SCIA in sanatoria: guida completa alla regolarizzazione degli abusi edilizi

La SCIA in sanatoria consente di regolarizzare determinati interventi edilizi eseguiti senza la preventiva segnalazione certificata di inizio attività oppure realizzati in difformità dal titolo presentato. Con l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa, convertito nella Legge 24 luglio 2024, n. 105, la disciplina è però cambiata in modo sostanziale: il nuovo articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 ha introdotto un accertamento di conformità semplificato per alcune categorie di irregolarità edilizie, superando in questi casi il precedente e più rigido requisito della doppia conformità.

La possibilità di ottenere la sanatoria dipende oggi dalla tipologia dell’abuso, dal titolo edilizio originariamente necessario, dalla conformità urbanistica ed edilizia dell’intervento e dall’eventuale presenza di vincoli paesaggistici, strutturali o storico-culturali. Non tutte le opere abusive possono quindi essere regolarizzate attraverso una semplice SCIA tardiva e, prima di presentare la pratica, è indispensabile ricostruire correttamente lo stato legittimo dell’immobile e individuare la procedura applicabile.

Quando si può utilizzare la SCIA in sanatoria prevista dall’articolo 36-bis? Qual è la differenza rispetto alla sanatoria ordinaria disciplinata dall’articolo 36? Quanto costano le nuove sanzioni e quali documenti deve predisporre il tecnico incaricato?

Vediamo cosa prevede la normativa aggiornata e come procedere per regolarizzare le difformità edilizie.

Che cos’è la SCIA in sanatoria dopo il decreto Salva Casa

La SCIA in sanatoria è la procedura attraverso cui il responsabile dell’intervento o l’attuale proprietario dell’immobile può chiedere la regolarizzazione di opere che avrebbero richiesto la Segnalazione certificata di inizio attività, ma che sono state realizzate senza presentarla oppure in difformità rispetto a quanto dichiarato.

Con il Decreto Salva Casa, ossia il Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105, questa procedura non è più disciplinata principalmente dal precedente articolo 37, comma 4, del D.P.R. 380/2001. La nuova normativa ha infatti trasferito la sanatoria degli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA all’interno dell’articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia.

L’articolo 36-bis riguarda, più precisamente:

• gli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire;
• le opere eseguite in parziale difformità dalla SCIA alternativa al permesso di costruire;
• gli interventi caratterizzati da variazioni essenziali;
• le opere realizzate in assenza della SCIA ordinaria;
• gli interventi eseguiti in difformità dalla SCIA ordinaria.

La norma ha quindi un ambito più ampio rispetto alla tradizionale SCIA in sanatoria, perché comprende anche alcune irregolarità riferite al permesso di costruire e alla SCIA alternativa. Restano invece soggetti all’articolo 36 del D.P.R. 380/2001 gli interventi eseguiti in totale difformità o in assenza del permesso di costruire, per i quali continua a essere richiesta la cosiddetta doppia conformità piena.

La principale novità introdotta dal Salva Casa consiste nella possibilità di applicare, nei casi previsti dall’articolo 36-bis, una forma di conformità semplificata. L’opera deve risultare conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti della disciplina edilizia applicabile al momento della sua realizzazione. Non è pertanto necessario che l’intervento rispetti integralmente entrambe le normative, urbanistica ed edilizia, sia all’epoca dei lavori sia al momento della richiesta, come avviene invece nella sanatoria ordinaria prevista dall’articolo 36.

La SCIA in sanatoria non costituisce comunque un condono edilizio. Il Comune deve verificare l’effettiva sussistenza dei requisiti previsti dalla legge e può subordinare la regolarizzazione all’esecuzione di opere necessarie per garantire la sicurezza, alla rimozione delle parti non sanabili o al rispetto di specifiche condizioni. Il rilascio della sanatoria comporta inoltre il pagamento di una sanzione pecuniaria, determinata secondo i criteri stabiliti dallo stesso articolo 36-bis.

Quando è possibile ottenere la SCIA in sanatoria

La SCIA in sanatoria prevista dall’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 può essere utilizzata soltanto per specifiche categorie di irregolarità edilizie. La procedura è applicabile agli interventi realizzati in assenza o in difformità dalla SCIA ordinaria, alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa e alle variazioni essenziali disciplinate dall’articolo 32 del Testo Unico Edilizia.

Per ottenere la regolarizzazione, l’intervento deve rispettare due distinti requisiti:

• deve essere conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della SCIA in sanatoria;
• deve essere conforme alla disciplina edilizia vigente al momento in cui i lavori sono stati realizzati.

La disciplina urbanistica comprende, in particolare, le previsioni degli strumenti di pianificazione comunale, come destinazioni d’uso, indici edificatori, volumi, distanze e parametri urbanistici. La disciplina edilizia riguarda invece le norme tecniche che regolavano concretamente la realizzazione dell’opera, comprese quelle contenute nei regolamenti edilizi e, quando applicabili, le disposizioni in materia strutturale, antisismica, igienico-sanitaria, energetica e di sicurezza.

