Le tabelle millesimali sono alla base di quasi tutte le decisioni che si prendono in condominio: servono a stabilire chi paga cosa e quanto pesa il voto di ciascun proprietario in assemblea. Proprio per questo, quando i millesimi non sono calcolati correttamente, il rischio di creare problemi è altissimo.

La situazione si complica ancora di più quando le tabelle si fondano su superfici o volumi realizzati senza autorizzazione, cioè su abusi edilizi che, prima o poi, possono essere contestati o addirittura demoliti. In questi casi viene spontaneo chiedersi se quelle tabelle siano davvero affidabili e se le delibere approvate dall’assemblea possano reggere nel tempo.

Una recente sentenza ha affrontato proprio questo nodo, chiarendo che gli abusi edilizi possono rendere i millesimi inattendibili e mettere in discussione l’intero sistema decisionale del condominio. Un tema concreto, che riguarda da vicino amministratori e proprietari e che merita di essere compreso fino in fondo.

Il caso: le delibere assembleari finite al centro del contenzioso

La controversia nasce dall’impugnazione di una serie di delibere adottate nel corso di un’assemblea condominiale chiamata a prendere decisioni di particolare rilievo per l’organizzazione e la gestione dell’edificio. Tra i punti all’ordine del giorno figuravano, infatti, non solo aspetti formali come la denominazione del condominio, ma soprattutto l’approvazione delle tabelle millesimali, destinate a incidere in modo diretto sia sulle maggioranze assembleari sia sulla ripartizione delle spese comuni.

Proprio su queste decisioni si è concentrata l’opposizione di una delle proprietà, che ha ritenuto l’intero procedimento viziato da irregolarità tali da compromettere la validità di tutte le delibere assunte.

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Secondo la tesi sostenuta in giudizio, l’assemblea non sarebbe stata correttamente costituita, sia per problemi legati alla convocazione dei partecipanti, sia per l’utilizzo di tabelle millesimali ritenute inattendibili e predisposte in modo unilaterale. In primo grado, il Tribunale aveva accolto questa impostazione, ritenendo assorbente il presunto difetto di convocazione e annullando integralmente le delibere, senza entrare nel merito delle ulteriori contestazioni sollevate.

Una decisione che ha portato le altre parti a proporre appello, chiedendo una rilettura complessiva della vicenda e delle regole che disciplinano il funzionamento dell’assemblea condominiale.

Convocazione dell’assemblea: quando è davvero irregolare

Uno dei temi più discussi nel contenzioso condominiale riguarda la regolarità della convocazione dell’assemblea. La legge stabilisce, all’art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che tutti i condomini debbano essere messi in condizione di conoscere data, luogo e ordine del giorno dell’assemblea, così da poter partecipare consapevolmente alle decisioni. Ciò che conta, quindi, non è la forma rigida della convocazione, ma il fatto che il condomino sia effettivamente informato.

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Nel caso esaminato, la contestazione nasceva dal fatto che un soggetto era proprietario sia in via esclusiva sia in comunione e aveva ricevuto una sola convocazione. Secondo la Corte, però, la legge non impone alcuna “doppia convocazione”.

L’art. 1136 c.c., che disciplina la costituzione dell’assemblea e le maggioranze, fa riferimento ai condomini come titolari di diritti sulle unità immobiliari, non alle singole qualifiche con cui tali diritti vengono esercitati. Le comunioni, infatti, non sono soggetti giuridici autonomi da convocare separatamente.

A chiarire ulteriormente il quadro interviene l’art. 67 disp. att. c.c., secondo cui, in caso di unità immobiliare in comunione, il voto in assemblea è unico e i comproprietari possono eventualmente nominare un rappresentante. Si tratta però di una questione interna ai rapporti tra comunisti, che non incide sulla validità della convocazione.

In altre parole, se il condomino è stato regolarmente informato dell’assemblea, la convocazione è valida e non può essere considerata irregolare solo perché non distinta in base ai diversi titoli di proprietà.

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Tabelle millesimali: quando la maggioranza non è sufficiente

In condominio si sente spesso dire che le tabelle millesimali possono essere approvate a maggioranza. Questo è vero, ma solo entro limiti ben precisi fissati dalla legge. L’art. 1136 del Codice civile, che disciplina le maggioranze assembleari, consente infatti di approvare le tabelle a maggioranza solo quando queste hanno una funzione puramente ricognitiva, cioè quando si limitano a rappresentare correttamente la reale consistenza dell’edificio e delle singole unità immobiliari, secondo i criteri previsti dagli artt. 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

Il problema nasce quando le tabelle non si basano su dati certi e verificati, ma su rilievi incompleti, valutazioni unilaterali o situazioni oggetto di contestazione. In questi casi, l’approvazione a maggioranza finisce per incidere sui diritti dei singoli condomini, alterando il peso del voto in assemblea e la ripartizione delle spese prevista dall’art. 1123 c.c..

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Proprio per questo, la giurisprudenza è costante nel ritenere che, quando le tabelle non riflettono in modo fedele la realtà dell’edificio, la maggioranza non è sufficiente: serve l’unanimità dei proprietari oppure l’intervento del giudice.

Abusi edilizi e millesimi: perché incidono sulla validità delle delibere

Il legame tra abusi edilizi e tabelle millesimali è più stretto di quanto spesso si pensi. Per calcolare correttamente i millesimi, infatti, è necessario sapere con precisione com’è fatto l’edificio, quali sono le sue superfici e quali volumi possono essere considerati legittimi. Quando alcune parti dell’immobile sono state realizzate senza permesso o sono oggetto di ordini di demolizione, questa certezza viene meno e i conti iniziano a non tornare.

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Se nelle tabelle vengono inclusi anche volumi abusivi, si finisce per attribuire più millesimi – e quindi più peso in assemblea e più spese – a chi non ne avrebbe diritto. Se invece quegli spazi vengono esclusi, le tabelle rischiano comunque di non rappresentare la reale situazione dell’edificio. È proprio questa incertezza a rendere i millesimi poco affidabili.

Come chiarito dalla sentenza n. 1322/2025 della Corte d’Appello di Genova, quando esistono abusi edilizi rilevanti le tabelle millesimali non possono costituire una base solida per le decisioni assembleari, con la conseguenza che le delibere approvate su tali presupposti rischiano seriamente di essere annullate.