Terreno escluso dal piano edificatorio: il Comune deve motivare dopo gli accordi già approvati

Il Comune può cambiare la pianificazione e rendere non edificabile un’area che prima lo era. Quando però ha promosso per anni un progetto, approvato uno strumento attuativo e coinvolto i proprietari in operazioni necessarie a realizzarlo, non può ignorare quella storia nel decidere di abbandonarlo.

È la distinzione al centro della sentenza n. 7793 del 27 ottobre 2026 del Consiglio di Stato. I giudici hanno accolto l’appello di una società proprietaria di terreni, annullando gli atti che ne avevano escluso l’area dalle trasformazioni previste. L’esito impone un nuovo esame: non attribuisce un permesso di costruire e non ripristina automaticamente la precedente destinazione.

Un progetto unitario sviluppato insieme al Comune

La controversia nasce da un intervento urbanistico comprendente residenze, servizi, spazi pubblici e funzioni sociali. Il progetto era passato attraverso il piano strutturale del 2007 e il regolamento urbanistico del 2011, fino all’approvazione definitiva di un Piano complesso di intervento nel 2016.

La società aveva partecipato alla formazione di questo assetto e stipulato una permuta di terreni funzionale alla distribuzione delle proprietà necessaria alla sua attuazione. Non si trattava, quindi, soltanto di attendere che una generica previsione edificatoria diventasse conveniente.

Nel nuovo piano operativo, il progetto originario era stato articolato in aree distinte. A seguito delle osservazioni regionali sulla compatibilità paesaggistica, il Comune aveva poi stralciato quella destinata agli interventi residenziali della società, mantenendo invece un’altra porzione interessata dalle stesse osservazioni.

L’affidamento era più concreto della sola classificazione del terreno

Il Consiglio di Stato distingue la posizione del proprietario rimasto inattivo da quella di chi si è mosso sulla base di un percorso amministrativo già sviluppato. Qui contavano l’approvazione dello strumento attuativo, il coinvolgimento degli uffici e gli atti negoziali compiuti per realizzare il progetto.

Questi elementi avevano creato un affidamento qualificato: un’aspettativa che l’amministrazione doveva prendere in considerazione espressamente. Non un diritto a conservare per sempre l’edificabilità, ma una ragione per richiedere un’istruttoria e una motivazione adeguate alla consistenza della situazione maturata.

Il Comune doveva spiegare il trattamento diverso delle aree

Le osservazioni della Regione riguardavano due porzioni provenienti dallo stesso intervento unitario. Per una il Comune aveva deciso di superare le criticità; per l’altra aveva eliminato integralmente la previsione edificatoria.

Secondo i giudici, proprio questa differenza richiedeva una spiegazione specifica. Dagli atti non emergevano in modo adeguato le ragioni per cui problemi considerati superabili per una parte dovessero imporre lo stralcio dell’altra.

Non bastava richiamare il verbale della successiva conferenza paesaggistica. Per l’area controversa, la conferenza aveva preso atto di una decisione già assunta: non poteva diventare, a posteriori, la motivazione mancante della precedente scelta comunale.

La tutela del paesaggio andava valutata sul progetto concreto

La sentenza non mette in discussione il valore della tutela paesaggistica o il rispetto del PIT-PPR, il piano regionale con valenza paesaggistica. Chiede però di confrontare le criticità individuate con il contenuto effettivo dell’intervento.

La precedente pianificazione era stata giustificata anche con finalità pubbliche: concentrare l’edificazione vicino a un insediamento esistente, contenere lo sviluppo diffuso e realizzare servizi e verde. Occorreva spiegare perché, nel caso specifico, abbandonare quella soluzione fosse diventato più coerente con gli obiettivi territoriali e paesaggistici.

Gli effetti dell’annullamento e il nuovo esame

Il Consiglio di Stato ha riformato la decisione del TAR e disposto l’annullamento nei limiti dell’interesse della società, con compensazione delle spese dei due gradi. Il Comune conserva il potere di pianificare e le autorità paesaggistiche mantengono le proprie competenze.

La nuova decisione dovrà valutare l’affidamento maturato, le ragioni dell’eventuale incompatibilità e il diverso trattamento delle aree. Potrà anche confermare lo stralcio, purché sulla base di un’istruttoria pertinente e di una motivazione che affronti questi elementi.

Fonti e riferimenti

Regione Toscana — Piano di indirizzo territoriale con valenza di piano paesaggistico.