Bagno nel sottotetto: il TAR annulla il ripristino, ma conferma gli altri abusi

Un bagno ricavato nel sottotetto, alcuni locali accessori trasformati in ambienti residenziali e una serie di opere esterne: quando il Comune contesta interventi diversi sullo stesso immobile, non basta trattarli come un unico blocco. Occorre verificare che cosa prevedevano le pratiche edilizie e quale violazione giustifica ciascuna misura. È proprio questa distinzione ad aver consentito a una proprietaria di ottenere l’annullamento del ripristino del bagno, senza però evitare le conseguenze degli altri abusi.

Con la sentenza n. 15227/2026, pubblicata il 25 settembre 2026, il TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Quater, ha accolto solo in parte il ricorso contro un’ordinanza comunale di demolizione e rimessa in pristino.

Il punto decisivo riguarda un servizio igienico nel sottotetto, descritto nelle integrazioni a una CILA: per quell’opera il Comune non aveva contestato la regolarità edilizia, ma la mancata verifica di requisiti igienico-sanitari e degli aspetti connessi all’impianto fognante.

Il bagno era descritto nella CILA: perché il ripristino è stato annullato

L’ordinanza era stata adottata ai sensi dell’articolo 31, comma 2, del D.P.R. 380/2001. Questa disposizione riguarda gli interventi eseguiti senza permesso di costruire, in totale difformità dal permesso o con variazioni essenziali. Per applicare la relativa misura di ripristino, quindi, l’amministrazione deve accertare i presupposti edilizi richiesti dalla norma.

Nel caso esaminato, le integrazioni alla CILA, trasmesse nel luglio 2018, indicavano espressamente l’utilizzo parziale di un vano sottotetto come servizio igienico, insieme ad altre opere. Non si trattava di un bagno scoperto solo durante il sopralluogo e mai rappresentato nella pratica: la stessa documentazione richiamata dal Comune riconosceva che l’intervento era stato comunicato.

Il TAR ha osservato che, per quel bagno, la motivazione dell’ordine non individuava un abuso riconducibile all’articolo 31. L’amministrazione rilevava invece l’assenza di verifiche igienico-sanitarie e di quelle sull’autorizzazione dell’impianto fognante, considerato l’aumento di carico dovuto al nuovo servizio. Secondo i giudici, queste contestazioni non giustificavano l’ordine di ripristino adottato su quella specifica base normativa.

La decisione non rende automaticamente abitabile il sottotetto

L’accoglimento del ricorso ha un limite preciso: viene annullata la parte del provvedimento che imponeva il ripristino del servizio igienico. La sentenza non attribuisce al sottotetto una nuova destinazione residenziale, non rilascia un’agibilità e non certifica che tutti i requisiti sanitari o impiantistici siano rispettati.

Confondere questi piani porterebbe a una conclusione diversa da quella dei giudici. Un conto è stabilire che il Comune abbia utilizzato una misura priva dei relativi presupposti; un altro è affermare che il locale possa essere utilizzato come abitazione o che non servano ulteriori verifiche. Il TAR risolve il primo problema, senza trasformare l’annullamento parziale in una sanatoria generale dell’immobile.

Non emerge neppure una regola secondo cui qualunque bagno in soffitta sarebbe sempre realizzabile con CILA. Nella controversia era determinante la pratica concretamente presentata e il fatto che il Comune non contestasse la regolarità edilizia di quell’intervento. Per un progetto diverso restano da verificare le opere previste, le strutture, l’uso dei locali e la disciplina applicabile.

I locali accessori trasformati in abitazione restano contestati

Il risultato cambia per altri ambienti del fabbricato principale, originariamente destinati a magazzino e deposito e successivamente inseriti nell’abitazione. La proprietaria sosteneva, tra l’altro, che la loro configurazione fosse rappresentata nelle precedenti pratiche e che il collegamento con i locali residenziali rendesse il mutamento poco rilevante.

