Superbonus 110% in condominio: ecco come funziona

Il Superbonus 110% è il maxi-bonus introdotto all’interno del Decreto Rilancio. Si tratta della misura più significativa ideata dal Governo per far fronte all’emergenza economica causata dal Covid 19.

Tale opzione consente a cittadini, imprese e condomini di usufruire, appunto, di un bonus fino al 110% per effettuare lavori di ristrutturazione volti al miglioramento energetico o alla riduzione del rischio sismico. Infatti, questo maxi-bonus, altro non è che un potenziamento di due misure già esistenti in Italia: l’Ecobonus e il Sismabonus.

Nel caso di interventi legati all’efficientamento energetico, per usufruire del Superbonus 110% sarà necessario che questi portino l’edificio a raggiungere la Classe energetica più elevata (A) o, in alternativa, sarà sufficiente che si dimostri un miglioramento di 2 Classi rispetto a prima.

Per i lavori volti alla riduzione del rischio sismico invece, non esiste più un requisito di diminuzione del rischio di 2 Classi. Ma sarà comunque obbligatorio decretare un avvenuto miglioramento in tal senso, presentando una certificazione del tecnico abilitato.

Tutto ciò funziona in maniera identica sia per i privati che per i complessi condominiali. Esistono però alcune regole del Superbonus 110% studiate appositamente per essere applicate solo ai condomini. Le vediamo di seguito.

Superbonus 110% in condominio: come si procede

Per prima cosa, sarà necessario che il condominio nomini un tecnico professionista che possa eseguire una diagnosi completa dell’edificio. Se l’intervento che si intende effettuare sarà volto al miglioramento energetico, si eseguirà una diagnosi energetica. Nel caso in cui, invece, si voglia beneficiare del Superbonus 110% in condominio per ridurre il rischio sismico dell’edificio, bisognerà effettuare un’analisi sismica.

Tale diagnosi sarà utile per capire lo stato dell’immobile prima dell’inizio dei lavori. Ma servirà anche a comprendere se gli interventi necessari possono rientrare tra quelli ammessi per l’ottenimento del maxi-bonus. È importante sapere da subito che, se la risposta dovesse risultare negativa, il condominio sarà tenuto a pagare ugualmente la parcella al tecnico che ha effettuato l’analisi.

Se invece il professionista dovesse decretare che i lavori da eseguire sono idonei per avere il Superbonus 110%, si procede per mettere in atto la richiesta. A questo punto, il regolamento prevede che si convochi un’assemblea di condominio. Che è possibile eseguire sia in presenza, che per via telematica.

In fase di assemblea, si discuterà su tutto ciò che c’è da decidere prima di presentare la domanda. I condomini valuteranno quindi i lavori, i tempi necessari e i costi da sostenere. Alle riunioni potrà partecipare anche il tecnico che si è occupato di effettuare l’analisi.

Oltre a questo però, si parlerà anche di quale sarà la ditta a cui affidare i lavori. Perché le proposte siano approvate, all’assemblea condominiale dovranno essere presenti almeno un terzo dei condomini. E per valore, questi dovranno rappresentare almeno un terzo dei millesimi del condominio. Per quanto riguarda gli assenti, nel caso siano contrari alle decisioni prese, lo dovranno esprimere entro un periodo massimo di 1 mese. Se non lo faranno, la delibera si considererà approvata.

Il prossimo passo da eseguire per i condomini, sarà quello di scegliere in che modo usufruire del Superbonus 110%. Ricordiamo infatti che le opzioni sono 3:

• Detrazione fiscale sulla Dichiarazione dei Redditi. E quindi il condominio paga subito l’impresa che esegue i lavori, per poi essere rimborsato con 5 quote di pari importo in 5 anni. La prima rata però viene pagata con la Dichiarazione dei Redditi nello stesso anno dell’esecuzione dei lavori;
• Sconto in fattura. Ovvero, l’impresa accetta immediatamente di effettuare lo sconto nella percentuale dovuta sull’importo totale dei lavori. Le ditte comunque non sono obbligate ad accettare questa modalità;
• Cessione del credito d’imposta. E quindi il condominio cede il suo credito all’impresa, al posto del pagamento. La ditta poi, a sua volta, cede il credito agli appositi istituti per ottenere la retribuzione in denaro per i lavori eseguiti.

Superbonus 110% in condominio: lavori ammissibili

Gli interventi che permettono di ottenere il Superbonus 110% in condominio dovranno essere eseguiti principalmente sulle parti comuni. Si chiamano lavori “trainanti”, e riguardano:

• Isolamento termico sugli involucri dell’edificio (come l’applicazione del cappotto termico). Questi dovranno interessare minimo il 25% dell’intera superficie disperdente lorda della struttura;
• Sostituzione impianti di climatizzazione invernale con dei nuovi più efficienti;
• Consolidamento per messa in sicurezza da rischio sismico.

Ci sono poi anche i lavori “trainati”, che potranno essere effettuati solamente in legame ad uno degli interventi trainanti. In sostanza, non sarà possibile compiere gli interventi che vedremo di seguito, se non si intende includere anche uno dei lavori visti nell’elenco sopra. Dunque, i lavori trainati possono essere:

• Sostituzione infissi con dei nuovi più efficienti;
• Installazione impianti fotovoltaici;
• Installazione pannelli solari per la produzione di acqua calda sanitaria;
• Sostituzione scaldabagno con dei nuovi a pompa di calore;
• Acquisto e posa di schermature solari;
• Installazione di strumenti digitali per gestire da remoto gli impianti;
• Installazione di micro-generatori in sostituzione ad impianti esistenti;
• Acquisto e posa di torrette per ricaricare auto elettriche.

È importante sapere inoltre che questi lavori appena citati, e quindi quelli trainati, si possono eseguire anche sui singoli appartamenti del condominio, e non solo sulle parti comuni.

In breve quindi: se il complesso condominiale decide di effettuare anche uno solo dei lavori principali ammessi dal maxi-bonus sulle parti comuni, poi i singoli condomini potranno usufruire del Superbonus 110% per eseguire interventi trainati sul proprio appartamento.

Allo stesso modo, questi lavori “aggiuntivi” eseguiti sui singoli appartamenti, contribuiranno al miglioramento della Classe energetica dell’intero edificio.

Validità e calcolo limiti di spesa

Ricordiamo infine che anche i condomini, come tutti gli altri beneficiari, potranno usufruire del Superbonus 110% solo per gli interventi eseguiti a partire dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021.

Bisogna poi chiarire un punto sui limiti di spesa. L’Agenzia delle Entrate ha da poco stabilito che la percentuale di detrazione verrà calcolata su un ammontare di spesa complessivo che varia in base al numero delle unità immobiliari.

Se le unità immobiliari presenti in condominio sono da 2 a 8, il limite di spesa concesso sarà pari a:

• 40.000 euro per ogni unità, se gli interventi sono volti all’efficientamento energetico. La cifra andrà moltiplicata per il numero delle unità che compongono l’edificio;
• 96.000 euro per ogni unità, se gli interventi sono volti alla riduzione del rischio sismico. Anche qui, l’importo si dovrà moltiplicare per il numero degli appartamenti.