Vendere la prima casa prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto può avere conseguenze fiscali importanti. Ma cosa succede se, subito dopo la vendita, si firma un contratto preliminare per acquistare un nuovo immobile? È sufficiente per mantenere le agevolazioni “prima casa” oppure si rischia di decadere dal beneficio?

Sul sito FiscoOggi è stata pubblicata una domanda di un lettore con la relativa risposta dell’Agenzia delle Entrate, che chiarisce un punto molto delicato della normativa. Vediamo nel dettaglio cosa prevede la legge e quali sono i rischi concreti per i contribuenti.

Hai venduto casa prima dei cinque anni? Hai firmato solo un preliminare e temi di perdere i benefici fiscali?

La domanda del lettore: cosa succede dopo la vendita infra-quinquennale?

Nel quesito pubblicato su FiscoOggi, il lettore chiede:

“Ho venduto la mia prima casa dopo 3 anni dall’acquisto e ho subito dopo stipulato un preliminare per acquistare un nuovo immobile. Posso conservare il diritto a fruire dell’agevolazione?”

Si tratta di una situazione molto frequente: il contribuente vende l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” prima che siano trascorsi cinque anni e, per non perdere l’agevolazione, si attiva rapidamente firmando un contratto preliminare (compromesso) per una nuova abitazione.

Ma è davvero sufficiente questo passaggio per evitare la decadenza?

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Cosa prevede la normativa sulle agevolazioni “prima casa”

La risposta dell’Agenzia delle Entrate richiama espressamente il comma 4 della Nota II-bis dell’articolo 1, comma 1, della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR n. 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro – TUR).

La norma stabilisce che:

  • se il contribuente vende l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto,
  • è tenuto ad acquistare un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita,

altrimenti decade dall’agevolazione, con conseguente recupero dell’imposta ordinaria, oltre a interessi e sanzioni.

Il punto centrale è proprio il concetto di “acquisto” entro un anno: cosa si intende esattamente? È sufficiente impegnarsi ad acquistare oppure occorre il trasferimento effettivo della proprietà?

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Il contratto preliminare non è sufficiente: la risposta n. 314/2025

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 314/2025, chiarisce in modo netto la questione. Secondo l’Amministrazione finanziaria, la sola stipula di un contratto preliminare entro un anno dalla vendita infra-quinquennale non è sufficiente per mantenere le agevolazioni.

Il motivo è giuridico: il contratto preliminare non produce effetti traslativi, ma soltanto effetti obbligatori. In altre parole, con il preliminare le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo (rogito), ma la proprietà dell’immobile non si trasferisce.

La norma, invece, richiede espressamente l’acquisto entro un anno dalla vendita. E per “acquisto” si intende il perfezionamento dell’atto definitivo di compravendita, con trasferimento della proprietà, non il semplice impegno a comprare.

Di conseguenza, nel caso prospettato dal lettore, la firma del preliminare non consente di conservare automaticamente il diritto all’agevolazione se entro l’anno non viene stipulato anche il rogito.

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Decadenza dall’agevolazione e ravvedimento operoso

Se entro un anno dalla vendita non viene stipulato il contratto definitivo di acquisto del nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, il contribuente decade dalle agevolazioni “prima casa” ottenute in precedenza.

In concreto, l’Agenzia delle Entrate procederà al recupero:

  • della differenza tra l’imposta pagata in misura agevolata e quella ordinariamente dovuta,
  • degli interessi,
  • oltre alle sanzioni previste dalla normativa fiscale.

Tuttavia, la risposta pubblicata su FiscoOggi precisa un aspetto molto importante: qualora il contribuente non intenda o non possa adempiere all’impegno di acquistare un nuovo immobile entro un anno, può evitare l’applicazione delle sanzioni piene ricorrendo al ravvedimento operoso.

Attraverso questo istituto, infatti, è possibile regolarizzare spontaneamente la propria posizione versando:

  • la differenza d’imposta dovuta,
  • gli interessi,
  • e le sanzioni in misura ridotta.

Si tratta di una soluzione da valutare attentamente, soprattutto nei casi in cui l’acquisto definitivo salti per cause indipendenti dalla volontà del contribuente (ad esempio, ritardi nella costruzione o mancata concessione del mutuo).