi dell’edificio (circa 167 millesimi su 1.000). La richiesta deve essere formulata indicando gli argomenti da trattare e deve essere trasmessa all’amministratore affinché proceda alla convocazione.

Si tratta di una tutela particolarmente importante perché consente ai proprietari di affrontare questioni che l’amministratore potrebbe trascurare o rinviare, come l’approvazione del rendiconto, la discussione di lavori necessari o la valutazione della stessa gestione condominiale.

La legge, tuttavia, non si limita a riconoscere questo diritto. Stabilisce anche cosa accade se l’amministratore continua a rimanere inerte.

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Cosa succede se l’amministratore ignora la richiesta dei condomini?

Dopo aver ricevuto la richiesta, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro un termine ragionevole. Se non provvede, i condomini che hanno avanzato la richiesta possono procedere autonomamente alla convocazione.

In altre parole, l’inerzia dell’amministratore non può bloccare la vita del condominio né impedire ai proprietari di discutere e deliberare sulle questioni di interesse comune.

Naturalmente, anche la convocazione effettuata direttamente dai condomini deve rispettare le regole previste dalla legge. Occorre quindi inviare gli avvisi nei termini stabiliti, indicare chiaramente l’ordine del giorno e garantire a tutti i partecipanti la possibilità di prendere parte all’assemblea.

Questo aspetto è particolarmente importante perché eventuali irregolarità nella convocazione potrebbero essere utilizzate per contestare la validità delle delibere approvate.

La mancata convocazione può portare alla revoca dell’amministratore?

In determinate circostanze la risposta è sì.

L’articolo 1129 del Codice Civile prevede infatti che l’amministratore possa essere revocato quando commette gravi irregolarità nella gestione del condominio. Tra le situazioni che la giurisprudenza ha più volte esaminato vi sono anche i casi di mancata convocazione dell’assemblea e di omessa presentazione del rendiconto annuale.

Il principio è semplice: l’amministratore gestisce beni e denaro che appartengono ai condomini e deve quindi rendere conto periodicamente del proprio operato. Se viene meno questo fondamentale obbligo di trasparenza, il rapporto fiduciario che giustifica il suo incarico può venire meno.

La revoca può essere deliberata dall’assemblea oppure, nei casi più gravi, richiesta all’autorità giudiziaria quando i condomini non riescono a ottenere una soluzione all’interno del condominio.

Negli anni numerose pronunce dei tribunali e della Corte di Cassazione hanno confermato che l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto può costituire un comportamento incompatibile con il corretto esercizio dell’incarico di amministratore.

Quando è possibile rivolgersi al giudice?

Non tutte le irregolarità comportano automaticamente l’intervento del tribunale. Spesso il problema viene risolto attraverso una richiesta formale dei condomini o mediante una delibera assembleare che sostituisce l’amministratore.

Esistono però situazioni nelle quali l’inerzia persiste per lungo tempo, i rendiconti non vengono presentati e i proprietari non riescono a ottenere chiarimenti sulla gestione economica del condominio.

In questi casi ciascun condomino può valutare la possibilità di rivolgersi all’autorità giudiziaria per chiedere la revoca dell’amministratore per gravi irregolarità, secondo quanto previsto dall’articolo 1129 del Codice Civile.

Il giudice sarà chiamato a verificare se il comportamento contestato abbia effettivamente compromesso il corretto funzionamento del condominio e il diritto dei proprietari a controllare la gestione delle risorse comuni.