Tasso fisso e surroghe: così le famiglie italiane tagliano le rate

Dopo anni di stagnazione e incertezza, il 2025 segna una svolta per il mercato dei mutui in Italia. I dati CRIF parlano chiaro: nel primo semestre dell’anno si è registrato un incremento del 20% rispetto allo stesso periodo del 2024. Un dato che certifica non solo la ripresa della domanda, ma anche un cambiamento profondo nelle scelte finanziarie delle famiglie italiane.

A trainare questa nuova fase sono stati principalmente il calo dei tassi d’interesse e il boom delle surroghe, strumenti sempre più utilizzati per alleggerire le rate e ottimizzare i costi a lungo termine.

Ma cosa ha davvero spinto le famiglie a tornare a investire nel mattone? Quali sono le formule più richieste e come scegliere tra mutuo fisso, variabile e surroga? E ancora: conviene davvero affidarsi al canale online per ottenere le migliori condizioni?

Scopriamo insieme tutti i dettagli.

Tassi in calo e nuova fiducia: cosa ha cambiato il gioco nel 2025

Il primo semestre del 2025 ha beneficiato degli effetti della politica monetaria espansiva della Banca Centrale Europea. Dopo anni segnati da inflazione e rincari, la BCE ha progressivamente abbassato i tassi di interesse per stimolare l’economia e ridare ossigeno alle famiglie.

Il risultato? Il tasso medio richiesto per i nuovi mutui è sceso fino al 3,12%, rendendo l’accesso al credito decisamente più conveniente rispetto al biennio 2022-2024.

Parallelamente, è cresciuto anche l’importo medio richiesto, che ha raggiunto i 152.109 euro, in aumento del 4,4% rispetto al 2024. Un chiaro segnale di rinnovata fiducia: le famiglie non solo tornano a chiedere mutui, ma lo fanno con orizzonti più ampi. Complice anche un’inflazione tornata sotto controllo e un contesto economico più stabile, il tasso fisso torna ad attrarre la maggioranza dei richiedenti.

A sostegno dei consumatori, l’ABI (Associazione Bancaria Italiana) ha anche redatto un vademecum pratico per orientarsi nella “giungla dei mutui”: uno strumento utile per confrontare offerte, capire il linguaggio tecnico e valutare consapevolmente le opzioni disponibili.

Surroghe alle stelle: la strategia delle famiglie per alleggerire le rate

Il vero motore della crescita dei mutui nel 2025 è rappresentato dalle surroghe, ovvero il trasferimento del mutuo da una banca all’altra per ottenere condizioni migliori. Secondo il Barometro CRIF, solo nel primo trimestre dell’anno le richieste di surroga sono aumentate del 63,2% rispetto al 2024, e ormai rappresentano circa l’80% delle nuove domande.

Questo fenomeno è frutto di una scelta strategica: migliaia di famiglie stanno rinegoziando i mutui sottoscritti negli anni passati, quando i tassi – sia fissi che variabili – avevano raggiunto livelli difficili da sostenere. La surroga consente di mantenere lo stesso capitale residuo e la durata originaria, ma con un tasso d’interesse più basso e spesso con una rata mensile decisamente più leggera.

In un contesto in cui la sostenibilità finanziaria è sempre più centrale, la surroga rappresenta un’opportunità concreta per ottimizzare i costi senza dover affrontare nuove spese notarili o penali. Inoltre, la procedura è snella, gratuita e regolamentata dalla Legge Bersani (n. 40/2007), che tutela il diritto del consumatore a cambiare banca senza costi aggiuntivi.

Il tasso fisso convince: stabilità prima di tutto

Nel 2025 quasi il 90% delle richieste di mutuo avviene a tasso fisso. Una percentuale che parla da sola e che fotografa bene il bisogno di stabilità delle famiglie italiane in un contesto economico ancora incerto. Se è vero che il tasso variabile presenta condizioni iniziali più vantaggiose, la sua imprevedibilità – soprattutto in caso di shock macroeconomici o nuove tensioni geopolitiche – continua a spaventare i consumatori.

Il tasso fisso, invece, offre una certezza: la rata non cambia, e questo permette una pianificazione finanziaria a lungo termine, elemento cruciale in una fase storica in cui i redditi reali restano stagnanti. Non è un caso se, insieme al tasso fisso, cresce anche la durata media dei finanziamenti: oltre il 40% dei nuovi mutui supera i 25 anni. Una scelta pensata per abbassare l’importo delle rate mensili, rendendo l’impegno più sostenibile nel tempo.