Il TAR non ha condiviso questa lettura. La vecchia DIA mostrava la configurazione contestata come stato esistente, ma riguardava altri lavori: rappresentare un’opera nei disegni non significa aver ottenuto il titolo necessario per realizzarla. Il giudice ha inoltre distinto i vani accessori non abitabili dai locali destinati a permanenza residenziale, valutando l’aumento della superficie abitativa e del carico urbanistico anche in assenza di un nuovo volume esterno.

Per questo mutamento, nella vicenda giudicata e secondo la normativa applicabile alle opere, il Collegio ha ritenuto necessario il permesso di costruire. La conclusione non va però convertita in una formula valida per ogni intervento attuale: l’articolo 23-ter è stato successivamente modificato e il procedimento dipende anche dalle condizioni concrete. Per il quadro operativo distinto dal caso storico è disponibile l’approfondimento sul cambio di destinazione d’uso senza opere, con permessi e verifiche.

Anche l’annesso e le opere esterne restano fuori dalle pratiche invocate

Una seconda contestazione riguardava un fabbricato accessorio destinato a rimessa e deposito. La CILA richiamata dalla proprietaria prevedeva opere interne e la suddivisione del magazzino, mantenendone però la funzione accessoria. Il Comune aveva invece rilevato una configurazione abitativa, con ambienti, impianti, finiture e arredi coerenti con l’uso residenziale.

Il TAR ha valutato questi elementi nel loro insieme, anche alla luce delle fotografie contenute nella pubblicità immobiliare. Non ha dedotto il cambio d’uso dalla sola presenza di un bagno: ha considerato l’organizzazione complessiva dei locali e le dotazioni riscontrate. Il fatto che l’annesso non fosse abitato al momento del sopralluogo non escludeva, per i giudici, la destinazione abitativa così impressa.

Restavano inoltre le pavimentazioni e le sistemazioni esterne in un’area sottoposta a tutela paesaggistica. Le pratiche indicate dalla ricorrente non corrispondevano alle opere effettivamente accertate: una precedente comunicazione riguardava una recinzione leggera, mentre la documentazione mostrava interventi diversi; la SCIA in sanatoria del 2022 invocata per altre opere non risultava perfezionata.

Su quest’ultimo punto la sentenza richiama il regime vigente al tempo della domanda: il silenzio del Comune non poteva essere trattato come il consolidamento di una normale SCIA. Anche le fotografie prodotte per sostenere la preesistenza delle pavimentazioni, prive di data, non dimostravano che si trattasse soltanto di manutenzione esclusa dall’autorizzazione paesaggistica.

Perché il tempo trascorso non ha protetto gli altri interventi

La proprietaria sosteneva che il Comune stesse sostanzialmente annullando vecchie pratiche edilizie, senza rispettare i limiti dell’autotutela. Il TAR ha respinto l’argomento per gli interventi rimasti contestati: le pratiche invocate non li coprivano, quindi l’amministrazione non stava ritirando titoli validi, ma esercitando il potere di vigilanza e repressione degli abusi.

Neppure un precedente sopralluogo con esito favorevole ha impedito il successivo accertamento. Dopo un nuovo accesso era stata rinnovata l’istruttoria, con ulteriori elementi sulla configurazione degli immobili. I giudici hanno inoltre escluso che l’omessa comunicazione di avvio bastasse a far cadere le restanti contestazioni: nel caso concreto non erano stati indicati elementi capaci di modificare il contenuto della determinazione vincolata.

Il confronto tra gli interventi chiarisce così il confine della decisione: il bagno aveva una CILA pertinente e un ordine di ripristino motivato su presupposti insufficienti; le altre trasformazioni non trovavano copertura nei documenti richiamati. Prima di realizzare nuovi lavori, la verifica utile è quindi quella che confronta ogni opera con il contenuto effettivo della pratica, senza attribuire a disegni, aggiornamenti catastali o anni trascorsi il valore di un’autorizzazione che manca.

Fonte: TAR Lazio, Roma, Sezione Seconda Quater, sentenza n. 15227/2026, pubblicata il 25 settembre 2026, in particolare paragrafi 4–7 e dispositivo. Una copia PDF di consultazione del testo ufficiale è disponibile nell’allegato riservato; non è un originale firmato digitalmente.