Diritti reali immobiliari: quali sono e come funzionano

Quando si acquista una casa non sempre si compra la piena proprietà. Sullo stesso immobile possono esistere un usufrutto, un diritto di abitazione, una servitù di passaggio, un diritto di superficie o un’ipoteca. Ognuno di questi diritti produce effetti diversi: stabilisce chi può usare il bene, chi può trarne utilità, quali limiti deve rispettare il proprietario e quali vincoli seguiranno l’immobile anche dopo una vendita.

Capire i diritti reali immobiliari è quindi essenziale prima di firmare una proposta, dividere un’eredità, acquistare la nuda proprietà, costruire su un terreno altrui o concedere a un vicino il passaggio. Questa guida chiarisce quali sono, come nascono e si estinguono, quali differenze esistono rispetto al possesso e ai contratti personali e quali verifiche effettuare per evitare sorprese.

Che cosa sono i diritti reali

I diritti reali sono diritti soggettivi che attribuiscono al titolare un potere immediato su una cosa. L’espressione deriva dal latino res, cioè cosa: il diritto riguarda direttamente il bene e non si limita a pretendere una prestazione da una determinata persona.

Il diritto reale più ampio è la proprietà. Accanto a essa il Codice civile disciplina diritti reali limitati, che attribuiscono soltanto alcune utilità del bene al loro titolare e comprimono, per il tempo in cui esistono, i poteri del proprietario. Un appartamento può, per esempio, appartenere a una persona ed essere utilizzato da un’altra in forza di usufrutto.

Le caratteristiche normalmente associate ai diritti reali sono:

• immediatezza: il titolare esercita il diritto direttamente sul bene, nei limiti previsti dal titolo e dalla legge;
• assolutezza: il diritto può essere fatto valere verso tutti, non soltanto nei confronti della controparte originaria;
• diritto di seguito: nei casi previsti, il vincolo resta collegato al bene anche se cambia proprietario;
• tipicità: i privati possono regolare il contenuto di un rapporto, ma non inventare liberamente nuovi diritti reali diversi dai modelli riconosciuti dall’ordinamento;
• pubblicità immobiliare: per gli immobili, la trascrizione o l’iscrizione nei registri immobiliari rende conoscibili e, nei casi stabiliti dalla legge, opponibili gli atti ai terzi.

Questi caratteri non operano però tutti nello stesso modo per ogni diritto. Per conoscere facoltà, durata e limiti occorre leggere la norma applicabile e soprattutto il titolo da cui il diritto deriva: contratto, testamento, sentenza o altro atto.

Quali sono i diritti reali: la classificazione

La classificazione più utile nel settore immobiliare distingue la proprietà, i diritti reali di godimento su cosa altrui e i diritti reali di garanzia. La nuda proprietà, spesso descritta come una categoria autonoma, è invece la proprietà temporaneamente privata di una o più facoltà, di solito a causa dell’usufrutto.

La proprietà e la nuda proprietà

L’articolo 832 del Codice civile riconosce al proprietario il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento. Pienezza non significa assenza di regole: norme urbanistiche, paesaggistiche, ambientali, condominiali, distanze legali, espropriazione per pubblico interesse e diritti altrui possono limitare concretamente l’uso del bene.

Il proprietario può abitare l’immobile, locarlo, venderlo, donarlo, costituirvi un diritto reale limitato o offrirlo in garanzia. Se costituisce un usufrutto, conserva la nuda proprietà: rimane proprietario, ma non può esercitare le facoltà attribuite all’usufruttuario finché il diritto non si estingue. Alla cessazione dell’usufrutto, la proprietà torna piena per effetto della consolidazione, senza che sia necessario un nuovo acquisto della casa.

La nuda proprietà può essere venduta e trasmessa per successione. Il suo valore economico dipende dal valore della piena proprietà e dalla durata attesa o stabilita dell’usufrutto; negli atti soggetti a imposta si utilizzano anche i coefficienti fiscali vigenti al momento dell’operazione. Prima di acquistare occorre verificare chi sosterrà spese, imposte e interventi e quali poteri di locazione o utilizzo spettino all’usufruttuario.

