La donazione con usufrutto, più precisamente donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto, consente di trasferire subito la nuda proprietà di un immobile e di continuare ad abitarlo, utilizzarlo o affittarlo. Il donante diventa usufruttuario; il beneficiario diventa nudo proprietario e acquisterà la piena proprietà quando l’usufrutto si estinguerà.

Il vantaggio principale è poter anticipare il trasferimento del patrimonio senza perdere il godimento della casa. Lo svantaggio più importante è altrettanto concreto: dopo l’atto il donante non è più pieno proprietario e non può decidere da solo della piena proprietà. La scelta incide inoltre su imposte, rapporti familiari, futura successione e possibilità di vendere o ipotecare il bene.

Non è quindi una scorciatoia fiscale adatta a tutti. Prima dell’atto occorre confrontare donazione, testamento e altre soluzioni patrimoniali, verificando valore dell’immobile, età del donante, legittimari, precedenti donazioni, debiti e obiettivi della famiglia. La consulenza del notaio è indispensabile per applicare le regole al caso concreto.

Donazione con usufrutto: cosa significa

Nella forma più comune il proprietario dona a un figlio, al coniuge o a un altro soggetto la nuda proprietà dell’immobile e riserva a sé l’usufrutto vitalizio. Da quel momento sullo stesso bene esistono due diritti distinti:

  • l’usufruttuario può usare la casa e ricavarne i frutti, per esempio abitandola o concedendola in locazione;
  • il nudo proprietario è titolare della proprietà temporaneamente priva del godimento e attende la futura ricongiunzione con l’usufrutto.

L’usufrutto può essere vitalizio oppure avere una durata stabilita nell’atto, ma per una persona fisica non può protrarsi oltre la sua vita. Alla morte dell’usufruttuario il diritto si estingue e la proprietà si consolida in capo al nudo proprietario. L’approfondimento sul diritto di usufrutto esamina le regole generali del godimento; la guida sulla nuda proprietà spiega invece il valore e le caratteristiche del diritto residuo.

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Come si fa la donazione della nuda proprietà

La donazione immobiliare è un contratto formale. Deve essere stipulata con atto pubblico notarile alla presenza di due testimoni e deve essere accettata dal donatario. Una scrittura privata o una dichiarazione informale non sono sufficienti per trasferire validamente la nuda proprietà di una casa.

Il notaio identifica le parti e l’immobile, verifica titolarità e formalità pregiudizievoli, controlla la capacità del donante, ricostruisce il rapporto di parentela ai fini fiscali e inserisce nell’atto la riserva di usufrutto e le eventuali clausole concordate. Provvede inoltre a registrazione, trascrizione e voltura.

La donazione richiede consapevolezza: il donante deve comprendere che il trasferimento produce effetti immediati e, salvo rimedi specifici, non può essere ritirato con una semplice decisione successiva.

Cosa può fare l’usufruttuario

L’usufruttuario conserva il possesso e il godimento dell’immobile. Può:

  • continuare ad abitarlo;
  • concederlo in locazione e incassare i canoni;
  • utilizzarlo nel rispetto della sua destinazione economica;
  • cedere il proprio diritto di usufrutto, se l’atto non lo vieta, senza prolungarne la durata originaria;
  • eseguire gli atti di ordinaria gestione necessari a conservarne l’uso.

Deve però mantenere la destinazione economica del bene, usarlo con diligenza e sostenere gli oneri che la legge pone a suo carico. Non può vendere da solo la piena proprietà, perché la nuda proprietà appartiene ormai al donatario.

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Cosa può fare il nudo proprietario

Il nudo proprietario può disporre del proprio diritto: può venderlo, donarlo o costituirvi garanzie nei limiti consentiti. Chi acquista la nuda proprietà subentra però nella stessa posizione e deve rispettare l’usufrutto esistente fino alla sua estinzione.

Il nudo proprietario non può occupare la casa, concederla in locazione o riscuoterne i canoni senza il consenso dell’usufruttuario. Per vendere la piena proprietà libera dall’usufrutto occorre normalmente che intervengano entrambi: il nudo proprietario trasferisce la nuda proprietà e l’usufruttuario cede o rinuncia contestualmente al proprio diritto.

Vantaggi della donazione con usufrutto

Il donante mantiene casa e redditi

La riserva di usufrutto protegge l’interesse più immediato del donante: continuare a vivere nell’immobile o percepirne l’affitto. Il donatario non può estrometterlo né utilizzare autonomamente il bene finché il diritto è in vigore.

