Portiere con alloggio: contratto, stipendio e regole

Il portiere di condominio può ricevere un alloggio di servizio, ma non perché ogni stabile con portineria sia obbligato ad averne uno. Il diritto dipende dal profilo professionale applicato, dal contratto individuale e dal CCNL per i dipendenti da proprietari di fabbricati. Quando è previsto, l’alloggio deve essere gratuito e rimane collegato al rapporto di lavoro: non è una normale locazione e, di regola, deve essere restituito quando termina il preavviso.

Dal 1° novembre 2025 è in vigore la parte normativa del CCNL rinnovato fino al 31 ottobre 2028; i nuovi valori economici decorrono dal 1° gennaio 2026. La vecchia disciplina contrattuale scaduta nel 2022, pur essendo rimasta applicata durante la trattativa, non è quindi più il riferimento corretto per stipendio, mansioni e tutele.

Questa guida esamina il rapporto di lavoro del portiere con alloggio: requisiti dell’abitazione, retribuzione, utenze, orario, reperibilità, mansioni e riconsegna. Le decisioni dell’assemblea, la ripartizione generale del servizio e il possibile riutilizzo dell’ex alloggio sono approfonditi nella guida dedicata alla portineria.

Alloggio del portiere e portineria non sono la stessa cosa

La portineria o guardiola è la postazione dalla quale si svolge il servizio. L’alloggio è invece l’abitazione assegnata al lavoratore e alla sua famiglia convivente. I due spazi possono essere vicini, ma il CCNL pretende che la guardiola, quando esiste come locale separato, non venga conteggiata tra gli ambienti minimi dell’abitazione.

Anche sul piano condominiale occorre evitare automatismi. L’articolo 1117 del Codice civile include tra i beni comuni, se il titolo non dispone diversamente, i locali destinati ai servizi comuni come portineria e alloggio del portiere. La proprietà va però verificata attraverso il primo titolo, gli atti di acquisto e la concreta destinazione del locale: una casa che appartiene in via esclusiva a un condomino non diventa comune soltanto perché in passato è stata abitata dal custode.

Quando il portiere ha diritto all’alloggio

Non esiste una soglia nazionale di appartamenti oltre la quale il condominio debba assumere un portiere o fornirgli una casa. È il rapporto deliberato e contrattualizzato a stabilire se la prestazione è con o senza alloggio. Nel CCNL Confedilizia–Filcams/Fisascat/Uiltucs i profili A2, A4, A7 e A9 sono quelli che usufruiscono dell’alloggio di servizio; altri profili della stessa area svolgono attività di portierato senza abitarvi.

Il profilo deve risultare dalla lettera di assunzione insieme alle mansioni, all’orario e alle condizioni dell’assegnazione. Non è prudente affidarsi a una consegna informale delle chiavi: il verbale di consegna consente di descrivere lo stato dei locali, gli impianti, le dotazioni, le persone conviventi e le responsabilità per eventuali danni.

Quali requisiti deve avere la casa del portiere

L’articolo 19 del CCNL 2025–2028 stabilisce che l’alloggio deve essere gratuito. Esclusa la guardiola, deve comprendere due ambienti, uno dei quali adibito a cucina. Gli ambienti diventano tre quando, al momento dell’assunzione, la famiglia è composta da almeno quattro conviventi incluso il portiere. Se l’abitazione è più grande, anche la parte eccedente resta normalmente in godimento gratuito, salvo una diversa pattuizione scritta.

Questi sono requisiti contrattuali minimi, non una deroga alle norme edilizie. L’unità deve comunque essere legittimamente utilizzabile come abitazione, sicura, salubre e dotata degli impianti necessari. Un magazzino o una guardiola non possono diventare casa del portiere per semplice delibera: possono servire opere, un titolo edilizio, la verifica del cambio d’uso e l’aggiornamento catastale.

L’alloggio è destinato al portiere e alla famiglia convivente. Un’attività lavorativa al suo interno è ammessa dal CCNL soltanto entro limiti precisi: non deve essere artigianale, comportare afflusso di pubblico o arrecare disturbo. Non è invece consentito cedere liberamente la casa a terzi, subaffittarla o trasformarla in un’attività ricettiva.

Chi paga la casa del portiere

Per il lavoratore l’alloggio di servizio è gratuito. Il condominio, quale datore di lavoro, sostiene quindi le prestazioni abitative e le componenti in natura previste dal contratto. Sul versante interno, i costi del servizio e quelli relativi al bene comune vengono distribuiti tra i condòmini secondo il titolo, il regolamento contrattuale e i criteri degli articoli 1123 e seguenti del Codice civile.

