Acquistare in buona fede un immobile con una domanda di condono pendente non significa avere diritto alla sua approvazione. L’estraneità agli abusi conta nella ricostruzione della posizione del proprietario, ma non sostituisce i requisiti che rendono l’intervento sanabile.

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 6423 del 6 agosto 2026, affronta il problema in una controversia nella quale si intrecciano vecchie domande di condono, lavori successivi, acquisti e precedenti pronunce amministrative. L’appello dei proprietari viene respinto: il Comune era tenuto a riesaminare la situazione, non a rilasciare un titolo favorevole fuori dai limiti di legge.

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Dalle vecchie domande al diniego di condono

La vicenda riguarda un complesso composto da più fabbricati, acquistato da una società nel 2006. Dopo interventi di ristrutturazione e adeguamento funzionale, la cui conclusione era stata comunicata nel 2007, gli appartamenti erano stati assegnati ai soci nel 2009.

Gli atti notarili richiamavano pratiche molto diverse tra loro: una domanda di condono del 1987, una successiva istanza di rettifica e riesame, ulteriori domande presentate nel 2004 e alcune denunce di inizio attività relative ai lavori eseguiti negli anni seguenti. La presenza di questo insieme di documenti era parte del contesto su cui i proprietari fondavano il proprio affidamento.

Il giudizio esaminato dal Consiglio di Stato riguarda però il diniego di una specifica domanda di condono presentata nel dicembre 2004 per frazionamento e cambio di destinazione d’uso. Prima del rigetto, adottato nel 2018, il Comune aveva comunicato i motivi ostativi e ricevuto le osservazioni degli interessati. Fra le contestazioni figurava il mancato completamento delle opere entro il termine utile.

La tesi dei proprietari: il condono si sarebbe formato per silenzio-assenso

I proprietari sostenevano che il titolo fosse già maturato prima del diniego. Nel loro ragionamento, alla domanda del 2004 erano seguiti il pagamento dell’oblazione e degli oneri concessori e la documentazione catastale del luglio 2007. Trascorsi trentasei mesi da quest’ultimo adempimento, il condono si sarebbe quindi formato nel luglio 2010.

Era la tesi degli appellanti, non un effetto riconosciuto dalla sentenza. Gli interessati contestavano anche il peso attribuito ai vincoli e alle anomalie documentali, affermando che il cambio d’uso non avesse comportato opere esterne o modifiche dell’aspetto dell’edificio.

A sostegno dell’appello richiamavano inoltre le precedenti decisioni sulla stessa vicenda: a loro giudizio, la tutela dell’affidamento dei proprietari incolpevoli avrebbe dovuto condurre a una definizione favorevole delle pratiche.

Perché il decorso dei termini non è stato sufficiente

Il Consiglio di Stato esclude che, nelle condizioni esaminate, bastasse contare gli anni trascorsi dalla domanda o dall’ultimo deposito. Per il terzo condono richiama la necessità di una pratica documentalmente completa, dei versamenti dovuti e del parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo, secondo la disciplina applicabile.

Nel caso ricostruito in motivazione, la questione non era soltanto l’inerzia del Comune: erano emersi elementi ritenuti indicativi dell’incompletezza e dell’inesattezza, o infedeltà, della rappresentazione fornita. L’attesa prolungata non poteva sostituire la verifica di questi presupposti.

Il pagamento delle somme dichiarato dai proprietari e l’esistenza di un deposito catastale non esaurivano quindi il controllo. Occorreva accertare anche che le opere descritte potessero essere condonate e che i documenti ne dimostrassero effettivamente caratteristiche ed epoca.

Vincoli e cambio d’uso: quale intervento si chiedeva di regolarizzare

L’area interessata era soggetta a vincoli paesaggistici e archeologici. Il TAR aveva ricondotto le opere alla tipologia 3 dell’allegato al decreto-legge 269/2003 e richiamato, per la disciplina del terzo condono applicata al caso, i limiti delle opere ammissibili in zona vincolata: interventi minori delle tipologie 4, 5 e 6, riferiti a restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.

I proprietari opponevano la natura del mutamento d’uso e l’assenza, da loro sostenuta, di trasformazioni esterne. Il Consiglio di Stato non ha accolto la conclusione che ne traevano sul silenzio-assenso: restavano le verifiche sulla condonabilità dell’intervento, sulla documentazione e sul parere relativo al vincolo.

La distinzione è importante anche per leggere il caso: descrivere un lavoro come interno o privo di modifiche alla facciata non dimostra, da solo, che ricada fra gli interventi ammessi dal condono. Occorre individuare la trasformazione da regolarizzare e applicare il regime pertinente, compresa la normativa regionale. La decisione riguarda una vecchia domanda di terzo condono, non una nuova procedura ordinaria di sanatoria.

Per inquadrare questi diversi percorsi: condono edilizio, domande pendenti e differenze rispetto alla sanatoria.