I diritti reali di godimento su cosa altrui

Questi diritti consentono di utilizzare o ricavare una specifica utilità da un bene che appartiene a un’altra persona. Il proprietario conserva la titolarità, ma deve rispettare il diritto costituito. Le facoltà non sono intercambiabili: un diritto di abitazione, per esempio, è più ristretto dell’usufrutto e non equivale a un normale contratto di locazione.

Diritto di superficie

Per il principio dell’accessione, in via generale ciò che viene costruito sul suolo appartiene al proprietario del terreno. Il diritto di superficie costituisce un’eccezione: il proprietario può attribuire a un altro soggetto il diritto di realizzare e mantenere una costruzione sopra o sotto il suolo, oppure alienare separatamente la proprietà di una costruzione già esistente.

Si crea così una separazione tra proprietà del suolo e proprietà superficiaria della costruzione. Il diritto può essere perpetuo o a tempo determinato; se è a termine, alla scadenza la costruzione torna normalmente al proprietario del suolo, salvo quanto risulta dal titolo. È frequente nell’edilizia convenzionata, negli impianti energetici, nei parcheggi e in operazioni nelle quali non si intende trasferire il terreno.

Prima di acquistare un alloggio edificato in superficie bisogna leggere la convenzione e verificare durata residua, canoni, limiti alla rivendita, prezzo massimo eventualmente applicabile, procedure di affrancazione o trasformazione e conseguenze alla scadenza. Dire semplicemente che si è “proprietari dell’appartamento” non descrive l’intera situazione giuridica.

Enfiteusi

L’enfiteusi attribuisce all’enfiteuta un potere di godimento molto esteso sul fondo, vicino a quello del proprietario. In cambio, l’enfiteuta deve migliorare il fondo e corrispondere al concedente un canone periodico. Non si tratta di un affitto: è un diritto reale, trasferibile secondo le regole del Codice civile e opponibile ai terzi.

Può essere perpetua oppure temporanea, ma in quest’ultimo caso non può avere durata inferiore a venti anni. I principali istituti sono l’affrancazione, con cui l’enfiteuta può acquistare la proprietà pagando quanto previsto dalla legge, e la devoluzione, che il concedente può domandare nei casi di grave inadempimento previsti dal Codice civile. Un vecchio canone o livello che compare nei documenti non va ignorato: occorre ricostruire titolo, soggetti e stato delle formalità.

Usufrutto

L’usufruttuario può usare il bene e ricavarne i frutti, compresi in genere i canoni di locazione, ma deve rispettarne la destinazione economica. Il nudo proprietario conserva la titolarità e la facoltà di disporre della nuda proprietà, senza pregiudicare il diritto esistente.

Per una persona fisica l’usufrutto non può durare oltre la vita dell’usufruttuario; può anche essere stabilito per un termine più breve. Se è costituito a favore di una persona giuridica, la durata non può superare trent’anni. Il diritto può derivare da contratto, donazione, testamento o legge. L’usufruttuario deve usare la diligenza richiesta, sostenere gli oneri e le riparazioni ordinarie secondo la disciplina applicabile; le riparazioni straordinarie spettano di regola al proprietario, fermo restando che titolo, causa del danno e norme speciali vanno esaminati nel caso concreto.

L’usufrutto non va confuso con la cessione del suo esercizio. Il titolare può cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la durata, se il titolo non lo vieta, ma la cessione non può prolungarlo oltre il limite originario.

Uso e abitazione

Il diritto d’uso consente di servirsi della cosa e, se fruttifera, di raccoglierne i frutti limitatamente ai bisogni del titolare e della sua famiglia. Il diritto di abitazione consente di abitare una casa entro lo stesso limite. Sono diritti personali nel loro esercizio: non possono essere ceduti né concessi in locazione.

L’abitazione è quindi più ristretta dell’usufrutto. Chi ha il diritto di abitazione può occupare la casa alle condizioni del titolo, ma non può trattarla come una fonte di reddito liberamente locabile. Un caso importante è quello del coniuge superstite, al quale l’articolo 540 del Codice civile riserva, ricorrendone i presupposti, il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comune.

Servitù prediali

La servitù prediale è il peso imposto sopra un fondo, detto servente, per l’utilità di un altro fondo, detto dominante, appartenente a un diverso proprietario. L’utilità deve riferirsi al fondo e non consistere soltanto in un vantaggio personale per il suo proprietario. Per questo la servitù segue normalmente gli immobili quando vengono venduti.

