Quando l’assemblea respinge l’installazione di un ascensore in condominio, il progetto non è necessariamente fermo. L’ordinamento favorisce gli interventi che eliminano le barriere architettoniche e permette anche al singolo partecipante di realizzare determinate opere a proprie spese usando le parti comuni. Questo non significa, però, che si possa iniziare il cantiere senza progetto, comunicazione al condominio o pratica edilizia.

Occorre distinguere tre situazioni: l’opera approvata e pagata dal condominio, l’ascensore realizzato soltanto dai condòmini aderenti e l’intervento promosso da una persona con disabilità dopo l’inerzia dell’assemblea. Cambiano maggioranze, proprietà dell’impianto e ripartizione dei costi.

Quale maggioranza serve per deliberare l’ascensore

L’installazione finalizzata all’eliminazione delle barriere rientra nelle innovazioni dell’articolo 1120, secondo comma, del Codice civile. La delibera è approvata con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, come richiede l’articolo 1136, secondo comma.

Non va confusa la maggioranza necessaria per costituire l’assemblea con quella necessaria per approvare la delibera. Non è corretto neppure applicare automaticamente la soglia di un terzo del valore, che riguarda altre decisioni della seconda convocazione ma non sostituisce la maggioranza espressamente richiamata per queste innovazioni.

Nel verbale è opportuno indicare collocazione, progetto, importo, riparto, fondo speciale, impresa e condizioni di utilizzo. Una decisione generica, priva di un progetto tecnicamente valutabile, aumenta il rischio di contestazioni.

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L’assemblea può dire no?

L’assemblea può non approvare che il costo sia sostenuto da tutti. Non può invece trasformare il voto contrario in un divieto assoluto verso un’opera privata che rispetti la legge. L’articolo 10, comma 3, del D.L. 76/2020 stabilisce che ciascun partecipante alla comunione o al condominio può realizzare a proprie spese le opere richiamate dall’articolo 2 della Legge 13/1989, anche servendosi della cosa comune, nel rispetto dell’articolo 1102 del Codice civile.

La stessa riforma ha escluso che le innovazioni per eliminare le barriere possano essere considerate voluttuarie. Resta fermo il divieto di pregiudicare stabilità o sicurezza del fabbricato. Per l’iniziativa individuale operano inoltre i limiti dell’articolo 1102: non si può alterare la destinazione della parte comune né impedire agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

In pratica, il “no” dell’assemblea impedisce di porre la spesa a carico dei contrari, ma non basta da solo a bloccare una soluzione tecnicamente e giuridicamente ammissibile finanziata dagli interessati.

Serve la presenza di una persona con disabilità?

La finalità di eliminazione delle barriere non richiede necessariamente che nel fabbricato risieda già una persona con disabilità. L’accessibilità risponde a un interesse generale e può essere utile a residenti, visitatori, anziani, persone con ridotta mobilità o famiglie con passeggini.

La presenza di una persona con disabilità conserva però una disciplina specifica. L’articolo 2 della Legge 13/1989 prevede che, se il condominio rifiuta o non delibera entro tre mesi dalla richiesta scritta, la persona interessata o chi ne esercita tutela o potestà possa installare a proprie spese servoscala e strutture mobili facilmente rimovibili e modificare le porte necessarie all’accesso.

Questa procedura speciale non esaurisce oggi le possibilità del singolo: il D.L. 76/2020 ha formulato una facoltà più ampia per ciascun partecipante. Resta comunque utile presentare all’amministratore una richiesta scritta corredata da studio di fattibilità e chiedere la convocazione dell’assemblea, così da documentare il percorso e consentire una soluzione condivisa.

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Quali limiti non possono essere superati

La tutela dell’accessibilità è forte, ma non rende qualsiasi progetto legittimo. Prima di procedere vanno controllati:

  • stabilità e sicurezza delle scale, delle fondazioni e del fabbricato;
  • larghezza residua delle rampe e fruibilità delle vie di esodo;
  • diritto degli altri condòmini a usare cortile, androne, scale e pianerottoli;
  • accesso a porte, finestre, locali tecnici e impianti comuni;
  • decoro architettonico, soprattutto quando esistono alternative meno invasive;
  • vincoli culturali o paesaggistici e disciplina antincendio;
  • titolo edilizio, autorizzazione o deposito strutturale e norme regionali.

Il dissenso fondato soltanto sulla riduzione del pregio estetico o sulla perdita di comodità va provato e bilanciato con l’interesse all’accessibilità. Diverso è un pregiudizio concreto alla stabilità, alla sicurezza o all’uso essenziale della proprietà esclusiva: in quel caso il progetto deve essere modificato.

Permessi e autorizzazioni

Il voto favorevole dell’assemblea non sostituisce la pratica edilizia. L’articolo 6 del D.P.R. 380/2001 include nell’edilizia libera gli interventi contro le barriere che non comportano ascensori esterni o manufatti capaci di alterare la sagoma. Un ascensore esterno, una nuova torre, il taglio delle scale o la modifica dei prospetti possono quindi richiedere CILA, SCIA o, nei casi più consistenti, Permesso di costruire.