Questa conformità cosiddetta “asimmetrica” rappresenta una delle innovazioni più rilevanti del Decreto Salva Casa. Prima della riforma, la sanatoria richiedeva generalmente che l’opera fosse conforme all’intera normativa urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della pratica.

Con l’articolo 36-bis, invece, i due controlli vengono riferiti a momenti temporali differenti, rendendo potenzialmente regolarizzabili interventi che in precedenza non avrebbero superato il requisito della doppia conformità.

La data di esecuzione dell’intervento deve essere attestata dal tecnico abilitato sulla base della documentazione prevista per la ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile. Possono essere utilizzati titoli edilizi, elaborati progettuali, documenti catastali di primo impianto, fotografie, riprese aeree, atti pubblici o privati con data certa e altri elementi oggettivi. Quando non sia possibile ricostruire la data attraverso documenti ufficiali, il tecnico può attestarla sotto la propria responsabilità, assumendo le conseguenze previste in caso di dichiarazioni false.

La sanatoria non è tuttavia automatica. Lo Sportello unico per l’edilizia deve verificare che l’intervento rientri effettivamente nell’ambito dell’articolo 36-bis e può subordinare il rilascio del titolo alla realizzazione di opere necessarie per garantire la sicurezza, alla rimozione delle porzioni non regolarizzabili o all’esecuzione di interventi indispensabili per rendere l’immobile conforme alla normativa applicabile.

Restano escluse dalla procedura semplificata le opere realizzate in totale assenza o totale difformità dal permesso di costruire. In questi casi trova applicazione l’articolo 36 del D.P.R. 380/2001, che continua a richiedere la conformità dell’intervento sia alla disciplina urbanistica sia a quella edilizia vigente tanto al momento della realizzazione quanto al momento della domanda.

Come presentare la SCIA in sanatoria: procedura e documenti necessari

La regolarizzazione deve essere richiesta dal responsabile dell’abuso oppure dall’attuale proprietario dell’immobile, rivolgendosi allo Sportello unico per l’edilizia del Comune competente. A seconda della natura dell’intervento, l’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 prevede la presentazione di una SCIA in sanatoria oppure di un’istanza per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria.

La pratica deve essere predisposta da un tecnico abilitato, come un architetto, un ingegnere o un geometra, incaricato di verificare le caratteristiche delle opere, ricostruire la data della loro realizzazione e accertare la presenza dei requisiti richiesti dalla normativa. Prima del deposito è quindi necessario confrontare lo stato attuale dell’immobile con i titoli edilizi, gli elaborati progettuali e la disciplina urbanistica ed edilizia applicabile.

La documentazione richiesta può variare in base alle regole regionali e comunali, ma generalmente comprende:

• il modulo di SCIA in sanatoria compilato e sottoscritto;
• la relazione tecnica asseverata;
• gli elaborati grafici dello stato legittimo, dello stato realizzato e dell’eventuale stato da regolarizzare;
• la documentazione utile a dimostrare l’epoca di esecuzione delle opere;
• il calcolo della sanzione pecuniaria e le ricevute dei versamenti dovuti;
• la documentazione catastale;
• gli eventuali atti di assenso necessari in presenza di vincoli;
• le attestazioni relative alla sicurezza strutturale e alla normativa antisismica, quando richieste;
• la documentazione fotografica;
• l’eventuale progetto delle opere da eseguire per adeguare o rimuovere le parti non sanabili.

Il tecnico deve attestare la conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della pratica e alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. Deve inoltre indicare l’epoca dei lavori utilizzando la documentazione richiamata dall’articolo 9-bis del Testo Unico Edilizia. In mancanza di prove documentali sufficienti, la data può essere attestata dal professionista sotto la propria responsabilità, con le conseguenze penali previste in caso di dichiarazioni mendaci.

L’amministrazione comunale può subordinare la sanatoria alla realizzazione di interventi necessari per assicurare il rispetto della normativa tecnica di settore oppure alla rimozione delle opere che non possono essere regolarizzate. La procedura prevista dall’articolo 36-bis consente quindi una sanatoria condizionata: il Comune può prescrivere specifiche opere senza che ciò imponga necessariamente il preventivo ripristino integrale dello stato dei luoghi.

Per gli interventi soggetti a SCIA, l’amministrazione dispone di 30 giorni per adottare un provvedimento motivato di diniego. Per le richieste di permesso di costruire in sanatoria, il termine è invece di 45 giorni. Se entro tali termini il Comune non si pronuncia, la richiesta si considera accolta per silenzio-assenso, salvo i casi nei quali siano coinvolti vincoli e debbano essere acquisiti ulteriori atti di assenso. Il silenzio-assenso non sana tuttavia una pratica priva dei requisiti sostanziali previsti dalla legge e non impedisce all’amministrazione di intervenire in autotutela nei casi consentiti dall’ordinamento.

Quanto costa la SCIA in sanatoria: sanzioni e oblazione

Il costo della SCIA in sanatoria non è fisso, ma varia in base alla tipologia dell’irregolarità, all’aumento del valore dell’immobile e alla presenza o meno della conformità urbanistica ed edilizia in entrambi i momenti considerati dalla legge. Il Decreto Salva Casa, nella versione definitiva risultante dalla Legge n. 105/2024, ha modificato il sistema sanzionatorio inizialmente previsto dal Decreto-legge n. 69/2024, introducendo criteri differenti per le varie categorie di intervento.