Le servitù possono riguardare il passaggio pedonale o carrabile, l’acquedotto, lo scarico, l’elettrodotto, la veduta o il divieto di costruire oltre una certa altezza. Possono essere volontarie, costituite per contratto o testamento, oppure coattive nei casi previsti dalla legge, come il passaggio necessario per un fondo intercluso. Alcune possono acquistarsi per usucapione o destinazione del padre di famiglia, ma soltanto quando sono apparenti, cioè esistono opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.

Per valutarne l’impatto non basta sapere che “esiste un passaggio”. Bisogna leggere il titolo e accertare percorso, larghezza, mezzi ammessi, utenti, ripartizione delle spese, eventuali cancelli e possibilità di aggravamento. Una servitù non utilizzata può estinguersi per prescrizione ventennale, ma decorrenza e modalità di esercizio dipendono dalla sua natura.

I diritti reali di garanzia: pegno e ipoteca

I diritti reali di garanzia non attribuiscono il godimento del bene. Servono a rafforzare la posizione del creditore: se il debito non viene pagato, il creditore può soddisfarsi sul valore del bene con preferenza rispetto ai creditori non garantiti, rispettando la procedura prevista dalla legge.

Il pegno riguarda normalmente beni mobili o crediti. Per gli immobili, la garanzia tipica è l’ipoteca. L’ipoteca può essere legale, giudiziale o volontaria e nasce mediante iscrizione nei registri immobiliari. Il bene resta nella disponibilità del proprietario, che può anche venderlo, ma l’ipoteca lo segue: il creditore può agire sul bene anche nei confronti del successivo acquirente, nei limiti e con le tutele previste.

L’iscrizione ipotecaria conserva effetto per venti anni; può essere rinnovata prima della scadenza. L’estinzione del debito non produce sempre, da sola, l’immediata eliminazione visibile della formalità: occorre verificare la cancellazione o la procedura semplificata applicabile. Nell’acquisto di una casa, l’ispezione ipotecaria serve proprio a individuare ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali e altri atti trascritti o iscritti.

Diritti reali, possesso e detenzione: le differenze

Proprietà e possesso non sono sinonimi. Ai sensi dell’articolo 1140 del Codice civile, il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di un altro diritto reale. È una situazione di fatto tutelata dall’ordinamento, che può coincidere oppure no con la titolarità giuridica.

Il proprietario che abita la propria casa è normalmente anche possessore. Chi esercita di fatto poteri da proprietario senza esserlo può essere possessore non proprietario. L’inquilino, invece, usa l’immobile riconoscendo il diritto del locatore ed è normalmente detentore in forza di un contratto personale.

La differenza produce conseguenze decisive:

• il diritto reale è opponibile a tutti secondo le regole che lo disciplinano;
• il diritto personale, come quello derivante dalla locazione o dal comodato, nasce nei confronti di una o più persone determinate;
• il possesso può essere protetto con azioni possessorie anche senza dimostrare subito la proprietà;
• un possesso con i requisiti di legge, protratto per il tempo richiesto, può condurre all’usucapione; la semplice detenzione non basta senza una valida interversione.

Neppure la visura catastale prova da sola la proprietà: il Catasto ha principalmente funzione fiscale e descrittiva. La titolarità giuridica si ricostruisce attraverso atti di provenienza e registri immobiliari.

Come si costituisce o si trasferisce un diritto reale immobiliare

Un diritto reale può derivare da un contratto, da una donazione, da un testamento o dalla successione, dalla legge, dall’usucapione, da un provvedimento del giudice o da altri fatti previsti dall’ordinamento. Non ogni modo di acquisto è però disponibile per ogni diritto: forma, presupposti ed effetti cambiano.

Gli atti che trasferiscono la proprietà di immobili o costituiscono, trasferiscono o modificano diritti reali immobiliari devono avere la forma scritta nei casi indicati dall’articolo 1350 del Codice civile. Per trascriverli nei registri immobiliari occorre inoltre un titolo idoneo, come un atto pubblico, una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, oppure una sentenza.

La trascrizione non è una formalità meramente catastale. Risolve i conflitti fra più aventi causa dallo stesso autore secondo la priorità della formalità e rende conoscibili gli atti che incidono sull’immobile. La registrazione fiscale dell’atto, la voltura catastale e la trascrizione nei registri immobiliari svolgono funzioni diverse e non devono essere confuse.