La data decisiva era il 31 marzo 2003

Un altro ostacolo riguardava la prova dell’ultimazione entro il 31 marzo 2003, termine rilevante per il terzo condono. Non bastava dimostrare che sul terreno esistessero manufatti o che in passato fosse stata presentata una domanda: occorreva ricostruire la consistenza delle opere interessate dalla pratica alla data utile.

La motivazione si appoggia anche a una precedente decisione del maggio 2026 relativa a un altro fabbricato dello stesso complesso, che il Collegio considera sovrapponibile per le questioni trattate. In quel precedente vengono esaminati confronti fra fotografie aeree e accertamenti tecnici: sono elementi di quel giudizio richiamato, distinti dai fatti specifici dell’unità oggetto del nuovo appello.

Da quel percorso il Consiglio riprende il criterio probatorio: l’onere di dimostrare l’epoca delle opere grava su chi chiede il condono, anche quando è l’attuale proprietario. Nel respingere il motivo d’appello, i giudici confermano che il mero richiamo a vecchie istanze, pratiche successive o dichiarazioni nel rogito non superava le criticità accertate.

Le anomalie catastali e l’assenza di un accertamento penale

Gli appellanti obiettavano che la falsità dei documenti non fosse stata accertata in sede penale e ricordavano la funzione fiscale del catasto. Il Consiglio di Stato conferma però un diniego fondato su più ragioni, non soltanto sulla contestata documentazione catastale.

Nel precedente ripreso dalla motivazione erano stati valutati anche indizi concreti di inattendibilità: l’impiego di programmi informatici non in uso nell’epoca dichiarata e un timbro d’ufficio con numerazione ritenuta implausibile. Il Collegio richiama queste valutazioni senza subordinare l’esame amministrativo dei presupposti del condono a una previa decisione penale.

Questo passaggio non attribuisce automaticamente ai compratori la responsabilità di un falso. Spiega perché l’argomento dell’assenza di un accertamento penale non fosse sufficiente a neutralizzare le ragioni del diniego e la valutazione dei documenti utilizzati per chiedere la sanatoria.

Le precedenti sentenze imponevano un riesame, non il rilascio del titolo

Un punto centrale era l’effetto delle precedenti pronunce, compresa quella del TAR del 2017. I proprietari le leggevano come una tutela ormai acquisita del godimento degli immobili. Per il Consiglio di Stato, invece, il loro contenuto vincolante imponeva all’amministrazione di rivalutare la vicenda, coinvolgere gli interessati, considerare la posizione dei proprietari non responsabili e decidere espressamente le domande.

Secondo il Collegio, il Comune aveva rispettato questi obblighi. Il nuovo esame poteva concludersi con un diniego quando mancavano i requisiti sostanziali: l’obbligo di pronunciarsi nuovamente non equivaleva a un ordine di concedere il condono.

La buona fede doveva quindi essere considerata nel procedimento, ma non poteva cambiare l’epoca delle opere, la loro condonabilità o il contenuto delle prove. È qui che si colloca la distinzione fra tutela della posizione del compratore e possibilità di regolarizzare l’intervento.

Appello respinto: confermato il diniego di condono

Il Consiglio di Stato respinge l’appello e pone a carico della parte appellante le spese del grado, liquidate in 3.000 euro oltre agli accessori di legge se dovuti. L’atto oggetto del processo resta il rigetto del condono: la sentenza non emette una nuova ordinanza di demolizione e non riconosce un risarcimento ai compratori.

Il Collegio riconosce comunque la complessità della vicenda e auspica soluzioni comunali capaci di attenuarne le ricadute sugli acquirenti incolpevoli, nel rigoroso rispetto della normativa. È un auspicio, non la concessione di una regolarizzazione o di una deroga.

Cosa verificare quando nel rogito compare un condono pendente

Per chi deve acquistare, il controllo utile è collegare la pratica alla porzione immobiliare concreta: quali opere comprende, a quale situazione preesistente si riferisce, quali integrazioni sono state depositate e se il Comune abbia comunicato ragioni ostative o adottato un provvedimento. Una domanda riferita al complesso non certifica automaticamente la regolarità di ogni appartamento.

Un tecnico può ricostruire questi elementi attraverso accesso al fascicolo, elaborati e riscontri sulla consistenza e sull’epoca degli interventi, confrontandoli con lo stato dell’immobile. La relazione tecnica di compravendita e i controlli che comprende aiutano a organizzare la verifica prima dell’atto.

Per chi ha già acquistato, la verifica edilizia e gli eventuali rimedi verso il venditore restano questioni distinte. Questa sentenza decide sul rapporto con il Comune e sulla domanda di condono: non risolve le eventuali controversie contrattuali dell’acquirente.

Fonti e riferimenti

Allegato riservato
Consiglio di Stato — sentenza 6423/2026 — testo integrale riservato

Sentenza-6423-2026-consultazione.pdf - 57,3 KB

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