Il trasferimento patrimoniale avviene subito

La nuda proprietà entra immediatamente nel patrimonio del beneficiario. Questo consente di programmare in vita il passaggio di uno specifico bene, rendendo esplicita la scelta e definendo nell’atto eventuali condizioni o oneri.

La base imponibile riguarda il diritto trasferito

Le imposte proporzionali sono calcolate sul valore fiscale della nuda proprietà donata, non sul valore dell’intera piena proprietà. Poiché il valore della nuda proprietà dipende dall’età dell’usufruttuario, l’effetto fiscale può essere rilevante, soprattutto quando l’usufrutto ha ancora un valore elevato.

Questo non significa che la donazione sia sempre fiscalmente più conveniente della successione. Franchigie, precedenti liberalità, agevolazione prima casa e costi dell’atto devono essere confrontati nel caso concreto.

La piena proprietà si ricompone senza un nuovo trasferimento

Alla morte dell’usufruttuario non si verifica un nuovo acquisto ereditario dell’usufrutto: il diritto si estingue e la nuda proprietà si espande automaticamente in piena proprietà. L’aggiornamento catastale per il ricongiungimento, in caso di decesso di una persona fisica titolare di usufrutto, uso o abitazione, è oggi effettuato d’ufficio dall’Agenzia delle Entrate sulla base delle comunicazioni all’Anagrafe tributaria, senza tributi e oneri.

È possibile regolare esigenze familiari specifiche

L’atto può prevedere, entro i limiti di legge, oneri o condizioni coerenti con l’operazione, per esempio un obbligo di assistenza. Le clausole devono essere formulate dal notaio: espressioni generiche possono produrre conflitti invece di prevenirli.

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Svantaggi e rischi della donazione con usufrutto

Il donante perde la piena proprietà

Il donante mantiene il godimento, ma non la proprietà completa. Se in futuro avrà bisogno di vendere l’intera casa, concederla in garanzia o modificare radicalmente la pianificazione patrimoniale, dovrà coordinarsi con il nudo proprietario.

La donazione non è liberamente revocabile

Un ripensamento, un litigio familiare o un cambiamento delle condizioni economiche non bastano a cancellare unilateralmente l’atto. La revocazione è ammessa soltanto nei casi previsti dalla legge; un eventuale scioglimento consensuale richiede comunque un nuovo atto e una valutazione notarile e fiscale.

Possono nascere conflitti sulla gestione

Manutenzione, lavori straordinari, locazione, assicurazione e futura vendita possono creare divergenze. È utile discutere questi scenari prima della firma e non limitarsi alla sola domanda “chi avrà la casa?”.

Restano i diritti dei legittimari

La donazione non permette di aggirare le quote riservate dalla legge a coniuge, figli e, in determinati casi, ascendenti. Dopo la morte del donante, le liberalità vengono considerate nel calcolo della legittima e possono essere sottoposte ad azione di riduzione se hanno leso i diritti di un legittimario.

Esistono costi immediati

Atto notarile, imposte ipotecaria e catastale, eventuale imposta di donazione e spese accessorie devono essere pagati al momento dell’operazione. Anche quando la franchigia azzera l’imposta di donazione, il costo complessivo non è necessariamente nullo.

Il bene può essere esposto ai creditori

La donazione non è uno strumento automatico di protezione dai creditori. In presenza dei presupposti possono essere esercitate azioni revocatorie e, per atti gratuiti relativi a immobili, opera anche la disciplina dell’articolo 2929-bis del Codice civile. Donare quando esistono debiti o controversie richiede una verifica specifica.

Quando può convenire e quando è sconsigliata

La donazione con riserva di usufrutto può essere coerente quando il donante ha deciso in modo stabile a chi attribuire l’immobile, dispone di altre risorse adeguate, vuole conservarne l’uso e ha valutato la posizione di tutti i legittimari.

È invece prudente fermarsi quando:

  • la casa rappresenta quasi tutto il patrimonio del donante;
  • potrebbe servire liquidità per assistenza, cure o cambio di abitazione;
  • esistono forti conflitti familiari o possibili lesioni di legittima;
  • il donatario ha debiti, attività rischiose o una situazione personale instabile;
  • non è chiaro chi sosterrà lavori e spese straordinarie;
  • l’obiettivo reale è sottrarre il bene ai creditori;
  • si prevede una vendita della piena proprietà nel breve periodo.

In questi casi un testamento, una diversa ripartizione dei beni o un altro contratto possono offrire maggiore flessibilità. La scelta deve essere fatta sul patrimonio complessivo, non sul singolo immobile isolato.