Non è corretta la regola secondo cui chi dichiara di non usare il portiere può sempre rifiutare la spesa. Conta l’utilità potenziale del servizio per l’unità e l’eventuale diversa convenzione; situazioni come negozi con accesso autonomo richiedono l’esame concreto del regolamento e delle mansioni. La ripartizione tra proprietario e inquilino dell’appartamento condominiale segue poi il contratto di locazione e l’articolo 9 della Legge 392/1978.

Utenze, riscaldamento, manutenzione e TARI

Per i profili con alloggio, l’articolo 119 del CCNL considera parte della retribuzione anche determinate prestazioni in natura. Il testo indica energia elettrica per 40 kWh mensili, acqua per 120 metri cubi annui e riscaldamento quando nello stabile esiste o viene installato un impianto centrale. Non significa che ogni consumo domestico sia illimitatamente a carico del condominio: contatori, eccedenze e modalità di rimborso devono essere gestiti in coerenza con contratto, tabelle e accordi applicabili.

Le riparazioni strutturali e la manutenzione straordinaria del bene rimangono normalmente a carico della proprietà. Il lavoratore deve invece usare la casa con diligenza, segnalare tempestivamente i guasti e rispondere dei danni causati per colpa, non del normale deterioramento. Un verbale iniziale corredato da fotografie riduce le contestazioni al momento della restituzione.

Quanto guadagna un portiere con alloggio nel 2026

Lo stipendio non si ricava sottraendo un affitto figurativo dal minimo contrattuale. La retribuzione comprende salario conglobato, eventuale terzo elemento, scatti di anzianità, indennità spettanti e componenti in natura collegate all’alloggio. Dal 1° gennaio 2026 Confedilizia pubblica i seguenti salari conglobati mensili per i profili dell’area A interessati.

Gli importi sono lordi e non coincidono con il netto in busta paga. Vanno considerate anzianità, addizionali, detrazioni, contributi, indennità, lavoro festivo o notturno ed eventuale contrattazione territoriale. Per A3 e A4 il rinnovo ha inoltre previsto un’una tantum complessiva di 1.500 euro per la vacanza contrattuale, in tre rate tra novembre 2025, giugno 2026 e giugno 2027; gli altri profili ricevono valori riproporzionati.

Orario di lavoro e reperibilità: abitare nello stabile non significa lavorare sempre

Per i portieri A2 e A4 con alloggio l’orario ordinario è di 48 ore settimanali, normalmente distribuite su sei giorni. Il datore stabilisce l’orario nel nastro contrattuale e la prestazione giornaliera può essere divisa, di regola, in non più di due periodi separati da un intervallo massimo di tre ore. Deve essere rispettato il riposo giornaliero continuativo.

La presenza in casa non trasforma tutto il tempo trascorso nello stabile in orario lavorato. La reperibilità deve essere organizzata e comunicata: il CCNL la limita, ne esclude riposo settimanale, festività e ferie e prevede un’indennità. Quando il lavoratore viene effettivamente chiamato per un’emergenza, il tempo di intervento viene computato secondo la disciplina contrattuale.

È quindi sbagliato pretendere apertura del portone, consegne, pulizie o interventi a qualsiasi ora soltanto perché il portiere abita nel palazzo. Ordine di servizio, orario, reperibilità e indennità devono essere coerenti tra loro.

Quali mansioni spettano al portiere

Il nucleo delle mansioni comprende vigilanza dello stabile durante l’orario, distribuzione della posta ordinaria, controllo dell’uso di citofono e ascensore, sostituzione in sicurezza di lampadine accessibili e piccole riparazioni prive di specializzazione. Chi usufruisce dell’alloggio svolge anche la custodia, intesa come generico impegno alla conservazione e tutela dello stabile.

Le pulizie, la cura ordinaria degli spazi verdi, la conduzione di particolari impianti, la movimentazione dei rifiuti, la ricezione di raccomandate e pacchi, l’emergenza ascensore o la gestione delle chiavi possono richiedere uno specifico profilo, un incarico scritto, formazione, dispositivi di protezione e indennità. Il portiere non deve svolgere gratuitamente qualsiasi attività richiesta dai singoli condòmini.

Il rinnovo 2025 ha disciplinato anche la ricezione e consegna delle chiavi degli appartamenti destinati alla locazione. Occorrono un registro, un luogo idoneo alla custodia e un’indennità di 15 euro mensili per ciascun appartamento gestito. L’incarico si svolge nell’orario di lavoro e non equivale a una disponibilità personale continuativa.

Pacchi, chiavi, telecamere e privacy

Il portiere tratta spesso informazioni delicate: nomi sui citofoni, presenze, assenze, corrispondenza, immagini e chiavi. Il condominio deve organizzare il servizio con istruzioni proporzionate, evitando registri improvvisati accessibili a tutti o comunicazioni sulla vita privata dei residenti. Le chiavi non dovrebbero essere accettate senza incarico, regole di consegna e custodia.