Un esempio di conflitto tra acquirenti

Se un proprietario vende lo stesso immobile prima ad A e poi a B, non è sufficiente guardare la data delle firme: nei rapporti tra più acquirenti dello stesso diritto immobiliare assume rilievo chi trascrive per primo il proprio acquisto, purché ricorrano i presupposti di legge. È una delle ragioni per cui il rogito notarile e la tempestiva pubblicità immobiliare sono centrali nella compravendita.

Un esempio di diritto già esistente

Se una casa viene venduta gravata da usufrutto trascritto, l’acquirente compra la nuda proprietà e deve rispettare il godimento dell’usufruttuario fino all’estinzione del diritto. Se sul terreno esiste una servitù di passaggio, la vendita non la elimina: il nuovo proprietario acquista il fondo con quel peso.

Quali controlli fare prima di comprare un immobile

Una corretta verifica non si limita a chiedere la planimetria o a leggere il nome presente in visura catastale. La situazione deve essere ricostruita con documenti coerenti e aggiornati, preferibilmente con l’assistenza del notaio e, per gli aspetti tecnici, di un professionista abilitato.

1. Atto di provenienza: rogito, donazione, dichiarazione di successione con relativi passaggi, sentenza o altro titolo devono spiegare come il venditore ha acquistato e quale diritto possiede.
2. Ispezione ipotecaria: consente di consultare trascrizioni, iscrizioni e annotazioni relative al soggetto o all’immobile, individuando ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali, servitù formalizzate e trasferimenti.
3. Continuità delle trascrizioni: la catena dei passaggi deve risultare corretta, compresa la trascrizione dell’accettazione dell’eredità quando necessaria.
4. Quote e comproprietari: va verificato se il venditore possiede l’intero bene o soltanto una quota e se esistono comunione legale, fondo patrimoniale o diritti del coniuge.
5. Diritti di godimento: usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi e servitù vanno letti nel titolo, non dedotti da descrizioni informali.
6. Garanzie e procedure: ipoteche volontarie o giudiziali, pignoramenti e domande giudiziali richiedono una gestione precisa prima o contestualmente al rogito.
7. Catasto e stato tecnico: intestazione, identificativi, planimetria e rendita vanno controllati, ma separatamente devono essere verificate conformità catastale, stato legittimo urbanistico-edilizio e agibilità quando rilevante.
8. Condominio: regolamento contrattuale, tabelle, delibere e liti possono incidere sull’utilizzo dell’unità, pur non costituendo tutti diritti reali.

Che cosa accade in caso di vendita, successione o lavori

Vendita

La presenza di un diritto reale limitato non rende automaticamente invendibile l’immobile. Occorre però dichiarare correttamente ciò che si trasferisce e valutare l’effetto sul prezzo. Si può vendere la nuda proprietà, la piena proprietà gravata da servitù o anche una quota. Per trasferire la piena proprietà libera da usufrutto, il diritto deve essere già estinto oppure l’usufruttuario deve partecipare all’operazione e disporne validamente.

Una semplice promessa del venditore di “sistemare dopo” un’ipoteca, una servitù o un diritto di abitazione è insufficiente. Modalità, documenti, consensi e tempi di cancellazione o rinuncia vanno definiti nel preliminare e coordinati con il notaio.

Successione

La proprietà e molti diritti reali entrano nell’asse ereditario, ma i diritti strettamente legati alla persona seguono regole differenti. L’usufrutto costituito a favore di una persona fisica termina alla sua morte e non viene ereditato come tale; si consolida con la nuda proprietà. Se invece muore il nudo proprietario, la nuda proprietà passa agli eredi e resta gravata dall’usufrutto fino alla sua naturale cessazione.

La posizione del coniuge superstite sulla casa familiare deve essere verificata tenendo conto dei diritti di abitazione e uso previsti dall’articolo 540 del Codice civile. La dichiarazione di successione ha finalità fiscali, mentre per rendere completa la pubblicità immobiliare possono essere necessarie ulteriori formalità.