La scelta dipende dalle opere nel loro complesso e dalle regole regionali e comunali. Sono ulteriori rispetto al titolo edilizio gli adempimenti sismici, paesaggistici, culturali e antincendio. Affidarsi alla formula “serve per un disabile, quindi è sempre libero” può portare a un intervento irregolare.

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Chi paga se alcuni condòmini sono contrari

Se l’assemblea approva un ascensore comune, la spesa iniziale segue di regola i millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione valida. Se invece l’opera è realizzata soltanto dagli interessati ed è suscettibile di uso separato, i contrari non sono obbligati a finanziare l’installazione e possono essere esclusi dall’uso.

I condòmini non aderenti, e i loro aventi causa, possono partecipare successivamente contribuendo alle spese di esecuzione e manutenzione opportunamente attualizzate. È prudente disciplinare fin dall’inizio chi possiede l’impianto, come si controlla l’accesso, quali costi sono inclusi e come si calcola l’adesione successiva.

La situazione cambia per un ascensore già nato come bene comune: la semplice rinuncia all’uso non libera automaticamente dalle spese di conservazione. Manutenzione e sostituzione seguono l’articolo 1124, salvo titolo contrario.

Percorso pratico dopo il rifiuto

  1. Far redigere un rilievo e uno studio di fattibilità con almeno le alternative realmente praticabili.
  2. Inviare all’amministratore una richiesta scritta con progetto preliminare, costi e finalità dell’opera.
  3. Chiedere che il punto sia inserito all’ordine del giorno e conservare convocazione e verbale.
  4. Se il condominio non approva, definire aderenti, proprietà dell’impianto, finanziamento e futura partecipazione.
  5. Far verificare dall’avvocato i diritti sulle parti comuni quando il progetto è contestato.
  6. Presentare pratica edilizia e adempimenti strutturali o di settore prima del cantiere.
  7. Comunicare modalità e tempi dei lavori, riducendo interferenze con gli altri condòmini.
  8. Dopo l’installazione, completare messa in esercizio, matricola, manutenzione e verifiche periodiche.
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Bonus disponibili nel 2026

La detrazione del 75% dell’articolo 119-ter riguardava spese sostenute entro il 31 dicembre 2025. Per nuove spese 2026 non va quindi promessa come agevolazione ancora aperta.

Può essere valutato il Bonus ristrutturazioni: nel 2026 l’aliquota ordinaria è il 36% e sale al 50% per il proprietario o titolare di diritto reale con riferimento all’abitazione principale. Nei lavori condominiali la percentuale spettante va verificata per ciascun partecipante. Restano necessari requisiti tecnici, bonifico parlante, fatture, delibera e attestazione dell’amministratore.

Domande frequenti

L’assemblea può vietare in assoluto l’ascensore?

Non con un semplice voto contrario, se l’opera viene realizzata a spese degli interessati e rispetta articolo 1102, stabilità, sicurezza, diritti altrui e disciplina edilizia.

Qual è la maggioranza per approvare l’installazione?

Occorrono la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Bisogna aspettare tre mesi dopo la richiesta?

Il termine di tre mesi appartiene alla procedura specifica della Legge 13/1989 per determinate opere promosse dalla persona con disabilità. La facoltà generale introdotta dal D.L. 76/2020 va coordinata separatamente con articolo 1102 e con gli adempimenti tecnici.

I contrari devono pagare?

Non quando l’impianto separatamente utilizzabile è costruito esclusivamente a spese degli aderenti. Se l’opera è deliberata come comune, la ripartizione segue invece le regole condominiali applicabili.

I contrari potranno usare l’ascensore in futuro?

Possono aderire successivamente contribuendo ai costi di costruzione e manutenzione attualizzati.

Il condòmino deve informare l’amministratore?

Sì. Una comunicazione documentata è essenziale e l’intervento sulle parti comuni va portato all’attenzione del condominio prima del cantiere.

Il decoro architettonico può bloccare l’opera?

Può incidere se il pregiudizio è concreto e rilevante, ma deve essere bilanciato con l’interesse all’accessibilità e con l’esistenza di soluzioni alternative.

Un ascensore esterno è edilizia libera?

Non automaticamente: l’articolo 6 del D.P.R. 380/2001 esclude dalla fattispecie libera gli ascensori esterni e i manufatti che alterano la sagoma.

La Legge 104 dà diritto automatico a imporre il costo agli altri?

No. Rafforza la tutela della persona, ma non trasferisce automaticamente la spesa ai condòmini che non hanno approvato l’opera.

Il Bonus barriere 75% vale per spese 2026?

No. Il termine previsto dall’articolo 119-ter era il 31 dicembre 2025; per il 2026 va verificato il Bonus ristrutturazioni.

Fonti ufficiali