Per le opere eseguite in assenza o in difformità dalla SCIA ordinaria, l’articolo 36-bis, comma 5, lettera b), del D.P.R. 380/2001 prevede il pagamento di una somma pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente ai lavori. L’importo, determinato dal responsabile del procedimento sulla base della valutazione dell’Agenzia delle Entrate, non può essere inferiore a 1.032 euro né superiore a 10.328 euro.

La sanzione viene ridotta quando l’intervento possiede la doppia conformità piena, ossia quando risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della SCIA in sanatoria. In questa ipotesi, l’importo deve essere compreso tra 516 euro e 5.164 euro.

Per le parziali difformità dal permesso di costruire e per le variazioni essenziali, il comma 5, lettera a), stabilisce invece un’oblazione pari al doppio del contributo di costruzione. Quando l’intervento era originariamente gratuito, la somma viene determinata in misura pari al contributo previsto dall’articolo 16 del Testo Unico Edilizia. Nei casi in cui la sanatoria si fondi sulla conformità semplificata introdotta dal Salva Casa, l’importo è incrementato del 20 per cento; tale maggiorazione non si applica quando l’opera possiede la conformità urbanistica ed edilizia completa sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda.

Alla sanzione possono aggiungersi i diritti di segreteria comunali, gli onorari del tecnico incaricato, le spese per gli elaborati grafici, gli eventuali aggiornamenti catastali e i costi necessari per acquisire autorizzazioni, nulla osta o attestazioni strutturali. Se il Comune prescrive opere di adeguamento o la rimozione delle parti non sanabili, devono inoltre essere considerate le relative spese di progettazione e realizzazione.

L’importo complessivo della regolarizzazione può quindi cambiare sensibilmente da un caso all’altro. Prima di presentare la pratica è opportuno richiedere al tecnico una verifica preliminare della sanabilità e un calcolo indicativo della sanzione, tenendo conto anche dei criteri applicativi adottati dal Comune competente.

SCIA in sanatoria e immobili sottoposti a vincolo paesaggistico

La presenza di un vincolo paesaggistico non esclude automaticamente l’applicazione dell’articolo 36-bis, ma rende necessario un procedimento ulteriore rispetto alla sola regolarizzazione edilizia. Quando le opere sono state eseguite in assenza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il Comune deve infatti acquisire un parere vincolante sulla compatibilità paesaggistica dell’intervento.

La richiesta viene trasmessa all’autorità competente alla gestione del vincolo, che deve pronunciarsi entro 180 giorni, dopo aver acquisito il parere vincolante della Soprintendenza, da rendere entro 90 giorni. Se tali pareri non vengono espressi entro i termini previsti, il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale è chiamato a provvedere autonomamente. Durante lo svolgimento della verifica paesaggistica restano sospesi i termini ordinari previsti per la definizione del permesso di costruire o della SCIA in sanatoria.

La procedura introdotta dal Decreto Salva Casa rappresenta una deroga rilevante rispetto alle regole ordinarie sulla compatibilità paesaggistica postuma. L’accertamento previsto dall’articolo 36-bis può riguardare anche interventi che abbiano comportato la creazione di superfici utili o volumi, purché rientrino nelle fattispecie edilizie ammesse alla sanatoria e ottengano una valutazione paesaggistica favorevole. Non si tratta, tuttavia, di un’autorizzazione automatica: l’amministrazione deve verificare concretamente che le opere siano compatibili con i valori tutelati dal vincolo.

Quando la compatibilità paesaggistica viene riconosciuta, oltre all’oblazione edilizia è dovuta una specifica sanzione pecuniaria. Il suo importo corrisponde alla somma più elevata tra il danno arrecato al paesaggio e il profitto conseguito mediante la realizzazione dell’opera irregolare, determinati attraverso un’apposita perizia di stima.

Se, invece, la domanda di compatibilità paesaggistica viene respinta, l’opera non può essere sanata attraverso l’articolo 36-bis. In questo caso trovano applicazione le misure ripristinatorie previste dall’articolo 167 del D.Lgs. 42/2004, con l’obbligo di rimuovere le opere abusive e ripristinare lo stato dei luoghi.

La presenza di un vincolo richiede quindi una verifica preliminare particolarmente accurata. Prima di depositare la SCIA in sanatoria è necessario individuare la natura del vincolo, l’autorità competente, l’epoca in cui esso è stato imposto e l’eventuale autorizzazione paesaggistica originariamente rilasciata. La regolarità edilizia e quella paesaggistica seguono infatti procedimenti distinti e il conseguimento della prima non può sostituire il necessario accertamento della seconda.

Differenza tra SCIA tardiva, SCIA in sanatoria e tolleranze edilizie

La SCIA in sanatoria non deve essere confusa con la SCIA tardiva. Sebbene entrambe vengano presentate dopo l’esecuzione delle opere, si applicano a situazioni differenti e comportano conseguenze economiche e procedurali diverse.

