Permesso di costruire in sanatoria: requisiti, costi e procedura

Il permesso di costruire in sanatoria è il titolo che, quando ricorrono precisi requisiti, consente di regolarizzare opere già eseguite senza permesso o in difformità da quello rilasciato. Non è però un condono, non rende automaticamente legittimo qualsiasi abuso e non è neppure la procedura corretta per tutte le irregolarità edilizie. Prima di presentare la domanda occorre stabilire che tipo di difformità esiste, quale titolo sarebbe stato necessario e quale disciplina del D.P.R. 380/2001 si applica.

Dopo il decreto “Salva Casa” il quadro è diviso soprattutto tra l’articolo 36, che continua a richiedere la doppia conformità per gli abusi più gravi, e l’articolo 36-bis, che ha introdotto una verifica semplificata per difformità parziali, variazioni essenziali e alcune opere soggette a SCIA. La differenza cambia requisiti, oblazione, tempi e conseguenze del silenzio del Comune.

Questa guida è dedicata alla pratica che si conclude con un permesso di costruire in sanatoria. Per l’inquadramento generale di tutte le procedure è disponibile anche la guida all’accertamento di conformità edilizia.

Che cos’è il permesso di costruire in sanatoria

È un provvedimento edilizio rilasciato dopo la realizzazione dell’opera. Il Comune verifica che l’intervento possieda le conformità richieste dalla legge, acquisisce le eventuali attestazioni tecniche e subordina il rilascio al pagamento dell’oblazione. Quando il procedimento si conclude positivamente, il titolo concorre a definire lo stato legittimo dell’immobile.

Il termine “sanatoria” non significa che l’amministrazione possa derogare liberamente alle regole urbanistiche, edilizie, strutturali o paesaggistiche. La domanda deve poggiare su presupposti dimostrabili e su una ricostruzione documentale attendibile. Se, per esempio, un volume era vietato quando fu costruito e ricade nel regime dell’articolo 36, il fatto che oggi il piano urbanistico lo consenta non è sufficiente.

Possono presentare l’istanza il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario. Quest’ultimo può quindi dover regolarizzare un’opera realizzata da un precedente proprietario, ma il passaggio di proprietà e il trascorrere del tempo non cancellano l’illecito edilizio.

Prima verifica: serve davvero una sanatoria?

Una difformità tra lo stato reale e una planimetria non porta automaticamente al permesso in sanatoria. Il tecnico deve prima ricostruire lo stato legittimo e confrontarlo con un rilievo aggiornato. La planimetria catastale ha finalità fiscali: da sola non dimostra la regolarità urbanistico-edilizia e non sostituisce i titoli conservati dal Comune.

Dal confronto possono emergere situazioni differenti:

• la differenza rientra nelle tolleranze costruttive o esecutive dell’articolo 34-bis e può essere dichiarata dal tecnico senza una sanatoria;
• l’opera era soggetta a CILA e può richiedere una comunicazione tardiva con la relativa sanzione;
• l’intervento ricade nella SCIA in sanatoria;
• la consistenza e il tipo di abuso richiedono un permesso di costruire in sanatoria;
• mancano i requisiti per la regolarizzazione e occorre valutare ripristino, demolizione o le altre conseguenze previste dalla legge.

Articolo 36 e articolo 36-bis: quali sono le differenze

La distinzione non dipende dal nome scelto dal richiedente, ma dalla natura dell’intervento e della difformità. L’articolo 36 riguarda le opere realizzate in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, nonché l’assenza o la totale difformità dalla SCIA alternativa al permesso nei casi previsti dall’articolo 23, comma 01. L’articolo 36-bis si applica invece alle parziali difformità dal permesso o dalla SCIA alternativa, alle variazioni essenziali e alle opere eseguite senza SCIA o in difformità da essa nelle ipotesi dell’articolo 37.

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Questa tabella orienta, ma non sostituisce la classificazione tecnica. Stabilire se un intervento costituisca totale difformità, parziale difformità o variazione essenziale richiede il confronto tra titolo, elaborati, normativa regionale e stato dei luoghi.

