Frazionamento immobiliare: permessi, requisiti, costi e Catasto

Il frazionamento immobiliare divide un’unità esistente in due o più unità autonome. Non è però una semplice operazione catastale e non rientra automaticamente nell’edilizia libera: prima si verifica la legittimità dell’immobile, poi si individua il titolo edilizio corretto, si eseguono le opere e soltanto alla fine si aggiornano Catasto e agibilità.

Il caso più comune, senza opere strutturali e senza aumento della volumetria complessiva, può essere qualificato come manutenzione straordinaria e gestito con CILA. Se vengono interessate le strutture può servire la SCIA, oltre agli adempimenti sismici. Opere più rilevanti, cambi d’uso, vincoli o modifiche non riconducibili alla manutenzione straordinaria possono richiedere un titolo diverso.

In sintesi: il Catasto non autorizza il frazionamento, la CILA non è sempre sufficiente e ogni unità risultante deve rispettare requisiti urbanistici, igienico-sanitari, impiantistici e di sicurezza. Costi e fattibilità dipendono soprattutto dal Comune, dallo stato legittimo, dalle strutture, dagli impianti e dal condominio.

Che cos’è il frazionamento di un immobile

Frazionare un appartamento, un ufficio o un negozio significa ottenere da una sola unità due o più immobili capaci di essere identificati e utilizzati separatamente. L’operazione può essere utile per vendere una porzione, creare due abitazioni, separare uno studio dall’abitazione oppure mettere a reddito unità più piccole.

La parola “frazionamento” descrive però attività diverse che devono essere tenute separate:

• frazionamento urbanistico-edilizio: riguarda la legittimità delle opere e il titolo presentato al Comune;
• frazionamento catastale: aggiorna il Catasto Fabbricati, attribuendo normalmente nuovi subalterni e nuove rendite alle unità create;
• divisione civilistica: consente di intestare o trasferire separatamente le nuove unità attraverso gli atti necessari;
• separazione funzionale: riguarda accessi, impianti, servizi e concreta autonomia degli immobili.

Completare soltanto uno di questi passaggi non rende automaticamente regolari gli altri. Una planimetria catastale aggiornata, per esempio, non sostituisce la pratica edilizia e non sana opere realizzate senza titolo.

Cosa prevede il Testo unico dell’edilizia

L’articolo 3 del D.P.R. 380/2001 comprende nella manutenzione straordinaria gli interventi di frazionamento e accorpamento eseguiti con opere, anche quando cambiano le superfici delle singole unità e il carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e sia mantenuta l’originaria destinazione d’uso.

Questa definizione, introdotta nel 2014, ha semplificato molti interventi interni. Non significa però che ogni frazionamento sia libero o che il proprietario possa scegliere la pratica meno onerosa. Il tecnico deve qualificare l’intero progetto, non soltanto la divisione descritta nel titolo dell’intervento.

Se il progetto comprende opere strutturali, modifica dei prospetti, aumento di volume, mutamento della destinazione d’uso, interventi su immobili vincolati o altre trasformazioni rilevanti, il regime amministrativo può cambiare. Devono inoltre essere applicate le norme regionali, gli strumenti urbanistici e il regolamento edilizio del Comune.

CILA, SCIA o Permesso di Costruire?

Il titolo corretto dipende dalle opere necessarie per ottenere le nuove unità. La seguente tabella indica i casi più frequenti, ma non sostituisce la verifica del progetto concreto.

Per un normale frazionamento interno non strutturale la CILA è quindi frequente, ma non automatica. Se l’apertura di un nuovo accesso coinvolge un muro portante, se si realizza una scala o se il progetto modifica parti strutturali, la pratica deve essere rivalutata. Anche una semplice CILA può richiedere atti presupposti relativi a paesaggio, sicurezza, impianti o condominio.

Il primo controllo è lo stato legittimo

Prima di progettare la divisione occorre ricostruire lo stato legittimo dell’immobile. Il tecnico deve recuperare titoli edilizi, varianti, sanatorie ed elaborati comunali, effettuare un rilievo e confrontare la situazione autorizzata con quella reale.

La planimetria catastale è utile, ma non basta. Il Catasto ha principalmente finalità fiscali e può rappresentare una distribuzione mai autorizzata dal Comune. Presentare una nuova pratica sopra una difformità preesistente espone il proprietario e il professionista a contestazioni e può bloccare lavori, vendita o finanziamento.