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Come si calcola il valore di usufrutto e nuda proprietà nel 2026

Per le imposte si parte dal valore fiscale della piena proprietà e si determina il valore dell’usufrutto vitalizio utilizzando il tasso e il coefficiente collegato all’età dell’usufruttuario. Il valore della nuda proprietà è la differenza tra piena proprietà e usufrutto.

Per gli atti e le donazioni dal 1° gennaio 2026 il decreto del Ministero dell’Economia del 24 dicembre 2025 mantiene come riferimento il 2,5%, nonostante il tasso legale generale sia stato fissato all’1,6%, perché la disciplina fiscale non consente di utilizzare un saggio inferiore al 2,5%.

La formula è:

  • valore usufrutto = valore fiscale della piena proprietà × 2,5% × coefficiente per età;
  • valore nuda proprietà = valore fiscale della piena proprietà − valore usufrutto.

Più l’usufruttuario è giovane, maggiore è il valore fiscale dell’usufrutto e minore quello della nuda proprietà. Con l’aumentare dell’età avviene il contrario.

Esempio di calcolo

Supponiamo che il valore fiscale della piena proprietà sia di 200.000 euro e che il donante abbia un’età compresa tra 70 e 72 anni. Il coefficiente 2026 per questa fascia è 16:

  • usufrutto: 200.000 × 2,5% × 16 = 80.000 euro;
  • nuda proprietà donata: 200.000 − 80.000 = 120.000 euro.

Le imposte relative al trasferimento vengono quindi determinate, secondo le regole applicabili, sul valore di 120.000 euro. L’esempio è soltanto illustrativo: rendita catastale, categoria, agevolazioni, età esatta e precedenti donazioni devono essere verificati dal notaio.

Imposte sulla donazione con usufrutto

L’imposta di donazione dipende dal rapporto tra donante e beneficiario e si applica al valore della nuda proprietà che supera l’eventuale franchigia spettante:

  • coniuge, parte dell’unione civile e parenti in linea retta: 4% sulla parte eccedente 1.000.000 di euro per ciascun beneficiario;
  • fratelli e sorelle: 6% sulla parte eccedente 100.000 euro per ciascun beneficiario;
  • altri parenti fino al quarto grado e affini previsti dalla legge: 6% senza franchigia ordinaria;
  • altri soggetti: 8% senza franchigia ordinaria;
  • beneficiario con disabilità grave ai sensi della Legge 104/1992: franchigia di 1.500.000 euro, con aliquota determinata dal rapporto con il donante.

Il notaio deve considerare anche le donazioni precedenti rilevanti ai fini della franchigia. L’approfondimento sulle donazioni immobiliari a persone con disabilità grave esamina la relativa tutela fiscale.

Imposta ipotecaria e catastale

Per un immobile sono inoltre dovute:

  • l’imposta ipotecaria, normalmente pari al 2% del valore del diritto trasferito, con minimo di 200 euro;
  • l’imposta catastale, normalmente pari all’1%, con minimo di 200 euro.

Se il beneficiario possiede i requisiti e richiede l’agevolazione prima casa, le due imposte sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna. L’agevolazione non elimina automaticamente l’eventuale imposta di donazione. Requisiti, altri immobili posseduti e precedenti benefici devono essere controllati prima della stipula.

Quanto costa il notaio

Non esiste una tariffa unica nazionale per una donazione con riserva di usufrutto. Il preventivo dipende da valore e numero degli immobili, complessità della provenienza, numero delle parti, verifiche necessarie, clausole richieste e attività successive alla stipula.

Nel totale indicato dallo studio notarile possono rientrare:

  • onorario professionale e IVA;
  • imposte riscosse e versate dal notaio;
  • tasse, bolli, visure, trascrizione e voltura;
  • copie autentiche e altri adempimenti;
  • eventuali attività ulteriori dovute a ipoteche, provenienze complesse o più immobili.

Per confrontare i costi bisogna chiedere un preventivo scritto e distinto tra imposte, anticipazioni e compenso. Indicare online un prezzo medio senza conoscere immobile e famiglia sarebbe poco attendibile.

Chi paga IMU, TARI, redditi e manutenzione

IMU

Il soggetto passivo IMU è l’usufruttuario, non il nudo proprietario. Se l’immobile è l’abitazione principale dell’usufruttuario e ricorrono le condizioni di legge, può operare l’esenzione prevista per le abitazioni principali non appartenenti alle categorie di lusso. Negli altri casi l’imposta resta a suo carico.

