Superbonus e immobili ereditati: come calcolare la plusvalenza imponibile

Quando si vende un immobile che ha beneficiato degli incentivi del Superbonus, possono emergere questioni legate alla tassazione della plusvalenza. Questa tematica è di particolare importanza per i proprietari che hanno acquisito l’immobile, in parte tramite eredità e in parte con l’acquisto a titolo oneroso.

In questo articolo analizziamo i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 208 del 23 ottobre 2024.

Quando la plusvalenza è imponibile?

Secondo la normativa vigente, la cessione di immobili su cui sono stati realizzati interventi agevolati con il Superbonus (Dl n. 34/2020) entro gli ultimi dieci anni può generare plusvalenze soggette a tassazione.

Tuttavia, esiste un’importante eccezione: la quota dell’immobile pervenuta per successione non è soggetta a tassazione.

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Questo punto è cruciale per i proprietari che hanno acquisito parte della proprietà tramite eredità e parte tramite acquisto oneroso.

In caso di vendita di un immobile ereditato in parte, bisogna quindi operare una distinzione tra la quota ereditata, che non è imponibile, e quella acquistata a titolo oneroso, che invece lo è. Il calcolo della plusvalenza imponibile va eseguito solo sulla parte di proprietà acquistata a titolo oneroso.

Superbonus e plusvalenza: quali interventi considerare?

Un altro punto chiave riguarda il tipo di interventi effettuati sull’immobile. Con la risposta n° 208 dell’Agenzia delle Entrate, è stato chiarito che, ai fini dell’emersione della plusvalenza imponibile, non è rilevante se i lavori eseguiti riguardano la singola unità immobiliare o le parti comuni del condominio.

Infatti, la plusvalenza è tassabile anche se gli interventi agevolati con il Superbonus sono stati effettuati esclusivamente sulle parti comuni dell’edificio.

Questo significa che se, per esempio, un proprietario decide di vendere un appartamento situato in un condominio in cui sono stati eseguiti lavori su facciate, tetti o altre parti comuni grazie al Superbonus, la cessione dell’immobile potrebbe comunque generare una plusvalenza imponibile, indipendentemente dal fatto che non siano stati fatti lavori specifici all’interno dell’appartamento stesso.

Il calcolo della plusvalenza imponibile

Il calcolo della plusvalenza imponibile è un passaggio cruciale in caso di vendita di un immobile su cui sono stati effettuati interventi agevolati dal Superbonus. La plusvalenza si determina come differenza tra il prezzo di vendita dell’immobile e il prezzo di acquisto originario, rivalutato e aumentato dei costi inerenti, come previsto dall’articolo 68, comma 1, del Tuir.

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Nel caso specifico esaminato dall’Agenzia delle Entrate, l’immobile era stato acquisito per metà tramite successione e per metà tramite acquisto oneroso. Per calcolare correttamente la plusvalenza, è necessario distinguere tra la quota ereditata, che non è imponibile, e quella acquistata a titolo oneroso.

La parte imponibile sarà solo quella relativa alla quota di proprietà acquistata a titolo oneroso, ovvero il 50% nel caso analizzato.

Inoltre, le spese sostenute per gli interventi ammessi al Superbonus non possono essere considerate nel calcolo della plusvalenza fino a quando non saranno trascorsi dieci anni dalla fine dei lavori, in quanto il periodo temporale minimo per la detraibilità fiscale non è ancora completato.

L’imposta sostitutiva del 26%

Un’ulteriore novità introdotta a partire dal 1° gennaio 2024 riguarda la possibilità di applicare un’imposta sostitutiva del 26% sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili sottoposti a interventi agevolati con il Superbonus.

Questa imposta sostitutiva semplifica il calcolo fiscale per il contribuente e consente di evitare l’applicazione delle aliquote progressive previste dal sistema IRPEF, rendendo più prevedibili i costi fiscali derivanti dalla cessione.

Questa opportunità può risultare particolarmente interessante per chi ha acquisito immobili in parte tramite acquisto oneroso e ha realizzato interventi ammessi al Superbonus, poiché riduce l’incertezza legata all’applicazione delle aliquote ordinarie.