Se emergono differenze, bisogna stabilire prima se sono tolleranze, difformità sanabili oppure opere non regolarizzabili. Le semplificazioni del Decreto Salva Casa hanno modificato alcuni criteri, ma non hanno trasformato automaticamente gli abusi in opere legittime.

Quando il frazionamento è possibile

La metratura complessiva non è l’unico parametro. Ciascuna unità ricavata deve poter essere autorizzata e utilizzata in modo autonomo. Il progetto verifica almeno:

• destinazione d’uso ammessa dagli strumenti urbanistici;
• superfici minime dell’alloggio e dei locali;
• altezze interne, illuminazione e ventilazione;
• rapporto aeroilluminante e presenza dei servizi igienici;
• accessibilità, visitabilità o adattabilità quando richieste;
• sicurezza strutturale e antincendio;
• prestazioni energetiche e acustiche applicabili;
• conformità e separazione degli impianti;
• accessi autonomi e compatibilità con le parti comuni;
• eventuali standard urbanistici, parcheggi e oneri.

Il regolamento edilizio e le norme regionali possono prevedere condizioni più specifiche. Per questo due appartamenti della stessa superficie, ma situati in Comuni diversi o in edifici diversi, possono avere esiti differenti.

Superfici minime, altezze e Decreto Salva Casa

Per le abitazioni continuano a essere rilevanti il D.M. 5 luglio 1975, le norme regionali e i regolamenti locali. Il Decreto Salva Casa ha inserito nell’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 condizioni che possono consentire al tecnico di asseverare locali con altezza compresa tra 2,40 e 2,70 metri e monolocali di almeno 20 m² per una persona o 28 m² per due persone.

Non sono nuovi minimi applicabili automaticamente a qualunque frazionamento. Devono ricorrere adattabilità e le ulteriori condizioni previste dalla legge, collegate al recupero edilizio o a un progetto capace di garantire adeguate condizioni igienico-sanitarie. La guida sulla superficie minima del monolocale spiega quando possono essere usate le soglie di 20 e 28 m².

Un bilocale o un appartamento con più stanze deve invece rispettare le misure e le dotazioni richieste per i singoli ambienti e per il numero degli occupanti. Il frazionamento non può essere progettato facendo soltanto una divisione aritmetica della superficie originaria.

Frazionamento in condominio

Dividere un’unità di proprietà esclusiva non richiede sempre una preventiva delibera assembleare. L’articolo 1122 del Codice civile vieta però opere che danneggino le parti comuni o pregiudichino stabilità, sicurezza e decoro dell’edificio; impone inoltre di darne preventiva notizia all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea.

La delibera può diventare necessaria quando il progetto modifica parti comuni: per esempio un nuovo ingresso sul pianerottolo, interventi sulla facciata, nuovi passaggi nelle colonne comuni o un diverso utilizzo di spazi condominiali. Deve essere controllato anche il regolamento, soprattutto se di natura contrattuale, perché può contenere limiti specifici al frazionamento o all’uso delle unità.

Le tabelle millesimali non cambiano automaticamente per il solo fatto che un appartamento sia stato diviso. In genere la quota originaria viene ripartita tra le nuove unità; la revisione delle tabelle generali segue invece i presupposti dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, compreso il caso in cui la variazione alteri per più di un quinto il valore proporzionale di una singola unità. Il tecnico e l’amministratore devono inoltre aggiornare anagrafe condominiale, riparto delle spese e dati delle nuove proprietà.

Comproprietà, mutuo e vendita delle nuove unità

Quando l’immobile appartiene a più persone, la pratica e gli atti che incidono sul bene devono essere coordinati con tutti i titolari. Se esiste un mutuo ipotecario, il frazionamento edilizio e catastale non libera automaticamente una delle unità dall’ipoteca.

Chi intende vendere separatamente gli immobili ricavati deve confrontarsi in anticipo con banca e notaio. Possono essere necessari il frazionamento del finanziamento, la ripartizione dell’ipoteca, un atto di divisione oppure altri adempimenti civilistici. Arrivare al rogito con due subalterni catastali non garantisce da solo che le unità siano liberamente trasferibili.