Ristrutturazioni e trasformazioni

Chi presenta una pratica edilizia deve dichiarare un titolo che lo legittimi all’intervento. Essere titolare di un diritto reale può consentire di richiedere il titolo edilizio, ma non elimina l’obbligo di ottenere eventuali consensi civilistici del proprietario, degli altri comproprietari o del condominio. Il Comune verifica il profilo amministrativo nei limiti previsti; il rilascio di un titolo edilizio non risolve controversie sulla proprietà e avviene salvi i diritti dei terzi.

Una servitù, un usufrutto o una comproprietà possono quindi condizionare lavori altrimenti assentibili sotto il profilo urbanistico. Prima di progettare conviene esaminare titolo di provenienza, regolamento condominiale, confini e formalità immobiliari.

Imposte, spese e detrazioni: chi paga

Non esiste una sola regola valida per ogni tributo e ogni spesa. Per l’IMU, la normativa individua come soggetto passivo il proprietario oppure il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie; il semplice nudo proprietario, durante l’usufrutto, non è normalmente il soggetto passivo per quel bene. Devono comunque essere verificati esenzioni, assimilazioni e regole comunali applicabili all’anno interessato.

Tra usufruttuario e nudo proprietario, il Codice civile ripartisce oneri e riparazioni distinguendo, in linea generale, gestione e manutenzione ordinaria dalle riparazioni straordinarie. La causa dell’intervento, l’eventuale inadempimento e il titolo costitutivo possono però modificare l’esito concreto.

Per le detrazioni edilizie non basta essere genericamente collegati all’immobile. Occorre rientrare fra i soggetti ammessi dalla disciplina vigente, sostenere effettivamente la spesa, rispettare pagamenti, titoli, comunicazioni e periodo agevolato. Proprietari, nudi proprietari e titolari di alcuni diritti reali di godimento possono essere ammessi, ma la verifica va fatta sul bonus specifico e sull’anno della spesa.

Come si estinguono i diritti reali

Le cause di estinzione cambiano a seconda del diritto. Tra quelle ricorrenti vi sono la scadenza del termine, la morte del titolare per i diritti vitalizi, la consolidazione nella stessa persona delle posizioni prima separate, la rinuncia, il perimento totale del bene, la prescrizione per non uso quando prevista e gli specifici rimedi concessi dalla legge.

• l’usufrutto si estingue, tra l’altro, per scadenza, morte dell’usufruttuario persona fisica, prescrizione per non uso ventennale, riunione di usufrutto e proprietà o totale perimento della cosa;
• uso e abitazione seguono, per quanto compatibile, molte regole dell’usufrutto e restano legati alla persona del titolare;
• la servitù può estinguersi per confusione quando i fondi diventano dello stesso proprietario e per prescrizione ventennale dovuta al non uso, con modalità di decorrenza diverse secondo il tipo di servitù;
• il diritto di superficie a termine cessa alla scadenza, con gli effetti previsti dall’articolo 953 e dal titolo;
• l’ipoteca può estinguersi per le cause previste dalla legge, ma la cancellazione della formalità deve essere verificata nei registri;
• la proprietà, a differenza dei diritti limitati, non si perde per il solo non uso, anche se un terzo può acquistarla per usucapione quando ne ricorrono tutti i presupposti.

La rinuncia a un diritto reale immobiliare non si risolve con una dichiarazione informale. Forma, pubblicità, profili fiscali ed effetti sugli altri soggetti richiedono una valutazione notarile e, se esiste una controversia, legale.

Errori frequenti da evitare

• Fidarsi soltanto del Catasto: l’intestazione catastale è importante ma non sostituisce il titolo e l’ispezione dei registri immobiliari.
• Confondere usufrutto e abitazione: il primo consente un godimento più ampio e può comprendere la locazione; il secondo è limitato all’abitare del titolare e della famiglia.
• Considerare la nuda proprietà un immobile libero: chi acquista deve rispettare il diritto dell’usufruttuario e valutarne durata e contenuto.
• Chiamare affitto l’enfiteusi: il canone enfiteutico è collegato a un diritto reale e non a una normale locazione.
• Ignorare una servitù non riportata nella planimetria: il suo titolo può essere nei registri, in una sentenza o derivare da altre modalità ammesse dalla legge.
• Pensare che il titolo edilizio risolva i rapporti privati: un permesso amministrativo non cancella diritti di proprietà, servitù o obblighi verso il condominio.
• Ritenere cancellata l’ipoteca perché il mutuo è pagato: occorre controllare l’effettivo aggiornamento delle formalità.

