Quando si vive in condominio, anche un intervento edilizio apparentemente semplice può trasformarsi in una questione giuridica complessa. Chiudere una terrazza, modificare una finestra o ampliare un appartamento non riguarda solo il proprietario dell’immobile, ma può incidere anche su parti dell’edificio considerate comuni, come la facciata o l’estetica complessiva del fabbricato.

Proprio su questo tema è intervenuto il Consiglio di Stato con una recente decisione che chiarisce un punto molto discusso: è possibile ottenere un permesso di costruire senza l’autorizzazione dell’assemblea condominiale quando i lavori riguardano parti visibili dell’edificio? Oppure il Comune può negare il titolo edilizio proprio perché manca il consenso dei condomini?

E quali verifiche deve fare l’amministrazione prima di rilasciare un permesso di costruire in un edificio condominiale?

Prima di capire cosa ha stabilito il giudice e perché questa decisione può avere conseguenze concrete per molti proprietari di casa, partiamo dal caso che ha dato origine alla vicenda giudiziaria.

Il caso: l’ampliamento dell’appartamento e la chiusura della terrazza

La vicenda nasce da un intervento edilizio progettato all’interno di un edificio condominiale. I proprietari di un appartamento avevano presentato al Comune una richiesta di permesso di costruire per realizzare un ampliamento dell’abitazione.

Il progetto prevedeva la chiusura di una porzione della terrazza con la creazione di un nuovo vano abitabile. L’intervento comportava anche alcune modifiche alla facciata dell’edificio, tra cui lo spostamento di alcune finestre e l’apertura di una nuova finestra nella parte posteriore del fabbricato.

In un primo momento il Comune aveva ritenuto l’intervento conforme alle norme urbanistiche e aveva quindi rilasciato il permesso di costruire. Tuttavia, la decisione non è stata accolta favorevolmente da altri condomini, che hanno contestato la legittimità del titolo edilizio sostenendo che i lavori avrebbero inciso su una parte comune dell’edificio, cioè la facciata.

A seguito delle contestazioni e dell’avvio di un contenzioso, l’amministrazione comunale ha deciso di annullare in autotutela il permesso di costruire precedentemente rilasciato e successivamente ha respinto in via definitiva la richiesta di titolo edilizio.

Da qui è nato il contenzioso amministrativo che è arrivato fino al Consiglio di Stato.

La decisione del consiglio di stato: serve l’autorizzazione dell’assemblea

Con la sentenza n. 1613 del 2026, il Consiglio di Stato ha confermato la decisione dei giudici amministrativi di primo grado, stabilendo che il Comune ha agito correttamente nel negare il permesso di costruire in assenza dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Secondo i giudici, l’intervento progettato non poteva essere considerato una semplice modifica interna all’unità immobiliare. La chiusura di una parte della terrazza e le modifiche alle aperture avrebbero infatti inciso sulla facciata dell’edificio, che nel diritto condominiale è considerata a tutti gli effetti una parte comune.

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Proprio per questo motivo, ogni intervento che modifica in modo sensibile la facciata deve essere valutato dall’assemblea dei condomini, perché può incidere su un bene che appartiene a tutti i proprietari dell’edificio. Non si tratta soltanto di una questione estetica: la facciata rappresenta infatti un elemento che contribuisce al cosiddetto decoro architettonico del fabbricato, un valore tutelato dalla legge.

Nel caso esaminato dal Consiglio di Stato, l’assemblea condominiale non aveva approvato l’intervento con la maggioranza richiesta. Di conseguenza, mancava uno dei presupposti fondamentali per poter realizzare l’opera, motivo per cui il Comune ha ritenuto legittimamente di non rilasciare il titolo edilizio richiesto.

Facciata condominiale e decoro architettonico: cosa dice la legge

Uno degli aspetti centrali della decisione riguarda proprio la natura della facciata negli edifici condominiali. Secondo la normativa civilistica, infatti, la facciata rientra tra le parti comuni dell’edificio, come previsto dall’articolo 1117 del codice civile. Questo significa che, anche se l’intervento riguarda un singolo appartamento, qualsiasi modifica che incida sull’aspetto esterno dell’edificio non può essere considerata una scelta esclusivamente individuale.

Il motivo è semplice: la facciata contribuisce al cosiddetto decoro architettonico del fabbricato, cioè all’armonia e all’aspetto complessivo dell’edificio. Anche interventi che interessano la parte posteriore del palazzo, o zone meno visibili dalla strada, possono comunque alterare questo equilibrio e quindi devono essere valutati dall’intero condominio.

Per questo motivo, quando i lavori comportano modifiche alla facciata, è necessario ottenere una delibera dell’assemblea condominiale approvata con le maggioranze previste dalla legge. In particolare, per interventi di questo tipo la normativa richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno due terzi del valore dell’edificio.

Nel caso esaminato dai giudici, questa maggioranza non era stata raggiunta. Proprio l’assenza di una delibera condominiale valida ha quindi rappresentato uno degli elementi decisivi che hanno portato al rigetto della richiesta di permesso di costruire.

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Il ruolo del comune nel rilascio del permesso di costruire

La sentenza chiarisce anche un altro aspetto molto importante: quali controlli deve effettuare il Comune prima di rilasciare un permesso di costruire quando l’intervento riguarda un immobile situato in condominio.

La normativa stabilisce infatti che il permesso di costruire può essere rilasciato solo al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo, come previsto dall’articolo 11 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001). Questo significa che l’amministrazione comunale deve verificare che chi presenta la domanda sia effettivamente legittimato a realizzare l’intervento.

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Secondo il Consiglio di Stato, il Comune non deve entrare nel merito delle controversie tra privati né risolvere eventuali conflitti condominiali. Tuttavia, quando emerge in modo evidente che l’intervento edilizio incide su parti comuni dell’edificio, l’amministrazione ha il dovere di accertare che il richiedente abbia anche il necessario consenso previsto dalle norme civilistiche.

In altre parole, il Comune non deve sostituirsi al giudice civile, ma deve comunque verificare l’esistenza di un titolo minimo che legittimi l’intervento edilizio. Se questo presupposto manca, come nel caso della mancanza di una valida autorizzazione condominiale, l’amministrazione può legittimamente negare o annullare il permesso di costruire.