Quando si usa l’articolo 36: la doppia conformità piena

Per gli interventi rientranti nell’articolo 36 l’opera deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia in due momenti: quando è stata realizzata e quando viene presentata la domanda. È la cosiddetta doppia conformità piena.

La verifica storica non consiste nel chiedersi se in passato si sarebbe potuto ottenere genericamente un titolo. Occorre ricostruire le norme, il piano urbanistico, gli indici, le distanze, la destinazione d’uso, le prescrizioni edilizie e gli eventuali vincoli vigenti alla data dei lavori. La seconda verifica riguarda invece la disciplina applicabile quando si deposita l’istanza.

Entrambe devono dare esito positivo. Se l’opera era incompatibile con il piano all’epoca della realizzazione, oppure è diventata incompatibile con quello attuale, il requisito non è soddisfatto. Una variante urbanistica futura e soltanto ipotizzata non basta; conta la disciplina vigente nei momenti individuati dalla legge.

Un esempio pratico

Si pensi a un ampliamento realizzato senza permesso. Se volume, distanze e destinazione erano ammessi al momento dei lavori e lo sono ancora al deposito della domanda, il tecnico può verificare gli altri presupposti dell’articolo 36. Se invece all’epoca l’indice edificatorio era già esaurito, la conformità attuale non sana quella mancante in origine.

Quando si usa l’articolo 36-bis: la conformità semplificata

L’articolo 36-bis, introdotto nel 2024, non elimina ogni doppia verifica. Per i casi che rientrano nel suo ambito richiede che l’intervento sia conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

In termini operativi, la parte urbanistica viene controllata rispetto alla situazione attuale, mentre per i requisiti edilizi il riferimento torna alla data dei lavori. La distinzione è tecnica e può diventare complessa perché “disciplina urbanistica” e “disciplina edilizia” non sono etichette intercambiabili. Il professionista deve motivare la classificazione delle regole applicate e attestare le conformità sotto la propria responsabilità.

Il regime semplificato vale soltanto per le fattispecie elencate dall’articolo 36-bis. Non può essere esteso a un’opera in totale difformità soltanto perché sarebbe più favorevole rispetto all’articolo 36.

Quali opere possono richiedere il permesso in sanatoria

Il permesso è normalmente collegato a trasformazioni edilizie rilevanti: nuove costruzioni, ampliamenti, interventi di ristrutturazione edilizia pesante o modifiche che, per consistenza e disciplina applicabile, sarebbero state subordinate a permesso. Anche una difformità parziale rispetto a un permesso esistente può concludersi con un permesso in sanatoria ai sensi dell’articolo 36-bis.

Non è prudente classificare l’opera usando soltanto il suo nome comune. Una veranda, una tettoia, una chiusura di portico, un aumento di superficie, un sottotetto trasformato o un cambio d’uso possono avere regimi diversi in base a dimensioni, stabilità, funzione, incidenza su sagoma e volume, norme regionali e vincoli. Lo stesso elemento può essere pertinenziale in un caso e configurare nuova costruzione in un altro.

Per opere meno rilevanti possono essere corretti altri procedimenti. La SCIA in sanatoria riguarda gli interventi ricadenti nel suo ambito; la CILA in sanatoria segue invece una disciplina differente e non è un accertamento di conformità ai sensi degli articoli 36 e 36-bis.

Chi può presentare la domanda e fino a quando

La domanda può essere presentata dal responsabile dell’abuso o dall’attuale proprietario. Nella pratica viene predisposta e asseverata da un professionista abilitato, normalmente architetto, ingegnere o geometra nei limiti delle rispettive competenze.

L’articolo 36 consente l’istanza fino alla scadenza dei termini richiamati dagli articoli 31, comma 3, e 33, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative. L’articolo 36-bis richiama, per il proprio ambito, il termine dell’articolo 34, comma 1, e consente la procedura comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative.

Non conviene interpretare queste formule come un invito ad aspettare. Se esiste già un’ordinanza, un procedimento repressivo o una scadenza imminente, il fascicolo deve essere esaminato subito. Una domanda tardiva o priva dei presupposti non neutralizza automaticamente gli atti del Comune.

