Una sanatoria edilizia può diventare motivo di contrasto tra condomini, soprattutto quando riguarda una veranda che modifica l’aspetto del fabbricato. Per portare la controversia davanti al giudice amministrativo, però, il dissenso non basta: occorre spiegare quale danno concreto derivi dall’opera e quale beneficio si otterrebbe eliminando il titolo.

La distinzione è centrale nella sentenza 1828/2026 del TAR Piemonte, Sezione II, pubblicata il 9 settembre. Una condomina aveva impugnato il permesso in sanatoria relativo alla chiusura di un balcone. Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per carenza di interesse, senza una decisione di merito su tutte le contestazioni urbanistiche.

La veranda era già presente al momento dell’acquisto

La vicenda riguardava un piccolo complesso immobiliare. La ricorrente aveva acquistato il proprio appartamento per successione e divisione ereditaria nel 1991. Secondo quanto allegato dagli altri proprietari e non contestato, i terrazzi interessati erano già chiusi con gli stessi serramenti poi oggetto della sanatoria.

Nel 2022 la condomina aveva presentato un esposto al Comune, chiedendo verifiche su presunti abusi nell’edificio e sulle parti comuni. Dopo un sopralluogo, l’amministrazione aveva avviato un procedimento relativo all’installazione dei serramenti sul terrazzo.

Gli altri interessati avevano quindi chiesto la regolarizzazione. Nel gennaio 2023 il Comune aveva rilasciato il permesso in sanatoria, richiamando anche il voto favorevole dell’assemblea e il parere della commissione edilizia. La condomina, che aveva manifestato il proprio dissenso, si era rivolta al TAR.

Essere comproprietari e avere interesse al ricorso sono due cose diverse

La proprietaria contestava sia la possibilità di concedere il titolo nonostante il contrasto fra condomini, sia l’aumento di superficie e volume che, a suo avviso, violava le regole del piano comunale.

Il TAR ha però affrontato anzitutto una questione preliminare: la legittimazione a ricorrere non dimostra automaticamente l’interesse al ricorso. La comproprietà dell’immobile differenziava certamente la posizione della ricorrente da quella di un soggetto estraneo. Restava tuttavia da individuare un pregiudizio personale, concreto e attuale.

Occorreva, in altre parole, chiarire come quella veranda incidesse sulla sua posizione e perché l’annullamento della sanatoria, seguito dall’eventuale ripristino, avrebbe prodotto un’utilità effettiva. Secondo i giudici, dalle allegazioni processuali questo elemento non emergeva.

Perché hanno contato gli oltre trent’anni trascorsi

La chiusura era presente quando la ricorrente aveva acquisito l’appartamento e la situazione era rimasta sostanzialmente invariata per oltre tre decenni. Il Tribunale ha valutato anche questa condotta nel verificare la concretezza dell’interesse fatto valere.

Non si tratta di una regola secondo cui un abuso diventa legittimo dopo un certo numero di anni. Il tempo trascorso è stato considerato sul diverso piano dell’ammissibilità dell’azione proposta dalla condomina, insieme alla mancata indicazione di un danno effettivo e dell’utilità attesa dal ricorso.

Il TAR ha inoltre richiamato i doveri di buona fede e correttezza e il divieto di utilizzare il processo senza una ragionevole esigenza di tutela. Nel caso concreto non ha individuato una lesione apprezzabile che giustificasse la domanda di annullamento.

La sanatoria non risolve automaticamente i rapporti fra condomini

La pronuncia non introduce un’autorizzazione generale a chiudere balconi contro il volere degli altri proprietari. Le questioni relative alla facciata, al decoro e ai diritti sulle parti comuni richiedono una valutazione propria, distinta dal solo rilascio del titolo amministrativo.

L’articolo 11 del Testo unico dell’edilizia mantiene infatti salvi i diritti dei terzi. Le considerazioni del Comune sull’assemblea e sul regolamento, riportate nella ricostruzione della vicenda, non vanno confuse con una regola del TAR valida per qualsiasi modifica condominiale.

L’esito: ricorso inammissibile e spese compensate

Il Tribunale ha dichiarato il ricorso inammissibile e compensato le spese tra le parti costituite. La sanatoria non è stata annullata, ma questo esito non equivale a una verifica giudiziale favorevole di ogni profilo urbanistico contestato.

Per chi intende opporsi a un intervento altrui, il punto pratico è documentare la propria posizione fin dall’inizio: individuare la lesione, collegarla alle opere e spiegare quale risultato concreto si chiede al giudice. La sola contrarietà alla regolarizzazione non sostituisce questi elementi.

Fonti e riferimenti

Allegato riservato
TAR Piemonte, Sezione II, sentenza 1828/2026 del 9 settembre 2026 — testo integrale riservato

Sentenza-1828-2026-consultazione.pdf - 71,3 KB

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