Il Fisco prepara una nuova stretta sul patrimonio immobiliare italiano. Con l’atto di indirizzo sulla politica fiscale 2026-2028, firmato dal ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti, il Catasto torna al centro delle strategie anti-evasione. Nel mirino finiscono gli immobili fantasma, le rendite non aggiornate dopo il Superbonus e le irregolarità legate ai crediti fiscali edilizi.

Ma cosa cambia davvero per proprietari e contribuenti? Chi ha beneficiato del 110% rischia nuovi controlli?

E in che modo la digitalizzazione inciderà su accertamenti e rimborsi?

Stretta sugli immobili fantasma e aggiornamento delle rendite catastali

Uno dei pilastri dell’atto di indirizzo 2026-2028 è il potenziamento dei controlli catastali. L’obiettivo dichiarato è chiaro: contrastare l’evasione immobiliare attraverso la mappatura degli immobili sconosciuti al Catasto – i cosiddetti “immobili fantasma” – e l’individuazione delle difformità tra stato di fatto e dati censiti.

Non si tratta solo di scovare fabbricati mai dichiarati, ma anche di verificare immobili che risultano diversi da quanto registrato nelle banche dati catastali. Questo significa controlli più incisivi su ampliamenti non dichiarati, cambi di destinazione d’uso non comunicati o interventi che abbiano modificato valore e consistenza dell’immobile.

Particolare attenzione sarà riservata agli immobili che hanno beneficiato di interventi di efficientamento energetico o miglioramento strutturale finanziati, in tutto o in parte, con fondi pubblici a partire dal 2019, quindi in primis con il Superbonus 110%. In questi casi, se gli interventi hanno inciso sulla rendita catastale, l’aggiornamento diventa un passaggio obbligato.

L’Agenzia delle Entrate metterà in campo metodologie innovative di controllo per favorire l’adeguamento dei dati catastali. Ma in caso di inerzia del contribuente o di mancato chiarimento sulle irregolarità segnalate, scatteranno verifiche dirette e sarà aumentato il numero dei controlli.

Il messaggio è chiaro: chi ha usufruito dei bonus edilizi dovrà verificare con attenzione se sussiste l’obbligo di aggiornamento catastale, per evitare accertamenti e possibili recuperi.

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Nasce la nuova “anagrafe dei titolari”: più trasparenza su proprietà e affitti

Un altro capitolo centrale dell’atto di indirizzo riguarda la creazione di una nuova “Anagrafe dei titolari”, un vero e proprio censimento fiscale dei proprietari immobiliari. L’obiettivo è rafforzare la tracciabilità della titolarità degli immobili, rendendo più efficiente lo scambio e l’integrazione dei dati tra amministrazioni.

Questa banca dati non avrà soltanto finalità fiscali. Potrà infatti essere utilizzata anche come supporto agli enti territoriali, sia per attività di contrasto all’evasione locale – come nel caso dell’IMU – sia per la gestione delle emergenze e la salvaguardia del patrimonio immobiliare.

Sul piano internazionale, la novità si inserisce in un accordo sottoscritto dall’Italia con altri 24 Paesi per attivare uno scambio automatico di informazioni sui contribuenti che possiedono immobili e percepiscono redditi da locazione, inclusi gli affitti brevi. Questo significa che i dati su proprietà e canoni potranno circolare tra amministrazioni fiscali estere, riducendo gli spazi per omissioni o dichiarazioni incomplete.

I database catastali saranno inoltre utilizzati per rafforzare l’attività di accertamento sulle compravendite immobiliari, offrendo ai Comuni strumenti più efficaci per contrastare l’evasione tributaria locale.

In sostanza, il Catasto non sarà più soltanto un archivio statico di dati, ma diventerà sempre più un sistema integrato, dinamico e interconnesso con altre banche dati fiscali.

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Controlli rafforzati su crediti edilizi e Superbonus

Nel nuovo piano fiscale 2026-2028 grande attenzione è dedicata anche ai crediti d’imposta legati ai bonus edilizi, a partire dal Superbonus. Dopo gli anni delle cessioni massive e delle compensazioni tramite F24, il Governo punta ora a rafforzare in modo strutturale le attività di verifica.

Le azioni saranno dirette ad accertare la sussistenza dei crediti dichiarati dai contribuenti e a rigettare eventuali richieste di rimborso indebite, oltre che a recuperare le somme già erogate quando non spettanti. I controlli preventivi sulle comunicazioni di cessione dei crediti agevolativi e sulle deleghe di pagamento contenenti compensazioni verranno ulteriormente potenziati.

L’attività sarà guidata anche da specifiche analisi del rischio, con l’obiettivo di intercettare utilizzi anomali o fraudolenti dei crediti fiscali prima che producano effetti dannosi per l’erario. Dopo la stagione delle frodi legate ai bonus edilizi, il sistema si sta spostando verso una logica sempre più preventiva e selettiva.

Per professionisti tecnici, imprese e committenti questo significa una maggiore attenzione documentale: asseverazioni, congruità dei costi, titoli edilizi e aggiornamenti catastali dovranno essere coerenti e verificabili, perché il controllo potrà arrivare anche a distanza di anni.

Fisco digitale, rimborsi IVA più veloci e cassetto fiscale evoluto

Accanto alla stretta sui controlli, l’atto di indirizzo 2026-2028 punta con decisione sulla digitalizzazione dell’amministrazione finanziaria. La tecnologia non sarà utilizzata solo per reprimere le irregolarità, ma anche per migliorare i servizi ai contribuenti.

L’Agenzia delle Entrate ricorrerà in modo sempre più massiccio ad analisi avanzate dei dati e strumenti di machine learning per ridurre i tempi di lavorazione delle informazioni. L’obiettivo dichiarato è assicurare una gestione più tempestiva dei rimborsi richiesti, in particolare quelli IVA, così da sostenere la liquidità delle imprese.

Le tecniche di analisi predittiva saranno inoltre sperimentate per costruire una sorta di “rating” del rischio evasione, utile a definire priorità e tempistiche nei controlli e nei pagamenti dei rimborsi (compresi quelli legati allo split payment). In sostanza, chi presenta un profilo fiscale affidabile potrebbe beneficiare di procedure più rapide.

Sul fronte dei servizi digitali, è previsto anche un potenziamento del “cassetto fiscale”, l’area riservata che raccoglie dichiarazioni, versamenti e comunicazioni. L’obiettivo è ampliare le funzionalità e rendere più semplice la consultazione e la gestione dei propri dati tributari.

Il nuovo corso del Catasto e dell’amministrazione fiscale si muove quindi su un doppio binario: da un lato controlli più incisivi e mirati sul patrimonio immobiliare e sui crediti edilizi, dall’altro un utilizzo più intelligente della tecnologia per rendere il sistema più efficiente.