Affitto non pagato e tasse già versate: come recuperare le imposte

Gestire un immobile in locazione può riservare non poche difficoltà, soprattutto quando l’inquilino smette di pagare i canoni dovuti. Una delle questioni più spinose riguarda proprio la tassazione dei canoni non riscossi: è giusto versare imposte su somme che, di fatto, il proprietario non ha mai incassato? In questi casi, il legislatore è intervenuto con delle tutele specifiche per i locatori, stabilendo i presupposti per poter recuperare le imposte versate su affitti mai percepiti.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito la questione in una recente risposta pubblicata sul portale FiscoOggi, a fronte della domanda di un contribuente che si è trovato proprio in questa scomoda situazione:

“In qualità di proprietario di un immobile locato, come posso recuperare le maggiori imposte versate per dei canoni di locazione scaduti e non percepiti dall’affittuario?”

Qual è la normativa di riferimento? Quali sono i tempi e i passaggi per ottenere il credito d’imposta o il rimborso?

Scopriamolo nei prossimi paragrafi.

L’articolo 26 del TUIR: quando l’affitto non incassato può essere detassato

Il riferimento normativo principale in casi come questo è l’articolo 26 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR). Questa disposizione disciplina il trattamento fiscale dei canoni di locazione a uso abitativo che, pur essendo formalmente dovuti, non sono stati riscossi dal proprietario.

In particolare, il primo comma dell’articolo 26 – come sottolineato dalla stessa Agenzia delle Entrate – stabilisce che, qualora il mancato pagamento dei canoni sia stato accertato nell’ambito di un procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, il proprietario ha diritto a un credito d’imposta di pari importo rispetto alle imposte versate su quei canoni non incassati.

Questo significa che non solo si evita la doppia penalizzazione (nessun incasso ma tassazione piena), ma si ottiene anche un riconoscimento fiscale concreto, spendibile direttamente in dichiarazione dei redditi o tramite istanza di rimborso.

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Credito d’imposta o rimborso: le due vie per recuperare quanto versato

Una volta concluso il procedimento giudiziario con la convalida dello sfratto per morosità, il proprietario può agire per recuperare le imposte versate sui canoni non riscossi. Come indicato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta su FiscoOggi, ci sono due modalità alternative per esercitare questo diritto:

1. Utilizzo del credito d’imposta: il contribuente può riportare l’importo corrispondente nella prima dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento. Questo consente di compensare il credito con eventuali imposte dovute.
2. Istanza di rimborso: in alternativa, se non si vuole (o non si può) usare il credito in dichiarazione, è possibile presentare una richiesta formale di rimborso all’Agenzia delle Entrate.

In entrambi i casi, però, è fondamentale rispettare un vincolo temporale preciso: l’operazione va effettuata entro il termine ordinario di prescrizione decennale, decorrente dalla conclusione della causa di sfratto. Superato questo termine, si perde il diritto sia al credito che al rimborso.

Un diritto da far valere: attenzione alla procedura e ai tempi

Il mancato incasso dei canoni di locazione rappresenta un danno economico concreto per il proprietario, ma anche un potenziale aggravio fiscale se non si conoscono gli strumenti per tutelarsi. La normativa vigente, attraverso l’articolo 26 del TUIR, garantisce una forma di ristoro che, tuttavia, richiede attenzione alle tempistiche e alla corretta documentazione.

È infatti essenziale che il mancato pagamento sia certificato da un procedimento giurisdizionale (cioè, da una causa di sfratto conclusa con convalida per morosità). Senza questo passaggio formale, non è possibile accedere né al credito d’imposta né al rimborso.

Il consiglio, quindi, è quello di affidarsi a un professionista (commercialista o consulente fiscale) una volta ottenuta la convalida dello sfratto, per valutare l’opzione più vantaggiosa tra credito e rimborso e procedere con le corrette comunicazioni all’Agenzia delle Entrate. Solo così il proprietario potrà evitare una doppia penalizzazione: l’inquilino non paga e il Fisco si prende comunque la sua parte.