La SCIA tardiva riguarda gli interventi ancora in corso di esecuzione per i quali la segnalazione non è stata presentata prima dell’avvio dei lavori. In questo caso trova applicazione l’articolo 37, comma 5, del D.P.R. 380/2001, che prevede una sanzione pecuniaria di 516 euro. La presentazione tardiva non costituisce però una sanatoria delle eventuali difformità: le opere devono possedere sin dall’origine tutti i requisiti urbanistici ed edilizi necessari per essere legittimamente eseguite mediante SCIA.

La SCIA in sanatoria prevista dall’articolo 36-bis riguarda invece lavori già ultimati, realizzati in assenza della segnalazione oppure in difformità da essa. La pratica richiede una verifica sostanziale della sanabilità dell’intervento, l’asseverazione di un tecnico abilitato e il pagamento dell’oblazione calcolata secondo i criteri stabiliti dal comma 5 dello stesso articolo. In questi casi non è sufficiente versare la sanzione prevista per la SCIA tardiva, perché il Comune deve accertare la conformità urbanistica vigente al momento della domanda e quella edilizia riferita all’epoca di realizzazione.

Un’ulteriore distinzione riguarda le tolleranze costruttive ed esecutive disciplinate dall’articolo 34-bis del Testo Unico Edilizia. Le difformità che rientrano nei limiti e nelle condizioni previste dalla norma non costituiscono violazioni edilizie e, di conseguenza, non devono essere oggetto di una SCIA in sanatoria. Devono invece essere dichiarate dal tecnico abilitato nella documentazione relativa allo stato legittimo, in occasione di una nuova pratica edilizia, di un trasferimento immobiliare o negli altri casi previsti dalla legge.

Il Decreto Salva Casa ha ampliato, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le percentuali delle tolleranze costruttive in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare. Prima di ricorrere all’articolo 36-bis è quindi opportuno verificare se lo scostamento possa essere qualificato come tolleranza: in caso affermativo, non occorre avviare un procedimento di sanatoria né pagare la relativa oblazione. Le Linee guida del Ministero delle Infrastrutture confermano infatti che le tolleranze non costituiscono illeciti edilizi e non sono oggetto né di sanatoria né di condono.

La corretta qualificazione della pratica è essenziale. Presentare una SCIA tardiva quando i lavori sono già conclusi o quando esistono difformità sostanziali può determinare l’inefficacia della segnalazione e l’avvio dei procedimenti sanzionatori. Allo stesso modo, richiedere una sanatoria per uno scostamento che rientra nelle tolleranze può comportare costi e adempimenti non necessari.

Differenze tra articolo 36 e articolo 36-bis del testo unico edilizia

La distinzione tra l’articolo 36 e l’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001 è fondamentale per individuare la corretta procedura di sanatoria. Le due disposizioni, infatti, riguardano categorie diverse di irregolarità e richiedono requisiti di conformità differenti.

L’articolo 36 continua ad applicarsi agli interventi eseguiti in assenza del permesso di costruire o in totale difformità da esso, nonché alle opere realizzate senza la SCIA alternativa al permesso di costruire o in totale difformità dalla stessa. Per ottenere il permesso in sanatoria è necessario che l’intervento risulti conforme sia alla disciplina urbanistica sia alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione e al momento della presentazione della domanda.

Si tratta della cosiddetta doppia conformità piena. L’opera deve quindi rispettare integralmente le regole applicabili in entrambi i momenti temporali: se anche uno solo dei due requisiti manca, la sanatoria ordinaria non può essere rilasciata. L’articolo 36 resta pertanto la procedura più rigorosa e riguarda gli abusi edilizi di maggiore consistenza.

L’articolo 36-bis, introdotto dal Decreto Salva Casa, si applica invece alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, alle variazioni essenziali e agli interventi realizzati in assenza o in difformità dalla SCIA ordinaria. Per queste fattispecie è sufficiente che l’opera sia conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e alla disciplina edilizia vigente al momento della sua realizzazione.

La conformità richiesta dall’articolo 36-bis viene definita “asimmetrica” o “semplificata”, perché il controllo urbanistico e quello edilizio sono riferiti a due momenti differenti. La riforma ha così ampliato la possibilità di regolarizzare alcune difformità che, pur risultando compatibili con la pianificazione urbanistica attuale e con le regole edilizie dell’epoca di realizzazione, non avrebbero soddisfatto la precedente doppia conformità.

La differenza tra totale e parziale difformità non può però essere stabilita soltanto considerando le dimensioni delle opere. È necessario valutare l’incidenza delle modifiche sull’organismo edilizio, sulla sagoma, sul volume, sulle superfici, sulla destinazione d’uso e sui parametri essenziali del progetto approvato. Anche le variazioni essenziali devono essere individuate tenendo conto della normativa regionale, nel rispetto dei criteri generali stabiliti dall’articolo 32 del Testo Unico Edilizia.