La videosorveglianza non attribuisce al portiere il potere di controllare liberamente residenti e visitatori. Impianto, accessi alle immagini e tempi di conservazione devono rispettare la disciplina applicabile; anche la postazione di lavoro va organizzata senza trasformare l’alloggio in un luogo di sorveglianza permanente.

Chi assume il portiere e cosa deve contenere il contratto

Nel condominio il datore di lavoro è il condominio stesso, rappresentato dall’amministratore. L’assemblea decide l’istituzione, la struttura e i costi del servizio; l’amministratore esegue la decisione, sottoscrive gli atti e gestisce gli adempimenti con il consulente del lavoro. La delibera deve mettere a disposizione risorse sufficienti e non può comprimere i diritti inderogabili del dipendente.

La documentazione dovrebbe indicare almeno profilo e mansioni, orario, eventuali turni, reperibilità, indennità, data di assegnazione dell’alloggio, persone conviventi, dotazioni, criteri per utenze ed eccedenze, obblighi di manutenzione, divieto di cessione e condizioni di restituzione. È opportuno allegare un verbale separato con letture dei contatori, chiavi consegnate e stato degli impianti.

Cosa accade durante ferie, malattia o sostituzione

Ferie e malattia non fanno cessare il rapporto e non eliminano automaticamente il diritto all’alloggio. Il condominio può organizzare la sostituzione del servizio, ma non può trattare la casa come se fosse libera durante un’assenza temporanea del titolare. Il sostituto ha un proprio rapporto e il trattamento dipende anche dall’eventuale convivenza con il portiere titolare.

La reperibilità non opera nei giorni di riposo, nelle festività e durante le ferie. Anche per questo l’amministratore deve predisporre un piano per emergenze, posta e apertura del portone senza trasferire informalmente ogni onere al lavoratore assente o ai suoi familiari.

Fine del rapporto: quando va restituito l’alloggio

Per i profili A con alloggio il preavviso ordinario è di tre mesi e può decorrere dal primo o dal sedicesimo giorno del mese. Il CCNL prevede che il datore non sostituisca unilateralmente il preavviso con la sola indennità senza il consenso del lavoratore; può però esonerarlo dal servizio continuando a pagare l’intera retribuzione.

Alla scadenza del preavviso il portiere con alloggio deve riconsegnare i locali, salvo il caso contrattuale di grave malattia accertata. Se il rapporto termina perché viene eliminato il servizio di portineria, il preavviso è di dodici mesi e l’alloggio deve essere restituito alla sua scadenza. Pensionamento, dimissioni e licenziamento vanno quindi coordinati con il rilascio, evitando richieste anticipate incompatibili con il termine ancora in corso.

La famiglia convivente non acquista un autonomo contratto di locazione soltanto per aver abitato nell’unità. Se l’alloggio non viene liberato, il condominio non dovrebbe procedere con iniziative di forza o sostituzioni arbitrarie delle serrature: occorre una richiesta formale e, se necessario, l’azione giudiziaria appropriata. Vanno inoltre contabilizzati correttamente stato dei locali, chiavi, utenze e possibili danni.

Dopo la riconsegna il condominio può affittare o vendere la casa?

Una volta libero, l’ex alloggio non cambia automaticamente natura. Prima di affittarlo, venderlo o destinarlo ad altro uso bisogna verificare titolo di proprietà, regolamento, destinazione funzionale, maggioranze e conformità urbanistica. La vendita di un bene comune richiede il consenso di tutti i proprietari; la locazione e il mutamento di destinazione seguono regole diverse, esaminate nell’articolo sulla portineria.

Tre casi pratici

Portiere A4 con alloggio e pulizia delle scale

Il condominio assume un lavoratore per vigilanza, custodia e pulizie e gli consegna l’appartamento accanto alla guardiola. Il contratto deve indicare il profilo A4, l’orario, le aree da pulire e le eventuali indennità. Il salario conglobato 2026 parte dal valore del profilo A4, mentre la casa, le quote contrattuali di acqua ed energia e il riscaldamento previsto sono componenti ulteriori del trattamento. Non è corretto applicare il minimo A3, profilo senza alloggio, e compensare la differenza con l’uso della casa.

Il condominio elimina il servizio e vuole liberare subito l’appartamento

L’assemblea delibera la soppressione, ma questo non rende immediatamente disponibile l’alloggio. Per l’eliminazione del portierato il CCNL impone dodici mesi di preavviso scritto: fino alla scadenza il rapporto continua e la casa rimane collegata alla prestazione. Soltanto dopo la riconsegna il condominio può programmare un nuovo utilizzo, rispettando titolo, regolamento e maggioranze.