I documenti da preparare

La documentazione esatta dipende dal Comune, dalla Regione, dal tipo di opera e dalla presenza di vincoli. Di regola il tecnico deve predisporre un fascicolo che consenta allo Sportello unico per l’edilizia di ricostruire senza ambiguità titolo, epoca e consistenza delle opere.

• modulo comunale o regionale aggiornato per il permesso in sanatoria;
• documento d’identità e titolo che legittima il richiedente;
• relazione tecnica asseverata con l’inquadramento dell’intervento;
• ricostruzione dello stato legittimo e degli estremi dei titoli pregressi;
• rilievo dello stato attuale e elaborati grafici comparativi;
• rappresentazione dello stato autorizzato, dello stato realizzato e, se necessaria, delle opere da rimuovere o eseguire;
• prova dell’epoca di realizzazione;
• attestazioni di conformità richieste dall’articolo applicabile;
• calcolo del contributo di costruzione e dell’oblazione, secondo le istruzioni dell’ente;
• documentazione strutturale e sismica, quando dovuta;
• atti o pareri relativi ai vincoli paesaggistici, culturali, idrogeologici o di altra natura;
• ricevute dei diritti di segreteria e degli altri importi richiesti.

Il modello nazionale è stato adeguato alle novità del Salva Casa, ma la pratica va presentata utilizzando la modulistica recepita e pubblicata dalla Regione o dal Comune competente. Prima del deposito è quindi necessario verificare il portale del SUE, le modalità telematiche, gli allegati obbligatori e le tariffe locali.

Come si prova la data di realizzazione dell’abuso

La data è decisiva perché individua le norme edilizie storiche da applicare. Per l’articolo 36-bis il Testo unico rinvia ai documenti utilizzabili per la ricostruzione dello stato legittimo: informazioni catastali di primo impianto, riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio, atti pubblici o privati di provenienza dimostrabile e altri elementi probanti.

Se non è possibile accertare l’epoca attraverso tale documentazione, l’articolo 36-bis consente al tecnico incaricato di attestare la data sotto la propria responsabilità. Non è una scorciatoia: la dichiarazione deve essere fondata su una valutazione professionale e una falsità espone alle sanzioni penali previste dalla normativa sulle dichiarazioni amministrative.

Fotografie prive di data certa, dichiarazioni generiche o la sola planimetria catastale possono non essere sufficienti. È utile ordinare le prove cronologicamente e spiegare nella relazione perché conducono alla data indicata.

Procedura passo per passo

1. Accesso agli atti: si recuperano permesso originario, varianti, tavole, agibilità e pratiche successive.
2. Rilievo: il tecnico misura l’immobile e documenta lo stato reale.
3. Confronto: si individuano le differenze rispetto allo stato legittimo e si verifica se alcune siano tolleranze.
4. Classificazione: si stabiliscono categoria d’intervento, titolo mancante e tipo di difformità.
5. Verifica normativa: si applica il test dell’articolo 36 oppure quello dell’articolo 36-bis.
6. Controllo dei vincoli: si esaminano profili paesaggistici, culturali, strutturali, sismici e le discipline di settore.
7. Predisposizione: si compilano modulo, relazione, asseverazioni, elaborati e calcoli.
8. Deposito al SUE: la domanda viene trasmessa con i pagamenti iniziali previsti.
9. Istruttoria: il Comune può chiedere integrazioni o, nei casi dell’articolo 36-bis, prescrivere interventi.
10. Conclusione: si paga l’oblazione definitiva, si acquisisce il titolo espresso o si documenta l’eventuale formazione per silenzio-assenso nei casi ammessi.

Dopo la sanatoria possono rendersi necessari l’aggiornamento catastale, gli adempimenti per l’agibilità e l’allineamento di ulteriori certificazioni. Il permesso non aggiorna automaticamente ogni banca dati e non sostituisce gli adempimenti estranei al procedimento edilizio.