Prima di depositare la pratica, il tecnico deve quindi qualificare con precisione l’irregolarità. Un intervento erroneamente ricondotto all’articolo 36-bis, ma configurabile come totale difformità o assenza di permesso di costruire, non può beneficiare della conformità semplificata. In tal caso il Comune può dichiarare improcedibile o respingere la domanda e applicare le misure sanzionatorie previste per l’abuso riscontrato.

Le Linee guida ministeriali sul Decreto Salva Casa chiariscono che la nuova procedura non introduce un condono generalizzato, ma opera esclusivamente entro le categorie e le condizioni stabilite dal legislatore. La sanabilità deve essere verificata caso per caso, sulla base dei titoli edilizi, della normativa applicabile e delle caratteristiche effettive delle opere.

Effetti della SCIA in sanatoria sullo stato legittimo e sulla vendita dell’immobile

L’accoglimento della SCIA in sanatoria produce effetti rilevanti sulla regolarità amministrativa dell’immobile. Una volta perfezionato il procedimento previsto dall’articolo 36-bis, le opere regolarizzate possono concorrere alla ricostruzione dello stato legittimo dell’edificio o della singola unità immobiliare, insieme ai titoli edilizi originari e agli eventuali successivi provvedimenti che hanno autorizzato o sanato altri interventi.

Lo stato legittimo, disciplinato dall’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001, rappresenta la configurazione dell’immobile riconosciuta dall’amministrazione sotto il profilo edilizio e urbanistico. Il Decreto Salva Casa ha semplificato la sua dimostrazione, prevedendo che possa essere ricostruito anche sulla base dell’ultimo titolo edilizio relativo all’intero immobile o alla singola unità, purché l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti. Tra gli atti utili rientrano anche i titoli formatisi in sanatoria ai sensi degli articoli 36 e 36-bis.

La presentazione della SCIA in sanatoria, tuttavia, non è sufficiente da sola a rendere immediatamente regolare l’immobile. È necessario che la pratica sia completa, che sussistano tutti i requisiti sostanziali richiesti dalla legge e che decorra il termine previsto per l’esercizio dei poteri inibitori del Comune senza l’adozione di un provvedimento di diniego. Devono inoltre essere adempiute le eventuali condizioni imposte dall’amministrazione, come l’esecuzione di opere, la rimozione di parti non sanabili o il pagamento integrale delle sanzioni.

La regolarizzazione assume particolare importanza in caso di compravendita. Prima della stipula, il notaio e i tecnici incaricati possono richiedere la documentazione necessaria a verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto, i titoli edilizi e i dati catastali. La presenza di difformità non regolarizzate può rallentare la vendita, rendere più difficile l’accesso a un mutuo o determinare richieste di adeguamento da parte dell’acquirente.

La conformità catastale non deve essere confusa con la regolarità edilizia. L’aggiornamento della planimetria catastale rappresenta un adempimento fiscale e non sana eventuali opere abusive. Di conseguenza, anche quando la planimetria depositata in Catasto corrisponde allo stato reale dell’immobile, è necessario verificare che le modifiche siano sostenute da un valido titolo edilizio o rientrino nelle tolleranze previste dalla legge.

Dopo il perfezionamento della sanatoria può essere necessario presentare una variazione catastale, aggiornare la planimetria e adeguare la documentazione tecnica dell’immobile. Il tecnico dovrà inoltre verificare se le opere regolarizzate incidano sull’agibilità, sugli impianti, sulle strutture o sulle prestazioni energetiche, individuando gli eventuali ulteriori adempimenti richiesti.

La SCIA in sanatoria non determina automaticamente il rilascio o l’aggiornamento dell’agibilità. Quando l’intervento modifica le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, accessibilità o risparmio energetico, può essere necessario presentare una nuova Segnalazione certificata di agibilità o integrare quella già esistente. La regolarità edilizia costituisce quindi un presupposto essenziale, ma deve essere coordinata con tutte le altre certificazioni necessarie per utilizzare e trasferire l’immobile in condizioni di piena sicurezza giuridica.

Tempi del comune, silenzio-assenso e controlli sulla pratica

Dopo la presentazione della pratica, il Comune deve verificare che l’intervento rientri effettivamente tra le fattispecie sanabili ai sensi dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001. Il controllo riguarda la qualificazione dell’abuso, la conformità urbanistica ed edilizia dichiarata dal tecnico, la data di realizzazione delle opere, il pagamento dell’oblazione e l’eventuale presenza di vincoli o di ulteriori autorizzazioni necessarie.

Per il permesso di costruire in sanatoria il termine ordinario è di 45 giorni, mentre per la SCIA in sanatoria il Comune può adottare un provvedimento motivato di divieto di prosecuzione entro 30 giorni. Decorso inutilmente il termine applicabile, la sanatoria si forma per silenzio-assenso, salvo i casi in cui la legge richieda l’acquisizione di pareri o atti di assenso relativi a vincoli paesaggistici, ambientali, culturali o di altra natura. La disciplina è stata introdotta dal Decreto Salva Casa proprio per rendere più prevedibili i tempi di conclusione del procedimento.