TARI

La tassa rifiuti è collegata all’occupazione o detenzione dell’immobile. Di regola grava quindi su chi utilizza la casa, secondo il regolamento comunale e la durata dell’eventuale occupazione da parte di terzi.

Redditi e canoni di locazione

Il titolare dell’usufrutto dichiara il reddito del fabbricato e gli eventuali canoni percepiti. L’Agenzia delle Entrate precisa che il titolare della sola nuda proprietà non deve dichiarare quel fabbricato nel quadro relativo ai redditi immobiliari. Per i dettagli è disponibile la guida su usufrutto e reddito fondiario.

Spese ordinarie e straordinarie

L’usufruttuario sostiene in generale custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria. Le riparazioni straordinarie spettano al nudo proprietario, salvo quelle rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di manutenzione ordinaria dell’usufruttuario. La disciplina comprende ulteriori regole su interessi e interventi urgenti.

In condominio occorre distinguere natura della spesa, diritto di voto e responsabilità verso il condominio. L’articolo su spese condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario approfondisce questa ripartizione.

Si può vendere un immobile donato con usufrutto?

Sì. Il nudo proprietario può vendere la nuda proprietà lasciando in vita l’usufrutto. Per vendere la piena proprietà libera dal diritto, usufruttuario e nudo proprietario intervengono insieme nell’atto e stabiliscono come ripartire il prezzo.

La commerciabilità degli immobili provenienti da donazione è cambiata profondamente con l’articolo 44 della Legge 182/2025. Per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025, la riduzione della donazione non pregiudica il terzo al quale il donatario ha venduto l’immobile: il donatario deve compensare in denaro i legittimari nei limiti necessari a reintegrare la quota riservata. Anche pesi e ipoteche costituiti dal donatario restano, in linea generale, efficaci.

Dal 18 giugno 2026 la nuova disciplina si applica anche alle successioni aperte prima dell’entrata in vigore, salvo le situazioni preservate mediante tempestiva notificazione e trascrizione della domanda di riduzione o dell’opposizione previste dalla norma transitoria.

La riforma rende più stabile l’acquisto del terzo e più agevole l’accesso al credito, ma non elimina ogni verifica. Il notaio deve controllare eventuali domande già trascritte, revocazione, nullità dell’atto, diritti dei creditori e disciplina transitoria applicabile.

La donazione può essere revocata?

La donazione validamente conclusa è normalmente irrevocabile per volontà unilaterale. Il Codice civile prevede la revocazione in due gruppi di casi tassativi:

  • ingratitudine del donatario, per fatti gravi individuati dalla legge;
  • sopravvenienza di figli o discendenti, oppure successiva scoperta della loro esistenza, alle condizioni previste.

Esistono termini e presupposti precisi e la revocazione non opera automaticamente. Non va confusa con:

  • la nullità per mancanza della forma o altri vizi radicali;
  • l’annullamento per incapacità o vizi della volontà;
  • la revocatoria promossa dai creditori;
  • l’azione di riduzione esercitata dai legittimari dopo l’apertura della successione;
  • lo scioglimento consensuale, che richiede un accordo e un nuovo atto.

Dire genericamente che una donazione può essere “impugnata” non chiarisce quale rimedio sia disponibile, chi possa esercitarlo e con quali effetti. Serve identificare la causa concreta.

Cosa succede nella successione del donante

Alla morte del donante-usufruttuario l’usufrutto vitalizio si estingue e il donatario diventa pieno proprietario per consolidazione. Il diritto di usufrutto non passa agli eredi dell’usufruttuario e il ricongiungimento non costituisce un nuovo fenomeno successorio.

La donazione della nuda proprietà continua però a rilevare nei rapporti ereditari. Per verificare il rispetto delle quote di legittima si ricostruisce il patrimonio considerando beni lasciati, debiti e donazioni compiute in vita. La donazione a un figlio o ad altro legittimario può inoltre essere soggetta a imputazione e collazione secondo il contenuto dell’atto e le regole successorie.

La dispensa dalla collazione non consente comunque di superare la quota disponibile. Se la liberalità eccede ciò che il donante poteva attribuire liberamente e lede un legittimario, resta possibile l’azione di riduzione contro il donatario. La riforma del 2025 ha protetto soprattutto i terzi acquirenti e le garanzie, non ha cancellato i diritti di legittima.