Domande frequenti

Qual è la differenza tra proprietà e diritto reale limitato?

La proprietà attribuisce il complesso più ampio di facoltà sul bene, entro i limiti di legge. Un diritto reale limitato attribuisce soltanto determinate utilità su un bene altrui, comprimendo temporaneamente o stabilmente i poteri del proprietario.

La nuda proprietà è un diritto reale distinto?

No. È la proprietà privata del godimento attribuito a un altro soggetto, tipicamente l’usufruttuario. Quando l’usufrutto si estingue, nuda proprietà e godimento si riuniscono e la proprietà torna piena.

Un diritto reale può essere venduto?

Dipende dal diritto e dal titolo. Proprietà, nuda proprietà, superficie, enfiteusi e usufrutto sono trasferibili secondo le rispettive regole. Uso e abitazione non possono essere ceduti. L’usufrutto ceduto conserva comunque la sua durata originaria.

La locazione è un diritto reale?

No. La locazione attribuisce un diritto personale di godimento derivante da un contratto. Può essere opponibile al successivo acquirente in determinate condizioni, ma non diventa per questo un diritto reale.

Chi ha l’usufrutto può vendere la casa?

L’usufruttuario non può vendere la piena proprietà se non ne è titolare. Può disporre del proprio diritto nei limiti consentiti. Per vendere insieme piena proprietà libera, nudo proprietario e usufruttuario devono normalmente partecipare all’atto con le rispettive posizioni.

Una servitù scompare se il fondo viene venduto?

Di regola no. La servitù prediale è collegata ai fondi dominante e servente e continua a produrre effetti con il cambio dei proprietari, salvo estinzione secondo legge.

Il nome in visura catastale dimostra chi è proprietario?

Non da solo. Per ricostruire la titolarità occorrono l’atto di provenienza e le risultanze dei registri immobiliari. Il Catasto identifica e descrive i beni ed è essenziale sul piano fiscale, ma non ha ordinariamente efficacia probatoria della proprietà.

Si può usucapire un diritto reale?

Proprietà e alcuni diritti reali di godimento possono essere acquistati per usucapione quando esistono possesso, tempo e tutti gli altri requisiti previsti. Non ogni utilità o tolleranza è usucapibile e le servitù non apparenti non si acquistano per usucapione.

Il proprietario può eliminare da solo un diritto reale?

No. Un diritto validamente costituito non può essere ignorato dal proprietario. Serve una causa di estinzione prevista, un accordo formalizzato con il titolare oppure, se vi è controversia, un provvedimento dell’autorità competente.

Quanto costa costituire o cancellare un diritto reale?

Non esiste un prezzo unico. Incidono valore del diritto, tipo di atto, imposte, visure, onorario notarile, eventuali spese tecniche e complessità delle formalità. È opportuno chiedere un preventivo riferito all’operazione concreta e verificare separatamente le imposte applicabili.

A chi rivolgersi per una verifica?

Il notaio ricostruisce titolarità e formalità per l’atto; l’avvocato valuta controversie e interpretazione dei titoli; geometra, architetto o ingegnere verificano aspetti catastali, urbanistici e materiali. Nei casi complessi le competenze devono lavorare insieme.

Riferimenti normativi e fonti ufficiali

La disciplina generale è contenuta nel Libro III del Codice civile: proprietà dall’articolo 832, superficie dagli articoli 952 e seguenti, enfiteusi dagli articoli 957 e seguenti, usufrutto dagli articoli 978 e seguenti, uso e abitazione dagli articoli 1021 e seguenti, servitù prediali dagli articoli 1027 e seguenti e possesso dagli articoli 1140 e seguenti. Forma degli atti e trascrizione sono disciplinate, tra l’altro, dagli articoli 1350, 2643 e 2657; pegno e ipoteca dagli articoli 2784 e 2808 e seguenti.

Per verificare il testo vigente si può consultare il Codice civile nella banca dati della Gazzetta Ufficiale. Per visure, ispezioni e servizi catastali e ipotecari sono disponibili i canali ufficiali dell’Agenzia delle Entrate.

Le regole descritte hanno carattere generale. Titolo costitutivo, trascrizioni, soggetti coinvolti e norme speciali possono cambiare la soluzione del singolo caso; prima di un atto o di una contestazione è necessaria una verifica professionale sui documenti.