Il passaggio di un seminterrato da deposito ad abitazione può interessare direttamente anche i vicini: aumenta l’utilizzo del locale e può incidere sugli accessi, sugli impianti comuni e sul valore degli immobili. Riconoscere questa posizione, però, non significa che la sanatoria debba essere annullata.

Lo mostra la sentenza 7259/2026 del Consiglio di Stato, Sezione III, pubblicata il 1° ottobre. I giudici hanno riconosciuto l’interesse dei proprietari confinanti a impugnare due titoli in sanatoria, ma hanno poi respinto le contestazioni nel merito. I provvedimenti comunali sono quindi rimasti validi.

Il deposito trasformato in abitazione tra due villette confinanti

La controversia riguardava immobili contigui all’interno dello stesso complesso residenziale. Le villette, costruite in aderenza, condividevano componenti strutturali e parti comuni.

Per una delle unità, il piano rialzato era stato autorizzato, mentre il seminterrato era stato realizzato senza titolo e dichiarato ultimato nel 1982. La società costruttrice aveva presentato una prima domanda di condono per un locale destinato a deposito e cantina. Dopo l’acquisto, i proprietari avevano presentato un’altra istanza relativa all’uso residenziale del medesimo piano.

I vicini avevano contestato i permessi rilasciati dal Comune. Il TAR aveva però dichiarato il ricorso inammissibile, ritenendo non dimostrata un’utilità concreta e attuale derivante dall’annullamento. Da qui l’appello al Consiglio di Stato.

Perché i vicini avevano interesse a contestare i titoli

Per il Consiglio di Stato la posizione dei ricorrenti non si esauriva negli effetti di un parallelo contenzioso civile. Erano stati prospettati anche pregiudizi direttamente collegati alle sanatorie: maggiore carico urbanistico, incidenza sul decoro e possibile deprezzamento dell’immobile confinante.

La trasformazione del deposito in abitazione comportava un’utilizzazione più intensa dell’unità, potenzialmente rilevante per impianti comuni, flussi di accesso e servizi. La contiguità e l’inserimento nello stesso organismo edilizio rendevano queste allegazioni significative.

Il Collegio ha quindi riconosciuto l’interesse al ricorso, distinguendolo dal semplice fatto di essere vicini. Non ha liquidato danni né accertato un deprezzamento economico già quantificato: ha ritenuto sufficientemente prospettata una lesione idonea a consentire l’esame delle contestazioni.

Le domande di condono non erano tardive

Superata la questione preliminare, il Consiglio di Stato ha esaminato i motivi che il TAR non aveva affrontato. Il primo riguardava le date delle domande, presentate nell’aprile e nel settembre 1986.

I giudici hanno escluso la tardività, considerando le proroghe previste dalla disciplina del primo condono e le condizioni richiamate nel procedimento. Il termine originario non poteva essere letto isolatamente dalle successive disposizioni.

È stata respinta anche la tesi secondo cui il bene fosse stato trasformato radicalmente dopo la prima istanza. Dagli atti non risultavano dimostrate nuove opere capaci di creare un organismo diverso: gli elaborati richiamati indicavano una sostanziale coincidenza planimetrica del locale.

Il cambio d’uso storico non descrive automaticamente le regole attuali

La decisione considera il regime del mutamento di destinazione senza opere all’epoca dei fatti. Questo passaggio non va trasformato in un’esenzione generale per chi voglia oggi utilizzare una cantina come abitazione.

Le verifiche attuali dipendono dalla disciplina nazionale, regionale e comunale, dalla collocazione del piano e dai requisiti richiesti per il nuovo uso. Un locale già esistente non diventa residenziale solo perché vi si trasferiscono mobili o impianti.

Altezza del locale e documentazione integrativa

Un’altra censura riguardava l’altezza interna, indicata in circa 2,15-2,20 metri. Il Consiglio di Stato ha distinto il profilo urbanistico-edilizio dall’agibilità, richiamando la disciplina speciale della legge 47/1985. Ha ritenuto che il rilievo formulato non bastasse, in questa causa, ad annullare il titolo impugnato.

La pronuncia non stabilisce quindi che ogni seminterrato con quelle altezze sia abitabile. L’esito riguarda il motivo di ricorso contro le sanatorie esaminate; restano distinti gli accertamenti necessari per l’utilizzo del locale.

Infine, il deposito dei documenti integrativi risultava avvenuto entro i novanta giorni assegnati dal Comune. Anche l’ultima contestazione è stata respinta. L’appello si è concluso con il rigetto e la conferma dell’esito precedente, ma con una motivazione diversa, e con compensazione delle spese.

Fonti e riferimenti

Allegato riservato
Consiglio di Stato, Sezione III, sentenza 7259/2026 del 1 ottobre 2026 — testo integrale riservato

Sentenza-7259-2026-consultazione.pdf - 55,0 KB

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