Il silenzio-assenso non deve però essere interpretato come una regolarizzazione automatica di qualsiasi abuso. Il suo perfezionamento presuppone la presentazione di una pratica completa e veritiera, riferita a opere che possiedono realmente i requisiti sostanziali previsti dall’articolo 36-bis. Una segnalazione fondata su dichiarazioni inesatte, documenti incompleti o interventi non riconducibili alla norma non può consolidare una sanatoria legittima.

Il Comune può richiedere integrazioni documentali e subordinare l’accoglimento della pratica all’esecuzione di specifici interventi. Tra le condizioni imponibili possono rientrare le opere necessarie per garantire il rispetto delle norme tecniche di settore, la messa in sicurezza delle strutture oppure la demolizione delle porzioni che non risultano sanabili. Il termine per la conclusione del procedimento resta sospeso per il periodo necessario all’adempimento delle prescrizioni impartite dall’amministrazione.

In presenza di vincoli, i tempi ordinari devono essere coordinati con quelli previsti per l’acquisizione dei relativi pareri. In particolare, il procedimento non può considerarsi positivamente concluso finché non siano stati ottenuti gli atti di assenso indispensabili oppure non siano maturati gli effetti espressamente previsti dalla disciplina di settore.

Su richiesta dell’interessato, lo Sportello unico deve rilasciare telematicamente un’attestazione del decorso dei termini e della formazione del titolo. Se non provvede entro dieci giorni, l’interessato può esercitare l’azione prevista dall’articolo 31 del Codice del processo amministrativo.

Anche dopo la formazione del titolo, restano fermi i poteri dell’amministrazione nei casi previsti dall’ordinamento, in particolare quando emergano false attestazioni, carenza dei requisiti essenziali o irregolarità tali da incidere sulla validità della pratica. Per questo motivo è fondamentale che le verifiche tecniche siano svolte prima del deposito e che la documentazione consenta di ricostruire con precisione la storia urbanistica ed edilizia dell’immobile.

Quando la SCIA in sanatoria non può essere utilizzata

La procedura prevista dall’articolo 36-bis non consente di regolarizzare qualsiasi irregolarità edilizia. Prima di presentare la SCIA in sanatoria è necessario verificare che l’intervento rientri esattamente tra le fattispecie ammesse e che possieda i requisiti di conformità richiesti dalla normativa.

La SCIA in sanatoria non può essere utilizzata quando le opere configurano un intervento realizzato in assenza del permesso di costruire o in totale difformità da esso. Lo stesso vale per gli interventi eseguiti senza la SCIA alternativa al permesso di costruire o in totale difformità dalla segnalazione. In questi casi trova applicazione l’articolo 36 del D.P.R. 380/2001, che richiede la doppia conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda.

La sanatoria deve essere esclusa anche quando l’intervento non risulta conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda oppure alla disciplina edilizia applicabile al momento della sua realizzazione. La mancanza anche di uno solo di questi presupposti impedisce l’accoglimento della pratica ai sensi dell’articolo 36-bis.

Non possono inoltre essere regolarizzate le parti dell’opera che contrastano con norme tecniche inderogabili o che non possono essere rese conformi attraverso le condizioni e gli interventi prescritti dal Comune. In presenza di criticità strutturali, antisismiche, igienico-sanitarie o di sicurezza, l’amministrazione può richiedere specifici adeguamenti; qualora questi non siano tecnicamente realizzabili, la sanatoria non può perfezionarsi.

Particolare attenzione deve essere riservata agli immobili sottoposti a vincolo. L’esito positivo della procedura edilizia non sostituisce l’autorizzazione o l’accertamento richiesto dalla normativa paesaggistica e culturale. Se l’autorità competente esprime una valutazione negativa sulla compatibilità dell’intervento, le opere interessate dal vincolo non possono essere mantenute e devono essere rimosse secondo le disposizioni applicabili.

La SCIA in sanatoria non può essere utilizzata neppure per aggirare un ordine di demolizione o un procedimento repressivo quando mancano i requisiti sostanziali di sanabilità. La presentazione della pratica non sospende automaticamente ogni effetto dei provvedimenti già adottati e non impedisce al Comune di proseguire l’attività sanzionatoria se la domanda risulta manifestamente inammissibile o infondata.

Devono infine essere considerate le norme regionali e gli strumenti urbanistici comunali. Le Regioni possono precisare la nozione di variazione essenziale e disciplinare alcuni aspetti procedurali, mentre i Comuni devono applicare le previsioni dei propri piani urbanistici. Per questa ragione, un intervento astrattamente riconducibile all’articolo 36-bis potrebbe comunque non risultare sanabile nel territorio in cui si trova l’immobile.

La verifica preliminare affidata a un tecnico abilitato è quindi indispensabile per evitare di presentare una pratica inefficace, sostenere costi non recuperabili o rendere dichiarazioni prive di adeguato fondamento documentale. Le indicazioni ministeriali confermano che il Decreto Salva Casa non ha introdotto un condono generalizzato, ma procedure di regolarizzazione applicabili esclusivamente alle difformità e alle condizioni espressamente previste dalla legge.

Verifiche preliminari prima di presentare la scia in sanatoria

Prima di presentare una SCIA in sanatoria non è sufficiente confrontare la planimetria catastale con lo stato attuale dell’immobile. Il tecnico incaricato deve ricostruire l’intera situazione edilizia e urbanistica, verificare quale titolo fosse necessario per realizzare le opere e stabilire se l’irregolarità possa essere ricondotta all’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001.