Le famiglie, insomma, puntano su formule “a prova di futuro”, che garantiscano serenità e protezione anche in caso di variazioni dello scenario economico globale.

Immobiliare in ripresa e mutui green protagonisti

La spinta dei mutui nel 2025 non si è limitata al settore bancario: ha avuto riflessi diretti anche sul mercato immobiliare, che ha visto un incremento delle compravendite, soprattutto tra i giovani. Ad essere più richiesti sono gli immobili nuovi o ristrutturati, di piccole dimensioni ma ad alta efficienza energetica. In questo contesto, i mutui green stanno guadagnando terreno come scelta privilegiata.

Pensati per l’acquisto di case in classe energetica elevata o da riqualificare in chiave sostenibile, questi mutui offrono condizioni più vantaggiose rispetto ai prodotti tradizionali. Le banche li promuovono attivamente anche per migliorare i propri parametri ESG (Environmental, Social and Governance), mentre le famiglie li scelgono per accedere agli incentivi fiscali e per risparmiare sulle bollette energetiche.

La sinergia tra sostenibilità ambientale e convenienza economica sta trasformando il modo in cui si acquista casa: oggi efficienza energetica e mutuo vantaggioso vanno sempre più spesso di pari passo.

Case efficienti, mutui più convenienti: la nuova strategia delle banche

Nel 2025, l’efficienza energetica di un immobile non è più solo un valore aggiunto: è diventata una leva decisiva per ottenere le migliori condizioni di mutuo. Le banche, infatti, premiano gli immobili in classe A o B con spread ridotti, offerte promozionali e piani di rimborso agevolati. Il motivo è semplice: questi immobili sono considerati meno rischiosi sul lungo periodo, sia per il loro valore patrimoniale più stabile, sia per il risparmio energetico che garantiscono al proprietario.

Chi acquista una casa ad alte prestazioni energetiche, dunque, non solo beneficia di bollette più leggere, ma può accedere a mutui più convenienti. Un aspetto non trascurabile in un contesto in cui i costi delle utenze sono in continua crescita e la sostenibilità del bilancio familiare è strettamente legata all’efficienza dell’abitazione.

Per questo motivo sempre più famiglie stanno orientando le proprie scelte verso soluzioni green, ritenute una garanzia di valore nel tempo e una tutela economica per il futuro.

Il parere degli esperti: “la fiducia ha riattivato il mercato”

Secondo Il Sole 24 Ore, la vera svolta per il mercato dei mutui è arrivata con il ritorno della fiducia. Dopo l’impennata dei tassi registrata tra il 2022 e il 2024, molti consumatori avevano messo in pausa ogni progetto di acquisto o rinegoziazione. Oggi, con il costo del denaro in calo e un contesto macroeconomico più stabile, il clima è radicalmente cambiato.

Come sottolinea Simone Capecchi, Executive Director di CRIF: «Il mercato si era congelato. Ora, grazie a tassi più contenuti e condizioni più chiare, i mutui a tasso fisso sono tornati competitivi. Le aspettative si sono stabilizzate e le famiglie hanno ripreso a chiedere finanziamenti». Capecchi evidenzia anche che, nonostante la ripresa, le banche continuano a mantenere criteri selettivi nella valutazione del credito, per garantire l’affidabilità delle erogazioni. Ma al momento non si registra alcun rallentamento nei flussi di richieste.

La fiducia, dunque, si conferma l’elemento cardine della ripartenza: una fiducia che poggia su basi concrete, come la chiarezza della comunicazione delle banche centrali e la percezione di un’inflazione tornata sotto controllo.

Surroga del mutuo: come funziona e cosa serve per attivarla

La surroga è oggi uno degli strumenti più efficaci per alleggerire il peso delle rate e migliorare le condizioni contrattuali di un mutuo. Introdotta in Italia con la Legge n. 40 del 2007 – la cosiddetta Legge Bersani – permette al mutuatario di trasferire gratuitamente il proprio mutuo da una banca all’altra, mantenendo l’importo residuo e la durata originaria, ma modificando tasso di interesse e periodicità delle rate.

La procedura è semplice e non comporta spese notarili, penali o commissioni. È l’istituto subentrante, infatti, a gestire tutto l’iter burocratico, inclusa la comunicazione con la banca originaria per l’estinzione del finanziamento in corso. Una volta accettata l’offerta, la surroga deve avvenire entro 30 giorni lavorativi.