Sanatoria condizionata: quando il Comune può prescrivere lavori

L’articolo 36-bis consente allo Sportello unico di subordinare il rilascio del permesso alla preventiva realizzazione di interventi necessari per rispettare la normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza. Può inoltre essere richiesta la rimozione delle opere che non possono essere sanate.

La possibilità è importante, ma non equivale a progettare dopo i lavori una trasformazione completamente diversa pur di rendere sanabile l’abuso. Le prescrizioni devono inserirsi nel procedimento previsto dalla norma e devono essere puntualmente individuate dal SUE. Per una SCIA in sanatoria, le misure prescritte diventano condizioni per la formazione del titolo.

Se il fascicolo contiene una parte conforme e una parte insanabile, il tecnico deve rappresentarle con chiarezza e verificare se la rimozione sia materialmente e strutturalmente possibile senza creare nuovi problemi.

Quanto costa il permesso di costruire in sanatoria

Non esiste un prezzo unico nazionale. Il costo complessivo può comprendere oblazione, contributo di costruzione, diritti di segreteria, compenso professionale, rilievi e indagini, pratiche strutturali, eventuale sanzione paesaggistica e lavori prescritti. Per questo un preventivo serio richiede almeno l’esame dei titoli e un sopralluogo.

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Le tariffe comunali incidono sul calcolo del contributo e dei diritti. Le cifre minime e massime indicate per la SCIA non sono quindi il “prezzo del permesso”, ma una specifica componente sanzionatoria prevista dall’articolo 36-bis per le fattispecie dell’articolo 37.

Quanto tempo impiega il Comune e cosa significa il silenzio

Per la domanda di permesso ai sensi dell’articolo 36 il Comune deve pronunciarsi con adeguata motivazione entro 60 giorni. Trascorso il termine, la richiesta si intende rifiutata: è il silenzio-rigetto.

Per il permesso ai sensi dell’articolo 36-bis il termine è di 45 giorni e, decorso inutilmente, la richiesta si intende accolta. Si parla di silenzio-assenso. Questo effetto non sana però una pratica priva dei requisiti sostanziali: titolo, attestazioni e conformità devono esistere davvero.

L’ufficio può interrompere il termine quando formula entro la scadenza esigenze istruttorie motivate e puntuali; il conteggio ricomincia dalla ricezione degli elementi richiesti. In presenza del procedimento di compatibilità paesaggistica, i termini sono sospesi fino alla sua definizione.

Dopo la formazione del titolo per silenzio ai sensi dell’articolo 36-bis, il privato può chiedere telematicamente al Comune un’attestazione del decorso dei termini. Conservare ricevute di presentazione, protocolli, integrazioni e comunicazioni è essenziale per ricostruire con certezza la sequenza del procedimento.

Vincolo paesaggistico: la sanatoria è possibile?

La presenza di un vincolo richiede un esame separato e non può essere risolta dalla sola conformità urbanistico-edilizia. Per gli interventi rientranti nell’articolo 36-bis, eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il responsabile comunale richiede all’autorità competente un parere vincolante sulla compatibilità paesaggistica.

La disciplina riguarda, nel testo vigente, anche lavori che abbiano creato superfici utili o volumi oppure aumentato quelli legittimi. L’autorità competente ha 180 giorni, previo parere della Soprintendenza da rendere entro 90 giorni; in caso di mancata risposta nei termini opera il meccanismo previsto dalla norma. Se la compatibilità viene negata, si applica la conseguenza demolitoria prevista dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Non bisogna estendere automaticamente questo procedimento alle fattispecie dell’articolo 36 o ad altri vincoli. Natura del vincolo, data di apposizione, disciplina speciale e tipo di opera devono essere verificati puntualmente, preferibilmente prima del deposito della domanda edilizia.

Opere strutturali e immobili in zona sismica

Il permesso in sanatoria non assorbe gli obblighi strutturali. Per gli immobili nelle zone sismiche, escluse quelle a bassa sismicità individuate secondo la disciplina applicabile, l’articolo 36-bis richiama in quanto compatibile il procedimento dell’articolo 34-bis, comma 3-bis.