Il primo passaggio consiste normalmente nell’accesso agli atti presso il Comune, necessario per reperire licenze edilizie, concessioni, permessi di costruire, SCIA, DIA, elaborati grafici, varianti, condoni e precedenti sanatorie. La documentazione comunale deve essere confrontata con lo stato dei luoghi mediante un rilievo completo dell’immobile. Le Linee guida del Ministero delle Infrastrutture precisano che, quando necessario, il proprietario può richiedere l’accesso agli archivi amministrativi per ricostruire i titoli rilevanti ai fini dello stato legittimo.

Il tecnico deve poi qualificare correttamente le difformità riscontrate. Occorre distinguere tra tolleranze costruttive o esecutive, opere soggette a CILA, interventi realizzati senza SCIA, parziali difformità, variazioni essenziali e abusi eseguiti in assenza o totale difformità dal permesso di costruire. Da questa classificazione dipende la possibilità di utilizzare l’articolo 36-bis oppure la necessità di ricorrere ad altre procedure, compreso l’accertamento di conformità ordinario previsto dall’articolo 36.

Una verifica centrale riguarda l’epoca di realizzazione delle opere. La data deve essere ricostruita attraverso titoli edilizi, documenti catastali, fotografie, riprese aeree, atti notarili, fatture, documentazione condominiale o altri elementi dotati di attendibilità e data certa. L’individuazione del periodo dei lavori è indispensabile perché la conformità edilizia deve essere valutata facendo riferimento alla normativa vigente al momento della loro esecuzione.

Parallelamente deve essere controllata la conformità urbanistica attuale. Il tecnico dovrà esaminare lo strumento urbanistico comunale vigente, la destinazione d’uso ammessa, gli indici edificatori, le distanze, le altezze, le superfici e gli altri parametri rilevanti. Una difformità compatibile con le norme edilizie dell’epoca non può infatti essere sanata ai sensi dell’articolo 36-bis se contrasta con la disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della pratica.

Devono inoltre essere verificati gli eventuali vincoli paesaggistici, culturali, idrogeologici, ambientali o aeroportuali, nonché gli adempimenti in materia strutturale e antisismica. La regolarizzazione edilizia non sostituisce automaticamente autorizzazioni, nulla osta, depositi o accertamenti richiesti dalle normative di settore. In presenza di opere strutturali, il professionista deve valutare anche la documentazione originariamente depositata e l’eventuale necessità di attestazioni o procedimenti integrativi.

Prima del deposito è opportuno calcolare l’oblazione, i diritti comunali e gli eventuali costi aggiuntivi, comprese le spese per opere prescritte dall’amministrazione, aggiornamenti catastali e autorizzazioni collegate. La sanatoria prevista dall’articolo 36-bis può infatti essere subordinata all’esecuzione di interventi necessari per assicurare il rispetto della normativa tecnica o alla rimozione delle porzioni che non possono essere regolarizzate. Le disposizioni definitive derivano dal Decreto-legge n. 69/2024, convertito dalla Legge n. 105/2024.

Solo al termine di queste verifiche il tecnico può stabilire se la SCIA in sanatoria sia realmente praticabile. Un esame preliminare incompleto può condurre al rigetto della pratica, all’applicazione delle sanzioni edilizie e, nei casi più gravi, alla conferma dell’obbligo di demolizione o ripristino.

Responsabilità del proprietario e del tecnico incaricato

La presentazione della SCIA in sanatoria comporta responsabilità precise sia per il proprietario dell’immobile sia per il tecnico abilitato. La procedura non consiste nella semplice compilazione di un modulo: richiede dichiarazioni e asseverazioni relative alla natura delle opere, alla loro epoca di realizzazione e alla conformità urbanistica ed edilizia prevista dall’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001.

Il proprietario deve mettere a disposizione tutta la documentazione utile a ricostruire la storia dell’immobile, comprese le pratiche edilizie precedenti, gli atti di acquisto, le planimetrie, le fotografie e gli eventuali documenti relativi ai lavori. Deve inoltre comunicare al professionista informazioni complete e veritiere, evitando di omettere precedenti provvedimenti comunali, ordini di demolizione, vincoli o pratiche di sanatoria già presentate.

L’attuale proprietario può richiedere la regolarizzazione anche quando non è stato l’autore materiale dell’abuso. L’acquisto dell’immobile, infatti, non rende automaticamente legittime le difformità esistenti e non impedisce al Comune di adottare i provvedimenti ripristinatori previsti dalla legge. La responsabilità amministrativa connessa al mantenimento dell’opera deve essere distinta dalle eventuali responsabilità penali personali dell’autore dell’intervento.

Il tecnico incaricato deve effettuare un rilievo dello stato dei luoghi, esaminare i titoli edilizi disponibili e qualificare correttamente le opere. Nell’asseverazione deve attestare la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della pratica e alla disciplina edilizia applicabile all’epoca della realizzazione. Il testo vigente del D.P.R. 380/2001 richiede inoltre che il professionista dimostri l’epoca dei lavori mediante la documentazione utilizzabile per la ricostruzione dello stato legittimo.