Per avviare la pratica sono sufficienti pochi documenti:

• copia del contratto di mutuo originario;
• piano di ammortamento aggiornato;
• documento d’identità e codice fiscale;
• documentazione reddituale (busta paga, CUD o dichiarazione dei redditi).

Grazie alla surroga, oggi le famiglie possono adattare i propri mutui al nuovo scenario economico senza sostenere ulteriori costi, ottenendo così maggiore sostenibilità finanziaria nel lungo periodo.

Approfondisci: Surroga del mutuo: cos’è, quando si può fare e quanto costa

Surrogare più volte è possibile: ecco quando conviene davvero

Molti si chiedono se sia possibile surrogare un mutuo più di una volta, soprattutto dopo aver già approfittato di una prima rinegoziazione in passato. La risposta è sì: la normativa italiana non impone alcun limite al numero di surroghe che un mutuatario può effettuare. Ogni nuova operazione, però, deve portare un vantaggio economico concreto – ad esempio, un tasso d’interesse più basso, una rata più leggera o una maggiore flessibilità contrattuale.

Nel 2025, complice il calo dei tassi, sempre più famiglie stanno valutando una seconda surroga, anche dopo un primo passaggio effettuato negli anni precedenti. Tuttavia, è importante sapere che non tutte le banche accettano surroghe troppo ravvicinate nel tempo: alcune impongono limiti temporali o richiedono condizioni più restrittive, per evitare movimenti speculativi o clienti poco fidelizzati.

Per questo motivo, prima di procedere è sempre consigliabile:

• confrontare più preventivi da diverse banche;
• simulare il risparmio effettivo con un comparatore online;
• valutare se i vantaggi ottenibili giustificano il cambio.

In un mercato sempre più dinamico, la surroga multipla può rappresentare una scelta strategica – a patto che venga fatta con consapevolezza e lungimiranza.

Tassi nel 2025: resteranno stabili o scenderanno ancora?

Dopo il calo registrato nei primi sei mesi dell’anno, in molti si chiedono se i tassi dei mutui continueranno a scendere nella seconda metà del 2025. Secondo gli analisti, l’orientamento della BCE resta prudente, con una politica monetaria orientata alla stabilità. Dopo aver attuato diversi tagli nei mesi scorsi, l’istituto centrale osserva ora l’evoluzione dell’inflazione, che – se continuerà a calare – potrebbe aprire la strada a ulteriori, seppur lievi, aggiustamenti al ribasso.

Le previsioni attuali indicano una probabile stabilizzazione dei tassi su livelli comunque più accessibili rispetto al biennio 2022-2024. Tuttavia, non è realistico aspettarsi un ritorno ai minimi storici del 2021, quando il costo del denaro era prossimo allo zero. A influenzare le scelte future della BCE saranno anche fattori esterni come:

• possibili dazi commerciali;
• l’andamento delle materie prime;
• nuove tensioni geopolitiche.

In questo scenario, il tasso fisso si conferma la scelta più prudente, in grado di proteggere i mutuatari da eventuali rialzi futuri e garantire una rata stabile nel tempo. Chi invece ha maggiore propensione al rischio può valutare soluzioni miste o a tasso variabile, ma sempre con estrema attenzione al proprio profilo finanziario.

Mutui online o in filiale? la scelta tra velocità e consulenza

Nel 2025, il canale online ha consolidato il suo ruolo centrale nella richiesta di mutui. Sempre più italiani si affidano a portali digitali per confrontare offerte, ottenere preventivi personalizzati e persino finalizzare le pratiche da remoto. I vantaggi sono evidenti: maggiore trasparenza, tempi rapidi e possibilità di confrontare decine di proposte in pochi minuti.

Tuttavia, le banche tradizionali non sono scomparse. Anzi, mantengono un valore aggiunto importante per chi desidera un rapporto diretto e una consulenza su misura, soprattutto in situazioni più complesse (mutui cointestati, acquisto con ristrutturazione, cambi di lavoro, ecc.). Inoltre, alcune promozioni o condizioni esclusive sono ancora accessibili solo in filiale.

La scelta tra mutuo online e mutuo in filiale dipende dunque dalle esigenze personali:

• chi cerca rapidità e autonomia, trova nell’online una soluzione efficiente e conveniente;
• chi ha bisogno di un supporto personalizzato, può trovare nella consulenza fisica una guida preziosa.

In ogni caso, il consiglio resta lo stesso: valutare più opzioni, simulare scenari diversi e leggere attentamente tutte le condizioni, prima di sottoscrivere qualunque impegno.