Terreno già acquisito al Comune: il concordato non legittima la richiesta del CDU

Una procedura concorsuale non restituisce al patrimonio privato terreni già acquisiti per legge dal Comune. È il presupposto sul quale il TAR Campania, Napoli, con la sentenza n. 5288 del 22 settembre 2026, conferma il diniego opposto a una società che aveva chiesto alcuni certificati di destinazione urbanistica dopo l’omologazione di un concordato fallimentare.

Il giudizio riguarda la posizione invocata da quella richiedente rispetto ad aree la cui acquisizione pubblica era già stata oggetto di decisioni definitive. Non stabilisce una regola generale secondo cui il CDU possa essere richiesto sempre e soltanto dal proprietario.

La domanda si fondava su un acquisto contestato

La società aveva proposto un concordato che prevedeva, a fronte del pagamento dei debiti e delle spese della procedura, l’acquisizione dell’attivo fallimentare. Il provvedimento di omologazione era del 25 gennaio 2023, pubblicato il 3 febbraio. Il 27 aprile 2023 la società aveva chiesto i certificati relativi al compendio immobiliare, ma il Comune li aveva negati con due note dell’8 maggio.

Su quelle aree era però intervenuta l’ordinanza del 17 aprile 2008 per lottizzazione abusiva ai sensi dell’articolo 30 del Testo unico edilizia. L’effetto acquisitivo richiamato dall’ente non derivava dunque da un atto adottato dopo il concordato: riguardava un procedimento anteriore di molti anni, sul quale erano già intervenute pronunce definitive. Il Comune aveva negato i certificati per carenza del titolo legittimante addotto dalla società, ritenendo i terreni già acquisiti al proprio patrimonio.

La società contestava questo presupposto, richiamando un’assoluzione penale, la trascrizione dell’ordinanza successiva all’omologazione e la propria disponibilità a eliminare gli abusi. Per il TAR nessuno di questi argomenti consentiva di superare l’acquisizione già intervenuta.

L’acquisto comunale derivava dalla legge

La motivazione applica l’articolo 30, comma 8: decorso il termine previsto senza revoca dell’ordinanza, le aree lottizzate vengono acquisite di diritto al patrimonio disponibile comunale. Il giudice qualifica l’effetto come acquisto a titolo originario, distinto da un normale trasferimento fra privati.

La società confrontava la pubblicazione dell’omologazione, del 3 febbraio 2023, con la trascrizione dell’ordinanza comunale nei registri immobiliari, eseguita il 28 marzo 2023. Sosteneva così di avere acquistato prima della formalità che rendeva conoscibile il provvedimento. Il TAR respinge il confronto: la trascrizione aveva una funzione pubblicitaria e non costituiva l’acquisto, che si era già prodotto per legge. L’omologazione non poteva trasferire un diritto già uscito dal patrimonio privato.

Il Tribunale aggiunge che la trascrizione dell’ordinanza aveva comunque preceduto quella del decreto di omologazione. Sono momenti distinti: la data del decreto o della sua pubblicazione non coincide automaticamente con quella della sua trascrizione. Anche seguendo la diversa tesi prospettata sul confronto fra formalità, il TAR ritiene quindi che l’ordine delle trascrizioni favorisse il Comune.

Il TAR rileva inoltre che la precedente ordinanza era espressamente menzionata nella perizia allegata alla proposta di concordato. Anche il richiamo alla buona fede doveva dunque confrontarsi con documenti che rendevano nota la questione.

Che cosa controllare negli acquisti da una procedura

La documentazione della procedura concorsuale va letta insieme al fascicolo urbanistico e ai provvedimenti che interessano i beni. Perizie, ordinanze, notifiche ed esiti dei giudizi permettono all’assistenza tecnica e legale di capire se l’attivo descritto nella proposta includa diritti ancora esistenti in capo al precedente titolare.

La ricerca non si esaurisce nelle sole formalità immobiliari: questa vicenda mostra un effetto acquisitivo che, secondo i giudici, si era prodotto molto prima dell’omologazione. È quindi necessario ricostruire anche il contenuto e la storia dei provvedimenti amministrativi.

L’assoluzione penale non aveva eliminato quegli effetti

La società sosteneva che l’assoluzione dal reato di lottizzazione abusiva impedisse di considerare acquisiti i terreni. Il TAR osserva che la questione era già stata affrontata nei giudizi definitivi relativi allo stesso compendio.

Richiama inoltre la distinzione fra accertamento dei fatti materiali e valutazione della legittimità urbanistica: nella vicenda, la decisione penale non aveva travolto l’ordinanza amministrativa già definitivamente confermata. Il passaggio riguarda il contenuto di quelle decisioni, non un’irrilevanza generale delle sentenze penali.

Il CDU non poteva riaprire la questione proprietaria

La disponibilità a demolire le opere non modificava l’oggetto della causa, che riguardava il rilascio dei certificati. Per i giudici, l’acquisizione già accertata escludeva il titolo giuridico sul quale la società aveva fondato quelle richieste.

Il certificato di destinazione urbanistica descrive le prescrizioni urbanistiche del terreno. Non attribuisce la proprietà e non regolarizza una lottizzazione. Questa distinzione aiuta a comprendere perché una richiesta documentale non risolva, da sola, una controversia sull’appartenenza delle aree.

Perché il mancato preavviso non ha portato all’annullamento

Con il quarto motivo la società contestava anche l’omessa comunicazione dei motivi ostativi prevista dall’articolo 10-bis della legge 241/1990. Sosteneva che il confronto preventivo le avrebbe consentito di illustrare l’assoluzione penale, l’acquisto nell’ambito del concordato, la buona fede e la disponibilità al ripristino.

Il TAR esamina questi elementi alla luce dell’articolo 21-octies, comma 2: considera il diniego l’esito di un’attività vincolata, perché la proprietà comunale e l’assenza del titolo invocato dalla richiedente erano già accertate. In quel quadro, nessun apporto della società avrebbe potuto cambiare il contenuto finale dell’atto. È questa ragione concreta a far respingere la censura sul preavviso, insieme agli altri motivi: il giudice non rileva soltanto che il Comune avesse comunque risposto.

Il ricorso viene respinto, con 3.000 euro di spese di lite a carico della società, oltre accessori. Prima di utilizzare un CDU per orientare un investimento, il lettore deve dunque separare le informazioni sulla destinazione del suolo dalla verifica dei diritti sul bene. Nel caso deciso, era proprio quest’ultima questione, già definita, a impedire l’accoglimento delle richieste presentate con quel titolo.

Fonti e riferimenti

DPR 380/2001, articolo 30: testo storico su CDU e acquisizione delle aree lottizzate, reso disponibile dalla Protezione Civile.

Normattiva — legge 241/1990, articolo 21-octies: vizi del procedimento e annullabilità.