Quando la data dell’intervento non può essere ricavata da documenti ufficiali o da altri elementi probatori, il tecnico può attestarla sotto la propria responsabilità. Questa possibilità non equivale però a una dichiarazione discrezionale: l’attestazione deve essere fondata su verifiche tecniche, caratteristiche costruttive, materiali, documenti disponibili e ulteriori elementi coerenti con il periodo indicato.

Le dichiarazioni false o non adeguatamente supportate possono determinare il rigetto o l’annullamento della sanatoria e comportare responsabilità disciplinari, civili e penali. Il professionista deve quindi evitare di asseverare la conformità quando non dispone degli elementi necessari oppure quando l’intervento non rientra chiaramente nelle fattispecie previste dall’articolo 36-bis.

Anche la formazione del silenzio-assenso non elimina queste responsabilità. Il decorso dei termini presuppone una pratica corretta, completa e riferita a un intervento realmente sanabile. Una segnalazione basata su rappresentazioni non veritiere o sull’errata qualificazione dell’abuso non può essere considerata al riparo dai successivi controlli dell’amministrazione.

Le Linee guida ministeriali sul Decreto Salva Casa evidenziano il ruolo centrale dell’asseverazione professionale nella ricostruzione dello stato legittimo e nell’applicazione delle nuove procedure di regolarizzazione. Proprietario e tecnico devono pertanto collaborare fin dall’inizio, verificando la documentazione disponibile e chiarendo eventuali incertezze prima del deposito della pratica.

SCIA in sanatoria in condominio: parti private e parti comuni

Quando le difformità riguardano un appartamento situato in condominio, prima di presentare la SCIA in sanatoria è necessario verificare se le opere interessino esclusivamente la proprietà privata oppure incidano anche sulle parti comuni dell’edificio. La distinzione è importante perché può determinare la necessità di ulteriori autorizzazioni e influire sulla concreta possibilità di mantenere l’intervento.

Le modifiche interne che non coinvolgono strutture, facciate, coperture, impianti comuni o altri beni condominiali possono essere valutate, sotto il profilo amministrativo, secondo le regole ordinarie dell’articolo 36-bis. Resta comunque necessario accertare che l’opera sia conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della pratica e alla disciplina edilizia applicabile al momento della sua realizzazione.

La situazione diventa più complessa quando l’intervento riguarda muri portanti, solai, pilastri, facciate, balconi, terrazzi, tetti, vani scala, cavedi o impianti destinati all’uso collettivo. In questi casi la sanatoria edilizia non risolve automaticamente i rapporti tra condomini e non attribuisce al proprietario il diritto di utilizzare o modificare una parte comune in contrasto con le norme civilistiche o con il regolamento condominiale.

Il Comune esamina infatti la conformità dell’opera sotto il profilo urbanistico ed edilizio, ma il titolo formato in sanatoria lascia impregiudicati i diritti dei terzi. Un intervento può quindi risultare regolarizzabile amministrativamente e, allo stesso tempo, essere contestato dal condominio perché lesivo delle parti comuni, della stabilità, della sicurezza, del decoro architettonico o dei diritti spettanti agli altri proprietari.

Un caso frequente è rappresentato dalla chiusura di balconi o terrazzi, dalla realizzazione di verande, dall’apertura di finestre sulla facciata o dalla modifica di porte e finestre esterne. Oltre alla corretta qualificazione edilizia dell’opera, devono essere valutati l’impatto sul prospetto, l’eventuale presenza di vincoli, il regolamento condominiale e le deliberazioni assembleari. La possibilità di accedere all’articolo 36-bis dipende comunque dal fatto che l’intervento costituisca una parziale difformità, una variazione essenziale oppure un’opera eseguita in assenza o difformità dalla SCIA, e non un abuso soggetto alla disciplina più rigorosa dell’articolo 36.

Anche quando la delibera condominiale non è formalmente richiesta per il deposito della pratica edilizia, il tecnico deve verificare se il proprietario disponga di un titolo idoneo a intervenire sulle parti coinvolte. La presentazione della SCIA in sanatoria non può essere utilizzata per superare controversie sulla proprietà, sull’uso esclusivo di un bene comune o sulla validità di precedenti autorizzazioni assembleari.

Prima di procedere è quindi opportuno acquisire il regolamento di condominio, controllare le tabelle e gli elaborati allegati agli atti di acquisto e verificare l’esistenza di eventuali delibere. Se l’opera coinvolge strutture comuni o può incidere sulla sicurezza dell’edificio, devono inoltre essere svolti gli accertamenti tecnici e strutturali richiesti dalla normativa di settore.

Il Decreto Salva Casa ha semplificato alcuni presupposti della regolarizzazione amministrativa, ma non ha trasformato la sanatoria in uno strumento capace di eliminare i diritti o le contestazioni dei terzi. Le Linee guida ministeriali confermano che l’articolo 36-bis opera entro precisi requisiti sostanziali e non costituisce un condono generalizzato.