Il tecnico deve verificare deposito o autorizzazione sismica, conformità alle norme tecniche vigenti nel momento rilevante, documentazione delle strutture e competenza dell’ufficio regionale. Se servono opere per garantire la sicurezza, il SUE può condizionare il titolo alla loro realizzazione. Una pratica edilizia positiva non deve quindi essere letta come una sanatoria strutturale implicita.

La domanda blocca l’ordinanza di demolizione?

Il deposito di una domanda non cancella da solo l’abuso né rende definitiva la regolarizzazione. Se esiste un ordine di demolizione, l’amministrazione deve valutare gli effetti della nuova istanza secondo il caso concreto e la fase del procedimento, ma il proprietario non può presumere che ogni termine sia automaticamente sospeso.

Il rischio è particolarmente elevato quando la domanda è manifestamente estranea alla fattispecie, è incompleta o viene presentata oltre le scadenze rilevanti. Con un’ordinanza già notificata è necessario coordinare subito il lavoro del tecnico con l’assistenza legale, verificando date, notifiche, acquisizione gratuita dell’area, ricorsi pendenti e disciplina applicabile.

Cosa succede se la sanatoria viene negata

Il diniego conferma che l’opera non può essere regolarizzata attraverso la procedura richiesta. Il Comune applica le sanzioni previste dal Testo unico, che possono comprendere demolizione e ripristino, sanzione pecuniaria nei casi consentiti e ulteriori conseguenze amministrative. Restano distinti gli eventuali profili penali e quelli derivanti dai vincoli.

Prima di contestare il provvedimento occorre leggere la motivazione: possono mancare una conformità sostanziale, documenti essenziali, una prova attendibile della data o un parere di settore. Se il problema è integrabile, la strategia è diversa rispetto a un contrasto insanabile con lo strumento urbanistico.

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio non è una sanatoria alternativa liberamente scelta dal proprietario. Opera soltanto nelle ipotesi e alle condizioni previste dagli articoli 33, 34 o 38 e non attribuisce sempre gli stessi effetti del permesso in sanatoria.

Sanatoria, condono e tolleranze non sono la stessa cosa

Sanatoria ordinaria

È fondata sulla conformità richiesta dagli articoli 36 o 36-bis. Non ha una finestra nazionale eccezionale e non ammette l’opera perché si paga una somma: il pagamento viene dopo la verifica dei requisiti.

Condono edilizio

È una misura straordinaria prevista da leggi speciali per opere ultimate entro determinate date e domande presentate nelle finestre stabilite. In Italia non esiste un condono edilizio generale permanentemente aperto. Una vecchia domanda di condono ancora pendente è un procedimento diverso e deve essere esaminata con la legge speciale applicabile.

Tolleranze costruttive ed esecutive

Le differenze che rientrano nell’articolo 34-bis non costituiscono violazione edilizia alle condizioni previste. Vengono dichiarate dal tecnico nella documentazione relativa a un nuovo intervento, nella compravendita o negli altri atti per cui è richiesta l’attestazione dello stato legittimo. Presentare una sanatoria per una vera tolleranza può essere inutile e può confondere l’inquadramento della pratica.

Due esempi per capire quale procedura può servire

Edificio costruito senza permesso

Un fabbricato che richiedeva il permesso è stato realizzato senza alcun titolo. Il caso ricade, in linea generale, nell’articolo 36. Il professionista deve dimostrare la conformità urbanistica ed edilizia sia alla data della costruzione sia alla presentazione della domanda. Se uno dei due controlli fallisce, non si può spostare la pratica nell’articolo 36-bis soltanto per utilizzare il requisito più favorevole.

Ampliamento parzialmente diverso dal progetto assentito

Un edificio possiede un permesso, ma una parte è stata realizzata con dimensioni o posizione differenti. Dopo avere escluso tolleranze e totale difformità, il tecnico verifica se si tratti di parziale difformità o variazione essenziale. In tal caso può entrare in gioco l’articolo 36-bis: urbanistica attuale, requisiti edilizi dell’epoca, eventuali prescrizioni di sicurezza, oblazione e termine di 45 giorni.