Procedura completa: dal progetto al Catasto

1. Accesso agli atti: si recuperano titoli, elaborati, agibilità, pratiche strutturali e vincoli.
2. Rilievo e fattibilità: il tecnico confronta stato legittimo e stato reale, quindi verifica requisiti, impianti, accessi e condominio.
3. Progetto: vengono definite distribuzione delle unità, opere, impianti, prestazioni energetiche e acustiche.
4. Titolo edilizio: si presenta CILA, SCIA, Permesso di Costruire o la diversa pratica richiesta, insieme agli eventuali atti di assenso.
5. Esecuzione dei lavori: l’impresa realizza le opere sotto la direzione prevista, rispettando sicurezza e progetto depositato.
6. Fine lavori: si raccolgono dichiarazioni di conformità, documenti strutturali, APE e gli altri allegati necessari.
7. Aggiornamento DOCFA: il Catasto Fabbricati attribuisce normalmente nuovi subalterni, planimetrie e rendite alle unità create.
8. Agibilità: si presenta o aggiorna la Segnalazione certificata di agibilità quando l’intervento incide sulle condizioni indicate dall’articolo 24.
9. Adempimenti finali: si gestiscono utenze, numeri civici, tributi, condominio e gli eventuali atti notarili.

La sequenza è importante. Il DOCFA arriva dopo la legittimazione edilizia e non deve essere usato per anticiparla. Analogamente, la Segnalazione certificata di agibilità non sana eventuali difformità rimaste nel progetto o nell’esecuzione.

DOCFA e nuovi subalterni

Nel Catasto Fabbricati la divisione viene dichiarata con procedura DOCFA da un professionista abilitato. La causale catastale deve descrivere correttamente l’operazione e ogni porzione che possiede i requisiti di autonoma unità immobiliare riceve normalmente un nuovo subalterno, una planimetria e una rendita.

L’aggiornamento va presentato nei termini applicabili, normalmente entro 30 giorni dal momento in cui la variazione diventa dichiarabile. Il tecnico deve verificare data di ultimazione, tributi speciali, elaborato planimetrico, elenco subalterni e corretta intestazione.

Le nuove rendite incidono su IMU, imposte, dichiarazioni e future compravendite. Se le unità sono destinate alla vendita o alla locazione devono essere predisposti anche gli APE e gli altri documenti richiesti dal caso.

Quando serve una nuova agibilità

L’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 richiede la SCA, tra l’altro, per interventi su edifici esistenti che possano influire su sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico, impianti o conformità dell’opera al progetto. Un frazionamento con nuove cucine, bagni, impianti e distribuzioni interne può incidere su più di una di queste condizioni.

Il tecnico deve quindi valutare la Segnalazione certificata di agibilità prima della chiusura della pratica. Quando dovuta, la SCA è presentata entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura, con asseverazione e allegati. Può essere ammessa anche l’agibilità parziale, ma solo se la porzione è autonoma, sicura e completa nei termini previsti dalla legge.

Quanto costa frazionare un immobile

Non esistono oneri nazionali fissi per metro quadrato né prezzi uniformi per gli allacci. Diritti comunali, contributo di costruzione, parcelle e lavori cambiano in base a città, progetto e caratteristiche dell’edificio. Questi intervalli hanno quindi soltanto valore orientativo e non rappresentano tariffe professionali.

Un appartamento già predisposto con due accessi e impianti facilmente separabili può richiedere molto meno lavoro di un’unità in cui bisogna spostare cucina, realizzare nuovi scarichi e intervenire su muri portanti. Prima di acquistare con l’obiettivo di frazionare è prudente ottenere uno studio di fattibilità e un computo delle opere.

Bonus ristrutturazione 2026

Le opere di frazionamento riconducibili agli interventi agevolabili possono accedere al Bonus ristrutturazione se sono rispettati requisiti fiscali, edilizi, pagamenti e documentazione. Per le spese sostenute nel 2026 la detrazione ordinaria è del 36%; sale al 50% quando la spesa è sostenuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale sull’unità adibita ad abitazione principale. Il limite di riferimento resta 96.000 euro per unità immobiliare.