Clausole da valutare con il notaio

In funzione delle esigenze familiari possono essere esaminate clausole relative a:

  • usufrutto vitalizio o a termine;
  • riserva a favore di uno o più soggetti e diritto di accrescimento, quando ammissibile;
  • divieto temporaneo di alienazione nei limiti dell’articolo 1379 del Codice civile;
  • onere di assistenza o altre prestazioni a carico del donatario;
  • ripartizione operativa di determinate spese;
  • dispensa dalla collazione nei limiti della quota disponibile;
  • eventuali condizioni risolutive lecite e chiaramente determinate;
  • gestione di locazioni già esistenti.

Una clausola non può eliminare norme imperative, diritti dei legittimari o tutele dei creditori. Deve inoltre essere concretamente applicabile: obblighi vaghi come “assistere sempre il donante” sono difficili da misurare e far rispettare.

Documenti da preparare

Lo studio notarile indica l’elenco definitivo, che normalmente comprende:

  • documenti di identità, codici fiscali e dati sullo stato civile delle parti;
  • atto di provenienza dell’immobile;
  • visura e planimetria catastale;
  • titoli edilizi e dati urbanistici richiesti per l’atto;
  • eventuali certificati di destinazione urbanistica per i terreni;
  • documentazione di ipoteche, mutui o altri gravami;
  • informazioni su precedenti donazioni tra le stesse parti;
  • eventuali contratti di locazione;
  • documentazione per richiedere l’agevolazione prima casa.

Prima di donare è utile verificare anche conformità catastale e situazione edilizia. La donazione non sana difformità e una documentazione incompleta può creare problemi quando il nudo proprietario vorrà vendere o finanziare l’immobile.

Alternative alla donazione con usufrutto

La soluzione deve essere confrontata almeno con:

  • testamento: mantiene il patrimonio nella piena disponibilità del proprietario fino alla morte, ma non produce un trasferimento immediato;
  • donazione della piena proprietà: trasferisce anche il godimento ed espone il donante a una perdita di controllo più ampia;
  • vendita della nuda proprietà: può procurare liquidità, ma richiede un effettivo prezzo e ha una causa diversa dalla liberalità;
  • contratto di mantenimento o rendita vitalizia: collega il trasferimento a prestazioni e assistenza, con disciplina e rischi differenti;
  • attribuzioni testamentarie coordinate: possono distribuire più beni rispettando quote disponibili e riservate.

Non esiste uno strumento migliore in assoluto. Età, autonomia economica, composizione familiare, valore degli immobili e necessità future determinano la scelta più prudente.

Domande frequenti

Chi ha l’usufrutto può cacciare il nudo proprietario?

L’usufruttuario ha il diritto di godere dell’immobile. Il nudo proprietario non può occuparlo o utilizzarlo senza il suo consenso finché l’usufrutto è in vigore.

Il donante può affittare la casa?

Sì, l’usufruttuario può normalmente concedere l’immobile in locazione e percepire i canoni. Durata ed effetti del contratto dopo la cessazione dell’usufrutto devono rispettare le regole del Codice civile.

Il figlio nudo proprietario può vendere?

Può vendere la nuda proprietà. L’acquirente dovrà rispettare l’usufrutto. Per trasferire la piena proprietà libera occorre coinvolgere anche l’usufruttuario.

La donazione evita la successione?

Anticipa il trasferimento della nuda proprietà, ma non elimina la futura successione né i diritti dei legittimari. La liberalità viene considerata nei calcoli ereditari previsti dalla legge.

L’usufrutto si eredita?

L’usufrutto vitalizio si estingue alla morte del titolare e non passa ai suoi eredi. Il nudo proprietario diventa pieno proprietario per consolidazione.

Quanto si paga tra genitore e figlio?

L’imposta di donazione è del 4% soltanto sulla parte del valore della nuda proprietà che supera la franchigia di un milione di euro per figlio, ferma la verifica delle precedenti donazioni. Restano imposte ipotecaria e catastale, spese e compenso notarile.

Chi paga l’IMU?

La paga l’usufruttuario, salvo che ricorrano i presupposti dell’esenzione per abitazione principale. Il nudo proprietario non è soggetto passivo IMU per quel diritto.

Si può tornare indietro dopo la donazione?

Non con un semplice ripensamento. Occorre verificare se esistano i presupposti per revocazione, invalidità o scioglimento consensuale e valutare con il notaio effetti fiscali e trascrizioni del nuovo atto.

Riferimenti ufficiali

Contenuto aggiornato al 16 luglio 2026. Le conseguenze civili e fiscali dipendono dall’atto, dalla situazione familiare e dalla storia del bene: prima di assumere impegni è necessario sottoporre il caso al notaio.