Controlli da fare prima di acquistare o vendere

Le difformità emergono spesso durante una compravendita, una richiesta di mutuo o un nuovo progetto. Il proprietario dovrebbe evitare di ordinare una “sanatoria veloce” basandosi soltanto sulla planimetria catastale. È più sicuro incaricare il tecnico di svolgere prima una verifica documentale completa.

• recuperare il titolo originario e tutte le varianti;
• controllare eventuali condoni o sanatorie pregresse e i relativi pagamenti;
• verificare se il Comune abbia già contestato l’opera;
• confrontare stato legittimo, catasto e rilievo;
• individuare vincoli e pratiche strutturali;
• stimare tempi, oblazione, lavori e probabilità di esito prima di fissare obblighi contrattuali.

Una clausola nel preliminare può regolare tra le parti tempi e responsabilità, ma non crea i presupposti urbanistici mancanti. Se l’esito della sanatoria è incerto, notaio, tecnico e legale devono coordinare la documentazione prima della firma.

Domande frequenti

Si può ottenere un permesso di costruire dopo aver finito i lavori?

Sì, ma soltanto attraverso la procedura corretta e se ricorrono tutte le conformità richieste dall’articolo 36 o dall’articolo 36-bis. Non è sufficiente che l’opera sia semplicemente accettabile secondo le regole di oggi.

Il Salva Casa ha eliminato la doppia conformità?

No. La doppia conformità piena resta per le fattispecie dell’articolo 36. Per i casi circoscritti dell’articolo 36-bis è previsto un controllo semplificato: urbanistica vigente alla domanda e requisiti edilizi vigenti alla realizzazione.

Il silenzio del Comune significa sempre approvazione?

No. Nell’articolo 36 il silenzio dopo 60 giorni equivale a rifiuto. Per il permesso dell’articolo 36-bis, dopo 45 giorni opera il silenzio-assenso, salvo sospensioni o interruzioni previste e sempre che i presupposti sostanziali esistano.

Quanto costa la parcella del tecnico?

Dipende da dimensioni dell’immobile, numero di pratiche da recuperare, complessità del rilievo, ricostruzione normativa, vincoli, strutture e interlocuzioni con gli uffici. Un importo indicato senza conoscere questi elementi non è confrontabile con un incarico completo.

Il catasto conforme evita la sanatoria?

No. Catasto e disciplina edilizia hanno funzioni diverse. Una planimetria catastale corrispondente allo stato reale non prova che le opere siano state autorizzate dal Comune.

Una difformità molto vecchia è automaticamente regolare?

No. Il tempo non sana da solo un abuso edilizio. L’epoca può incidere sulle norme da ricostruire, sulle prove utilizzabili e su alcuni procedimenti speciali, ma deve essere documentata e valutata tecnicamente.

Si può sanare soltanto una parte dell’opera?

Dipende dall’autonomia edilizia e funzionale delle parti e dalla possibilità di rimuovere ciò che non è sanabile. L’articolo 36-bis consente al SUE di prescrivere la rimozione delle opere non sanabili, ma non autorizza un frazionamento artificioso volto ad aggirare la disciplina dell’abuso complessivo.

Dopo il permesso bisogna aggiornare il catasto?

Se il titolo modifica i dati rappresentati o la consistenza catastale, sì, entro i termini applicabili. Devono inoltre essere verificati agibilità, strutture, impianti e gli altri adempimenti collegati al caso concreto.

Fonti normative e operative

• D.P.R. 380/2001, articolo 36 – accertamento di conformità per assenza di titolo o totale difformità;
• D.P.R. 380/2001, articolo 36-bis – parziali difformità e variazioni essenziali;
• Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, linee di indirizzo sul decreto Salva Casa;
• Dipartimento della Funzione pubblica, modulistica edilizia aggiornata.

Le regole regionali, gli strumenti urbanistici comunali, i vincoli e le caratteristiche dell’opera possono modificare gli adempimenti del singolo caso. La valutazione deve essere svolta su titoli, documenti e stato dei luoghi da un professionista abilitato.