Quando una sola unità viene divisa in due, il limite si determina normalmente considerando le unità censite all’inizio dei lavori, non quelle risultanti alla fine. Nel caso più semplice si ha quindi un solo plafond, non due. Devono inoltre essere verificati eventuali limiti personali alle detrazioni, prosecuzione di lavori iniziati in anni precedenti e cumulo con altri interventi.

Il diritto alla detrazione non dipende soltanto dal nome della pratica edilizia. Prima dei pagamenti è opportuno controllare con tecnico e consulente fiscale titolo, data d’inizio, soggetto che sostiene la spesa, bonifico parlante, fatture e coerenza con la dichiarazione.

Frazionamento di un appartamento e frazionamento di un terreno

Le novità operative del 1° luglio 2025 sul deposito telematico dei frazionamenti ai Comuni riguardano gli atti geometrici del Catasto Terreni predisposti con PREGEO. In base al nuovo comma 5-bis dell’articolo 30 del D.P.R. 380/2001, il deposito avviene attraverso il flusso telematico dell’Agenzia delle Entrate per gli atti interessati.

Questa procedura non sostituisce il DOCFA usato per dividere un appartamento o un’altra unità del Catasto Fabbricati. Per approfondire il diverso ambito territoriale si può consultare la guida sulle novità PREGEO per i frazionamenti catastali dal 2025.

Quando il frazionamento non è conveniente o non si può fare

Il progetto può essere impossibile o economicamente debole quando una delle nuove unità non raggiunge i requisiti minimi, gli scarichi non possono essere realizzati con pendenze adeguate, manca un accesso legittimo, le strutture non consentono le aperture necessarie o il regolamento contrattuale pone limiti incompatibili.

Altri ostacoli frequenti sono vincoli, difformità pregresse, aumento degli oneri, impossibilità di separare gli impianti, ipoteca non frazionabile alle condizioni richieste dalla banca e scarso valore commerciale delle unità ottenute rispetto al costo dei lavori.

La decisione dovrebbe quindi confrontare almeno tre scenari: mantenere l’immobile intero, frazionarlo per affittare oppure frazionarlo per vendere. Oltre ai lavori vanno considerati imposte, spese condominiali, tempi, rendite catastali, costi di gestione e domanda reale della zona.

Domande frequenti

Il frazionamento è edilizia libera?

No. Il frazionamento eseguito con opere rientra normalmente nella manutenzione straordinaria e richiede almeno la pratica individuata dal tecnico. La CILA è frequente nei casi non strutturali, ma non vale per ogni progetto.

Per dividere un appartamento basta il DOCFA?

No. Il DOCFA aggiorna il Catasto dopo il corretto procedimento edilizio. Non autorizza le opere e non dimostra da solo la conformità urbanistica.

Serve sempre l’autorizzazione del condominio?

Non sempre per le opere interne nella proprietà esclusiva. È però obbligatoria la preventiva comunicazione all’amministratore prevista dall’articolo 1122 e possono servire delibere o autorizzazioni se vengono modificate parti comuni. Va sempre controllato il regolamento condominiale.

Si può frazionare un appartamento con mutuo?

Sì, ma l’ipoteca continua a gravare sull’immobile e sulle unità derivate finché la banca non accetta una diversa sistemazione. Prima di vendere separatamente occorre coordinare pratica, Catasto, finanziamento e atto notarile.

Quanto tempo richiede il frazionamento?

La fase più incerta è spesso l’accesso agli atti, che può richiedere settimane o mesi. Un intervento interno semplice può poi essere completato in alcuni mesi; strutture, vincoli, sanatorie e autorizzazioni possono allungare notevolmente i tempi.

Le nuove unità devono avere utenze separate?

Devono essere funzionalmente utilizzabili e rispettare le regole applicabili. Contatori completamente separati non sono sempre un requisito urbanistico nazionale, ma possono essere necessari o opportuni per vendita, locazione, sicurezza e gestione dei consumi.

Riferimenti normativi e tecnici

• D.P.R. 380/2001, Testo unico dell’edilizia, in particolare articoli 3, 6-bis, 22, 24 e 30;
• Circolare Agenzia delle Entrate n. 4/T del 2009 sul DOCFA;
• Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 40/E del 9 giugno 2025 sui frazionamenti del Catasto Terreni;
• Linee di indirizzo del MIT sul Decreto Salva Casa;
• Legge 220/2012 sulla disciplina del condominio.

Articolo aggiornato a luglio 2026.