Il locale è chiamato “casa del portiere”, ma risulta di proprietà privata

La denominazione usata dai residenti non sostituisce i titoli. Prima di deliberare lavori o consegnare l’unità al dipendente bisogna ricostruire la proprietà. Se l’appartamento appartiene a un singolo, il condominio potrà utilizzarlo solo sulla base di un valido contratto con il titolare; non può considerarlo comune richiamando soltanto l’articolo 1117.

Errori da evitare

• usare ancora il CCNL scaduto e importi retributivi anteriori al rinnovo 2025;
• confondere l’alloggio gratuito di servizio con un contratto di affitto ordinario;
• ritenere che ogni locale storicamente usato dal portiere sia automaticamente condominiale;
• pretendere disponibilità continua senza distinguere orario, reperibilità e intervento effettivo;
• affidare pacchi, chiavi, rifiuti, verde o ascensore senza incarico, formazione o indennità quando richiesti;
• chiedere la riconsegna prima della scadenza del preavviso applicabile;
• trasformare una guardiola o un deposito in abitazione senza verifiche edilizie e igienico-sanitarie;
• lasciare indeterminati contatori, eccedenze delle utenze, manutenzioni e stato iniziale dei locali.

Controlli pratici per condominio e portiere

Prima dell’assunzione conviene verificare la delibera, il profilo corretto, la disponibilità legittima dell’alloggio, la sua abitabilità e il costo complessivo del servizio. Contratto e verbale di consegna devono essere coerenti con le tabelle economiche correnti e con l’eventuale accordo territoriale.

Durante il rapporto è utile controllare buste paga, indennità, letture dei contatori, manutenzioni, ordini di servizio e formazione. Alla cessazione servono una comunicazione con termini corretti, un sopralluogo congiunto, il verbale di riconsegna e la chiusura o voltura delle utenze. In caso di dubbio, amministratore e lavoratore possono rivolgersi al consulente del lavoro, alle organizzazioni firmatarie o alla Commissione paritetica territoriale.

Domande frequenti

Il condominio è obbligato ad avere la casa del portiere?

No. Non esiste un obbligo generale basato sulle dimensioni del fabbricato. L’alloggio dipende dal servizio deliberato, dal profilo professionale e dal contratto individuale.

L’alloggio del portiere deve essere gratuito?

Sì, per i profili ai quali è assegnato come alloggio di servizio il CCNL ne prevede la gratuità e stabilisce requisiti minimi degli ambienti.

Quante stanze deve avere?

Esclusa la guardiola, almeno due ambienti, uno adibito a cucina. Gli ambienti diventano tre se all’assunzione la famiglia comprende almeno quattro conviventi incluso il lavoratore.

Il portiere paga luce, acqua e riscaldamento?

Il CCNL include nel trattamento 40 kWh mensili di elettricità, 120 m³ annui di acqua e il riscaldamento nei casi previsti. Eccedenze e modalità operative vanno verificate nel contratto e nelle tabelle applicabili.

Quanto guadagna un portiere con alloggio nel 2026?

Il salario conglobato varia per profilo: nel 2026 è 1.240,42 euro per A2, 1.359,32 euro per A4, 1.299,79 euro per A7 e 1.361,48 euro per A9, prima di scatti, indennità e altre voci.

Chi vive nello stabile deve essere disponibile 24 ore su 24?

No. Orario e reperibilità sono istituti distinti e regolati. La presenza nell’alloggio non equivale automaticamente a lavoro continuo.

Il portiere deve ritirare tutti i pacchi e custodire le chiavi?

Non senza regole. Alcune attività richiedono incarico, ordine di servizio, modalità di custodia e specifiche indennità; non sono prestazioni personali gratuite per ogni condomino.

Quando termina il lavoro, la famiglia può restare nella casa?

In generale no: l’uso deriva dal rapporto del portiere e non crea da solo una locazione autonoma per i conviventi. Il rilascio segue il termine di preavviso e le eventuali eccezioni contrattuali.

Quanto preavviso serve se viene abolita la portineria?

Il CCNL prevede dodici mesi, comunicati per iscritto, in sostituzione del preavviso ordinario. L’alloggio viene restituito alla scadenza di tale periodo.

Un condomino che non usa il portiere può non pagare?

Non automaticamente. Occorre esaminare utilità potenziale, titolo, regolamento contrattuale e criteri di riparto; il semplice mancato uso volontario non basta normalmente a escludere la quota.

Fonti e riferimenti

• Confedilizia – CCNL dipendenti da proprietari di fabbricati 2025–2028
• Confedilizia – retribuzioni e indennità dal 2026
• Filcams-CGIL – scheda del contratto Portieri
• Testo del CCNL sottoscritto il 30 ottobre 2025
• Codice civile – condominio, beni comuni e rapporto di lavoro
• D.Lgs. 66/2003 – organizzazione dell’orario di lavoro
• D.Lgs. 81/2008 – salute e sicurezza sul lavoro