Serra solare trasformata in cucina: il terrazzo privato non evita la demolizione

Una serra solare non può essere utilizzata come ampliamento della cucina soltanto perché si trova su un terrazzo rivendicato in proprietà esclusiva. La destinazione effettiva del locale e il suo collegamento con l’abitazione restano questioni edilizie, diverse dal rapporto civilistico con il condominio.

La sentenza del Consiglio di Stato n. 1671 del 3 marzo 2026 conferma la demolizione di una serra utilizzata per funzioni abitative. Lavello, rubinetto, piano cottura elettrico e continuità con l’appartamento sono stati ritenuti elementi sufficienti a dimostrare un uso diverso da quello dichiarato.

La comunicazione del 2011 e il successivo sopralluogo

La proprietaria aveva presentato il 9 dicembre 2011 una comunicazione di inizio attività edilizia libera, indicata come CIAL, comprendente varie opere interne, modifiche di aperture esterne e la realizzazione di una serra. La pratica si inseriva anche nel passaggio dell’unità da ufficio a residenza.

Il sopralluogo era stato documentato nel verbale del 15 settembre 2015. Gli accertamenti riportavano la presenza di una cucina arredata, con attrezzature per la preparazione dei cibi, in uno spazio senza separazione funzionale dall’appartamento.

Con un atto del 20 dicembre 2016 il Comune aveva contestato le difformità e assegnato un termine per la demolizione spontanea, riservandosi ulteriori atti sanzionatori. L’ordine formale di demolizione e l’annullamento della CIAL erano poi arrivati con il provvedimento del 17 maggio 2017. Il contenzioso si era sviluppato su entrambi gli aspetti, con posizioni differenti della proprietaria e del condominio.

Non contava soltanto il nome assegnato al locale

La difesa della proprietaria sosteneva che lavello e rubinetto non bastassero a provare l’uso come cucina e che la piastra elettrica avesse carattere provvisorio. Il Consiglio di Stato ha valutato però l’insieme degli elementi documentati nel verbale e nelle fotografie.

Il Collegio attribuisce al verbale il valore di atto pubblico, con piena prova fino a querela di falso delle circostanze di fatto accertate, e richiama anche le immagini allegate come riscontro. Su questa base distingue la presenza materiale delle attrezzature dalla conclusione che ne ricava: l’uso abitativo risulta dall’insieme di cucina e continuità con l’appartamento. La tesi della piastra provvisoria non supera quella lettura complessiva.

Attrezzature, arredi e collegamento con l’unità abitativa mostravano, secondo il giudice, che il vano era divenuto parte degli spazi residenziali, con aumento della superficie lorda di pavimento dell’appartamento. Il problema non era dunque un singolo oggetto collocato occasionalmente nella serra, ma la funzione concretamente assunta dal locale.

Per il quadro generale è utile distinguere le diverse fattispecie di cambio di destinazione d’uso e sanatoria, senza trasferire automaticamente alla vicenda le regole introdotte dopo la pratica del 2011.

La lite sulla proprietà del lastrico non risolveva il problema edilizio

Nel frattempo era intervenuta una sentenza del giudice civile sui rapporti tra proprietaria e condominio. L’interessata l’aveva trasmessa al Comune ritenendo che superasse la contestazione sulla proprietà comune del lastrico.

Il Consiglio di Stato ha spiegato perché quel documento non eliminasse la ragione del ripristino. La demolizione trovava comunque un fondamento autonomo nel diverso utilizzo della serra. Il rapporto di proprietà e quello urbanistico non coincidono: anche una controversia civilistica favorevole non autorizza un uso edilizio differente da quello legittimato dalla pratica.

Perché la nota successiva non costituiva una nuova decisione

La proprietaria aveva impugnato anche la successiva nota comunale del 2017, che ribadiva la demolizione dopo la trasmissione della sentenza civile. Il Consiglio di Stato conferma l’inammissibilità di questa parte del ricorso: la nota si limitava a spiegare perché la lite sulla proprietà non incidesse sull’abuso e richiamava le ragioni dell’ordinanza, senza nuovi accertamenti o una nuova valutazione degli interessi.

La distinzione è fra una decisione adottata dopo un effettivo riesame e un atto che ripete quella precedente. Nel secondo caso, qui ravvisato, la lesione resta collegata all’ordinanza originaria: la nota non aggiunge un nuovo provvedimento autonomamente lesivo da annullare. Il giudice decide comunque le contestazioni già rivolte contro l’ordine del maggio 2017 e le respinge nel merito.

Demolizione confermata, senza necessità di annullare la comunicazione

Il giudizio distingue anche l’ordine di ripristino dalla sorte della CIAL. Il TAR aveva annullato la parte del provvedimento comunale che rimuoveva la comunicazione, lasciando ferma la demolizione; il Consiglio di Stato ha condiviso questa impostazione.

Il condominio sosteneva anzitutto che l’atto del dicembre 2016 avesse già imposto definitivamente la demolizione. Il Consiglio di Stato lo considera invece un passaggio interno al procedimento sanzionatorio, ancora aperto agli ulteriori provvedimenti espressamente riservati: perciò la proprietaria aveva interesse a impugnare l’ordine formale del maggio 2017.

Quanto alla CIAL, la comunicazione è un atto del privato, non un permesso tacito che debba essere sempre annullato prima di reprimere le opere abusive. Nel caso concreto, inoltre, non erano stati individuati vizi della comunicazione tali da giustificarne la rimozione: le difformità e il diverso uso potevano essere affrontati con il potere repressivo pertinente.

Le ulteriori illegittimità che il condominio riteneva non contestate dal Comune non ampliavano l’oggetto di questo appello, circoscritto al provvedimento impugnato. La sentenza lascia al condominio la possibilità di segnalarle con un apposito esposto: il rigetto del suo appello non equivale quindi a un accertamento favorevole su ogni possibile profilo dell’opera.

Entrambi gli appelli sono stati respinti

Non ha avuto successo né l’appello della proprietaria contro la demolizione né quello del condominio sulla parte relativa alla CIAL. La compensazione delle spese riflette l’esito reciproco del giudizio.

Il punto operativo è verificare che la destinazione mantenuta nel tempo corrisponda a quella legittimata. La qualificazione di uno spazio come serra solare non permette di trasformarlo liberamente in una stanza aggiuntiva: progettazione, attrezzature e modalità di utilizzo devono restare coerenti con la sua funzione e con la disciplina applicabile.

Fonti e riferimenti

• Dipartimento della Protezione Civile — DPR 380/2001, testo originario per il quadro urbanistico-edilizio.